Polacy coraz chętniej robią niewielkie codzienne zakupy pod własnym domem. Ponieważ trudno znaleźć klienta na mieszkanie na parterze bloku — szczególnie od ulicy — deweloperzy projektują tam małe lokale użytkowe, w których można otworzyć sklep, zakład fryzjerski, piekarnię lub restaurację. Deweloperzy nie mają specjalistów od ich sprzedaży, więc zlecają to pośrednikom. Takie lokale nie są jednak atrakcyjne dla wielkich funduszy nieruchomościowych, za to — jak przekonują analitycy Home Brokera i Noble Securities — kupują je zamożni inwestorzy indywidualni jako element wealth managementu (obok akcji i obligacji).
— Co roku pośredniczymy w sprzedaży kilkudziesięciu lokali usługowych. To nieruchomości nie wymagające obsługi i najczęściej kupowane za gotówkę, dlatego należy się spodziewać zwiększonego nimi zainteresowania. Niestety trudno ocenić, jak dużo takich lokali sprzedaje się na całym rynku, bo są schowane w statystyce dotyczącej nieruchomości komercyjnych, w które wchodzą galerie handlowe i condohotele — mówi Jerzy Węglarz z Home Broker.
Home Broker i Noble Securities uważają, że inwestowanie w lokale użytkowe jest atrakcyjne, bo jeszcze mało popularne. To rynek mniej płynny od mieszkaniowego, a dodatkowo oferta jest niewielka i tylko nieliczni specjaliści znają się na tym rodzaju inwestycji. Dzięki temu można znaleźć nieruchomości,która da 7-10 proc. zwrotu rocznie i nie ponosić kosztów urządzenia lokalu, które zwykle obciążają najemcę. Barierą wejścia jest stosunkowo wysoki koszt zakupu. W dużych miastach te kwoty zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych, a w Warszawie minimalna wartość transakcji to około 1 mln zł. Jak przy każdej inwestycji jest też ryzyko. Na zainteresowanie najemców konkretnym lokalem duży wpływ ma jego otoczenie, które może się przeobrażać wskutek zmian w infrastrukturze sąsiadującej z budynkiem i rosnącej konkurencji w sąsiedztwie (czasem z lepszą ekspozycją). Ponadto, jeśli długo nie można znaleźć najemcy, to inwestor ponosi koszty utrzymania lokalu. Za ile można wynająć lokal użytkowy? To zależy od adresu, cech nieruchomości i ruchu pieszych.
— Średnia cena mkw. lokalu w Warszawie wynosi 60-70 zł, a w centrum miasta 120-200 zł. Na stawki o około 30 proc. niższe niż w centrum można liczyć w dzielnicach w bliskiej odległości od Śródmieścia, np. w Wilanowie i na Ursynowie. Najniższe ceny są w prawobrzeżnej części Warszawy i miejscach znacznie oddalonych od centrum. Zaczynają się już od 40 zł za mkw. — twierdzi Piotr Wójcik, specjalista ds. wynajmu lokali użytkowych w Home Brokerze.
Oczywiście czymś innym są lokale przy najdroższych ulicach miasta. Mając do dyspozycji co najmniej kilka milionów złotych, można zainwestować w najbardziej prestiżowy adres — na Nowym Świecie, Krakowskim Przedmieściu, Mokotowskiej, przy Placu Trzech Krzyży. Tu uzależnienie od koniunktury jest mniejsze, a średnie stawki najmu to nawet 200-350 zł za mkw.
Co kupić?
Najemcy najczęściej poszukują nieruchomości w czterech wielkościach: małych (30-50 mkw.), najbardziej pożądanych średnich (80-140 mkw.), dużych (200-400 mkw.) przy głównych ciągach handlowych oraz lokali o powierzchni około 600 mkw. pod dyskonty i markety spożywcze na dużych osiedlach.
Jak finansować?
Zakup lokalu użytkowego najczęściej jest finansowany bez kredytu. Kilka banków ma dla prowadzących działalność gospodarczą ofertę sfinansowania takiego zakupu. Trudniej mają osoby fizyczne: banki rzadko godzą się na udzielenie im kredytu na nieruchomość komercyjną.
Jakie koszty?
Posiadanie lokalu użytkowego wiąże się z kosztami, które przeważnie są wyższe niż w przypadku mieszkań. Należy pamiętać o podatku od nieruchomości, opłacie za użytkowanie wieczyste, czynszu dla wspólnoty lub spółdzielni, ubezpieczeniu lokalu i podatku dochodowym.
Komu wynająć?
Najwyższe czynsze płacą banki, sieci komórkowe, duże apteki i jubilerzy. Niższych stawek należy oczekiwać z wynajmu pod sklep spożywczy lub zakład usługowy, ale ci najemcy mają mniejsze wymagania. Do firm zapowiadających największą ekspansję należą Rossmann (1 tys. drogerii do końca 2015 r.), Żabka (po 500 lokali przez 3 lata) i Jeronimo Martins (rocznie 20-40 drogerii Hebe i sieć mniejszych Biedronek o powierzchni 350-500 mkw.).