Ożywienie w gospodarce to dobra wiadomość dla właścicieli biurowców. Dobra końcówka 2003 r. napawa ich optymizmem. Jednak czynsze na razie nie wzrosną.
Koniec roku na rynku powierzchni biurowych w Warszawie był obiecujący dla właścicieli budynków. Według danych firmy CB Richard Ellis, w IV kwartale 2003 r. wynajęto ponad 42 tys. mkw. powierzchni biurowej poza centrum i ponad 47 tys. mkw. w centrum.
— Koniec roku był rzeczywiście dobry. Myślę, że wpływ na to ma ożywienie w polskiej gospodarce. Firmy wreszcie zaczynają się rozwijać — uważa Anna Starczewska z departamentu badań rynku CB Richard Ellis.
Inwestycje w uśpieniu
Czy rok 2004 r. będzie więc dobry dla deweloperów? To na razie niewiadoma. Analitycy podkreślają, że początek roku odznacza się zawsze mniejszą liczbą zawieranych transakcji. Na razie rynek jest jeszcze niepewny. Zdecydowanie dobrą wiadomością dla deweloperów jest to, że zmniejsza się liczba pustostanów. W IV kwartale 2003 r. bez najemców było 11,9 proc. biur poza centrum i 17,5 w centrum. Dużo nowej powierzchni biurowej trafiło na rynek pod koniec 2003 r. W 2004 nowych obiektów będzie niewiele, więc ilość pustostanów się zmniejszy. Jednak czynsze w 2004 r. powinny być stabilne.
Wielu deweloperów wciąż czeka na lepsze czasy. Grunty są kupione, projekty przygotowane, jednak wciąż nie ma decyzji o rozpoczęciu budowy. Czeka np. Skanska z kolejnym obiektem wchodzącym w skład kompleksu Atrium, w kolejce jest także biurowiec Sienna II i następne wieże kompleksu biurowego Eurocentrum przy Al. Jerozolimskich. Budowę następnych biurowców planują także firmy AIG/Lincoln i GTC, które chcą stworzyć kolejny kompleks biurowców w okolicach lotniska Okęcie. Z ziemi powoli wyrastają już Złote Tarasy — tu też będą biura i wieżowiec firmy Hochtief. Jednak na pewno ich budowa nie skończy się w 2004 r. Do użytku oddanych zostanie niewiele obiektów. Wśród nich znajdą się biurowiec Centrum Jasna, Articom i Centrum Olimpijskie.
Nie ma dobrych biur
W Warszawie dobrych biurowców jest niewiele. To twierdzenie może się na pierwszy rzut oka wydawać nieprawdziwe — przecież powstało tyle obiektów, a każdy następny był coraz bardziej nowoczesny: z najlepszą klimatyzacją, najlepszą ochroną, najlepiej zaprojektowany. Teraz jednak marketingowe hasła są weryfikowane przez inwestorów poszukujących tzw. produktów inwestycyjnych — nienagannych technicznie biurowców, które zajmowane są przez dobre firmy. Dla funduszu inwestycyjnego bardzo ważnym czynnikiem jest jakość umów najmu. Muszą być zawarte na odpowiednio długi czas, a wysokość czynszów nie może być zbytnio zawyżona lub zaniżona.
Obecna stabilizacja czynszów sprzyja rozwojowi rynku inwestycyjnego. Analitycy z CB Richard Ellis obserwują, że Polską interesują się fundusze z Niemiec, Danii czy Austrii. Również prywatni inwestorzy, np. z Irlandii, poszukują w Polsce ciekawych obiektów.
— Inwestorzy z Irlandii wiedzą, że teraz jest dobry moment na zakup nieruchomości. Po akcesji ich ceny zaczną systematycznie wzrastać. Dodatkowo Unia daje inwestorom większe poczucie bezpieczeństwa, a to zachęca do inwestycji — uważa Anna Starczewska.
Zdaniem analityków, inwestorów ma dodatkowo zachęcić — przynajmniej teoretycznie — malejąca biurokracja i poprawiający się system prawny w Polsce, a także nowe źródła finansowania zakupu nieruchomości. O rosnącym bezpieczeństwie polskiego rynku świadczą malejące stopy kapitalizacji, które w roku 2003 spadły do poziomu 9,1 proc. (w 1998 r. były na poziomie 13 proc.).
Okiem praktyka
Jaki będzie rok 2004?
Oczekujemy dalszego zmniejszenia podaży powierzchni biurowych zarówno w centrum stolicy, jak i poza nim. Doprowadzi to do zmniejszenia wskaźników powierzchni niewynajętych w tych lokalizacjach. W 2004 r. zostanie oddanych do użytku zaledwie kilka znaczących obiektów biurowych. Czynsze utrzymają się na poziomie z roku poprzedniego — nie przewidujemy dalszych spadków. Zmniejszy się natomiast lista oferowanych przez właścicieli budynków „zachęt i rabatów” — np. krótsze będą okresy wolne od opłat czynszowych, a koszty aranżacji powierzchni nie będą pokrywane w całości.
Przewidujemy, że zapełni się większość budynków zlokalizowanych w centrum, wybudowanych w ciągu kilku ostatnich lat. Nowo powstające obiekty będą miały coraz nowocześniejsze rozwiązania techniczne. Na rynku inwestycyjnym pojawią się nowi gracze — inwestorzy prywatni i instytucjonalni z Irlandii, Niemiec,
Austrii. Stopy kapitalizacji ulegną dalszej kompresji.
Możemy się spotkać nawet z wyjątkowymi transakcjami, gdzie stopa kapitalizacji może być określona na poziomie 7,5 proc.
Nigel Wade
CB Richard Ellis