Pojawiają się nowe produkty finansowe dla deweloperów
Banki, rezygnując z ofert bardziej ryzykownych, proponują deweloperom bezpieczniejsze kredyty.
W ostatnim czasie branża deweloperska na tyle znacząco napędziła koniunkturę bankom, że może liczyć z ich strony na specjalne traktowanie. Instytucje finansowe starają się dostosować kredyty do indywidualnych potrzeb inwestorów. Dotyczy to przede wszystkim najczęściej udzielanych kredytów inwestycyjnych pod konkretny projekt.
Do niedawna powszechnie oferowanym produktem finansowym był także kredyt na zakup gruntów pod zabudowę w późniejszym terminie (bank działek). Ostatnio jednak banki przestały go proponować. Tylko nieliczne utrzymały w swoich ofertach kredyty na zakup konkretnej działki przeznaczonej pod realizację danego projektu.
Lepiej dopłacić, niż stracić
W ostatnim czasie — ze względu na problemy z płynnością niektórych firm deweloperskich wywołane kryzysem rynku hipotecznego w Stanach Zjednoczonych — banki ograniczyły oferty dla deweloperów i inwestorów działających na rynku nieruchomości. Starają się jednak opracowywać z myślą o nich nowe produkty finansowe.
Uzupełnieniem oferty banków są fundusze oferujące finansowanie typu „mezzanine”, w których prócz płacenia odsetek od pożyczonej kwoty deweloper dzieli się z funduszem wypracowanym zyskiem. Tego typu finansowanie inwestycji, choć drogie, ma tę zaletę, że środki wniesione przez fundusz są zaliczane do wkładu własnego w inwestycję i zwiększają zdolność kredytową dewelopera.
— Przecież lepiej zarobić mniej, ale jednak zarobić, niż nie zarobić wcale — przyznaje Marek Poddany, prezes firmy deweloperskiej Sedno.
Banki przede wszystkim oferują kredyty rewolwingowe. Jest to jednak oferta dla kredytobiorców (deweloperów) o ugruntowanej pozycji rynkowej, dobrej kondycji finansowej i wysokiej zdolności kredytowej. Oferty dotyczące leasingu zwrotnego nieruchomości w tej chwili są ciągle nowym produktem na naszym rynku finansowym. Może on dotyczyć tylko takich inwestycji, które pozostaną w aktywach dewelopera długoterminowo i będą wykorzystywane np., jako nieruchomości inwestycyjne lub środki trwałe.
— Leasing zwrotny nieruchomości, jako produkt bankowy, nie znajduje jednak zastosowania w finansowaniu inwestycji deweloperskich przeznaczonych do sprzedaży (lokale mieszkalne i usługowe). Tu banki oferują kredyty inwestycyjne, tzw. deweloperskie, których podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości, na której jest prowadzona budowa (hipoteka zwykła i kaucyjna) oraz pozostałe zabezpieczenia — tłumaczy Luiza Berg, dyrektor ds. finansowych firmy Gant Development.
Sporadycznie banki nadal udzielają deweloperom kredytów obrotowych w rachunku bieżącym. Dzieje się tak, ponieważ instytucjom finansowym trudno zaakceptować, że deweloper nie prowadzi działalności budowlanej, lecz handlową. Kredyty inwestycyjne, z reguły 2-3-letnie, sięgają 90 proc. kosztów inwestycji, natomiast kredyty obrotowe, zwykle jednoroczne, zależą od obrotów na rachunku bieżącym firmy.
Za własną gotówkę
Finansowanie ze środków własnych dewelopera jest powszechnie stosowane. Rzadko zdarza się jednak, by pokrywały one całość kosztów inwestycji.
— Finansowanie inwestycji wyłącznie ze środków własnych jest częste w przypadku deweloperów mieszkaniowych — około 15 proc. firm specjalizujących się w mieszkaniówce nie korzysta z kredytów bankowych. Niemniej z punktu widzenia efektywności finansowej (zwrotu na zainwestowanym kapitale) posiłkowanie się kredytem bankowym jest zawsze zdecydowanie korzystniejsze, niż inwestowanie własnego kapitału — przekonuje Filip Mazurek, kierownik wydziału zarządzania produktami banku Millennium.
Podobnego zdania jest Luiza Berg.
— Finansowanie ze środków własnych przy dużych inwestycjach jest mało popularne. Jest korzystne w przypadku inwestycji małych, kameralnych, w dobrych lokalizacjach, gdzie nabywcy mieszkań, lokali wpłacają pieniądze według ustalonych harmonogramów płatności, adekwatnych do postępu budów. Przy systemie sprzedaży w modelu płatności 10/90 nie jest to dobrym rozwiązaniem. Może być dobrym wyborem przy inwestycjach wieloetapowych, gdzie każdy kolejny etap rozpoczyna się po zakończeniu poprzedniego. W takim przypadku każda kolejna część jest finansowana z funduszy pochodzących ze sprzedaży poprzedniej — dodaje Luiza Berg.
Decyzja o rezygnacji z kredytu bankowego wynika na ogół z małej zdolności kredytowej lub z niemożności dostosowania się dewelopera do wymagań banku. Duże znaczenie ma też brak wystarczającej wiedzy z zakresu finansów, bowiem nie wszyscy inwestorzy zdają sobie sprawę z korzyści dźwigni finansowej, którą może zapewnić kredyt.
Okiem praktyKa
Andrzej Nizio
wiceprezes firmy Marvipol
Bank zarabia po obu stronach
Banki nie są jedynym, ale jednym z wielu źródeł finansowania deweloperów. Niemniej jednak coraz istotniejszym. Zaciąganie indywidualnych kredytów hipotecznych na zakup mieszkań dopiero budowanych, a więc kredytów wypłacanych w transzach, zależnych od postępu robót budowlanych, nie jest niczym innym, jak też finansowaniem przez banki tychże deweloperów, z tą różnicą, że tzw. ryzyko kredytowe jest wówczas znacznie mniejsze. Istotna staje się zdolność kredytowa zarówno dewelopera, jak i klienta indywidualnego. Bardzo często to deweloper, a nie bank, wskazuje te produkty bankowe, które najlepiej układają się w całość i pozwalają sfinansować daną inwestycję na każdym jej etapie. Jeżeli mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, o finansowaniu bankowym można rozmawiać bardziej z perspektywy nabywcy końcowego każdego z lokali mieszkalnych. Jeżeli sprzedaż mieszkań jest umiarkowanie dobra, to koniecznością staje się zapewnienie odpowiedniego finansowania również przez samego dewelopera. Wtedy bank jest najbardziej zainteresowany, zarabia „po obu stronach”, ale też i lepiej, bardziej skutecznie może kontrolować realizację danej inwestycji.