Kto ma więcej, ten więcej zarobi

  • Ewa Bednarz
opublikowano: 27-05-2013, 00:00

Nieruchomości komercyjne, zwłaszcza z gwarancją najmu, to szansa na przewidywalny zysk. Więcej okazji inwestycyjnych mają bardziej zamożni

W 2012 r. stopa kapitalizacji, czyli relacja dochodu z nieruchomości do jej ceny, wyniosła dla warszawskich biurowców i obiektów handlowych 6-6,5 proc. — wynika z raportu Colliers International. Według prognoz firmy doradczej, w tym roku dochodowość powinna pozostać na zbliżonym poziomie. Są jednak tacy, którzy obiecują większe zyski i przekonują, że to inwestycja o relatywnie niskim ryzyku.

Zobacz więcej

JAKI ZYSK: Powierzchnie biurowe i handlowe przynoszą regularne i przewidywalne dochody. W zeszłym roku było to średnio 6-6,5 proc. FOT. WM]

REIT po polsku

W nieruchomości komercyjne można pośrednio inwestować poprzez fundusze nieruchomości lub akcje giełdowych spółek związanych z rynkiem deweloperskim. Te pierwsze działają jako fundusze zamknięte (FIZ), a ich certyfikaty można kupować i sprzedawać na warszawskiej giełdzie — przynajmniej w teorii, bo ich płynność jest znikoma. Na Zachodzie podobnie do naszych FIZ działają REIT (ang. Real Estate Investment Trust) — instytucje, które zarabiają na inwestycjach w nieruchomości, akcje spółek inwestujących w nieruchomości lub instrumenty finansowe, związane z sektorem (np. papiery zabezpieczone hipoteką). Zarabiają różnie — w 2012 r. obliczany przez Bloomberg indeks REIT dla sektora nieruchomości biurowych w USA wzrósł o 9 proc., od początku tego roku urósł o kolejne 13 proc., ale np. w 2011 r. spadł o 4,5 proc., a w kryzysowym 2008 r. aż o 45 proc. W Polsce takich wehikułów nie ma za wiele, a jednym z nowicjuszy na rynku jest działający od stycznia fundusz Locuss Rent Fund. Aktywa będzie inwestował w spółki portfelowe, które nastawione są na kupno nieruchomości komercyjnych wynajmowanych długoterminowo (minimum na 5 lat) instytucjom sektora finansowego, sektora medycznego oraz korporacjom. Wieloletnie umowy, które dodatkowo obwarowane są zapisami chroniącymi inwestorów w przypadku ich zerwania, mają przynosić inwestorom 10 proc. zysku rocznie — tyle przynajmniej obiecuje Locuss. To fundusz zamknięty, a jego certyfikaty będzie można kupować w czasie okresowych, prywatnych emisji niepublicznych. Próg wejścia to 200 tys. zł. Pierwszy wykup certyfikatów będzie możliwy po roku działania funduszu, później pod koniec pierwszego i trzeciego kwartału każdego roku. Fundusz wyceniany będzie raz na kwartał. Locuss Rent Fund rozpoczął skup nieruchomości komercyjnych. Z ich sprzedażą ma natomiast problem Arka BZ WBK Nieruchomości FIZ (czytaj obok).

Za pół miliona

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne w sposób pośredni lub bezpośredni ułatwiają też niektóre banki. Z pomocy mogą skorzystać tylko ich najzamożniejsi klienci — doradztwo w tego typu usługach powiązane jest z ofertą Private Bankingu i Wealth Management.

BRE Property Partner, będący częścią BRE PB&WM, ma w swojej ofercie niewielkie galerie handlowe, lokale użytkowe w parterach budynków, lokale biurowe i magazyny. Umożliwia też inwestycje typu private equity, które pozwalają na osiąganie wyższej stopy zwrotu w relacji do standardowych klas aktywów (ale też przy wyższym ryzyku). Oferta jest przeznaczona dla osób, które dysponują 5 mln zł płynnych aktywów i są w stanie wnieść do funduszu co najmniej 500 tys. zł. Zainteresowani kupują udziały w spółce celowej, która jest powołana do realizacji przedsięwzięcia, a którą BRE Property Partner będzie zarządzał i reprezentował inwestorów.

Niedużo, ale przewidywalnie

Fundusz nieruchomości, inwestujący w małe, łatwo sprzedawalne aktywa z rynku nieruchomości komercyjnych, planuje utworzyć Piotr Grabowski, założyciel Querton TFI. Fundusz ma regularnie dzielić się dywidendą w wysokości 7-8 proc. rocznie. Produkt skierowany ma być głównie do ubezpieczycieli oraz zamożnych inwestorów indywidualnych.

— W zarządzaniu pomoże nam partnerskie TFI. Mamy około 70 ciekawych nieruchomości na oku, które jesteśmy w stanie kupić w dobrych cenach. Stopa zwrotu z funduszu nie będzie wysoka, ale przewidywalna, a ryzyko inwestycyjne ograniczone. Zaletą będzie wypłacana systematycznie dywidenda. Mamy już kilku zainteresowanych inwestorów. W ramach pierwszej emisji certyfikatów jesteśmy w stanie zdobyć 70-80 mln zł — mówi „PB” Piotr Grabowski.

Więcej na alternatywne.pb.pl

13% O tyle od początku roku urósł indeks funduszy, inwestujących w USA w biurowce. Nie zawsze zyski były jednak tak okazałe.

Arka na mieliźnie

Największym i najstarszym funduszem nieruchomości komercyjnych jest Arka BZ WBK Rynku Nieruchomości FIZ. Emisja certyfikatów inwestycyjnych odbyła się w maju i czerwcu 2004 r., z której pozyskano łącznie 340 mln zł. Dzięki finansowaniu części inwestycji kredytem fundusz zainwestował w 23 nieruchomości wyceniane na 1 mld zł. W portfelu znalazły się m.in. budynki biurowe w Warszawie czy Łodzi, kilka projektów deweloperskich oraz budynek magazynowy w Ożarowie. W ciągu prawie dziewięciu lat zarządzającej Agnieszce Jachowicz nie udało się sprzedać nawet połowy obiektów z portfela. Słaba koniunktura na rynku zmusiła fundusz do przedłużenia działalności o 1,5 roku (likwidacja miała nastąpić w grudniu 2012 r.). Niesprzedane budynki przynoszą dochód z umów najmu, powiększający aktywa funduszu. Mimo to stopa zwrotu nie rzuca na kolana. Od początku działalności fundusz zarobił 25,6 proc. [JAG]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Ewa Bednarz

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu