Rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce jest młody. W Europie Zachodniej całkowite zasoby takiej powierzchni są co o najmniej kilka razy większe. Np. we Francji to ponad 32 mln mkw., w Belgii około 29 mln mkw., a w Wielkiej Brytanii ponad 130 mln mkw.
— W Polsce na koniec 2012 r. zasoby powierzchni magazynowej klasy A wynosiły około 7,52 mln mkw. A jej roczny przyrost można szacować na nieco ponad 7 proc. — mówi Wojciech Dachniewski, negocjator z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych Cushman & Wakefield.
W najbliższym czasie ma powstać około 5 mln mkw. magazynów, z czego najwięcej (około 1,2 mln mkw.) w rejonie Warszawy. Deweloperzy z reguły mają też działki przygotowane pod względem formalnym do ewentualnego rozpoczęcia kolejnych budów.
Niespełna dekada
Powierzchnie magazynowe to w Polsce perspektywiczny segment budownictwa.
— Polski rynek jest bardzo młody — pierwsze nowoczesne parki magazynowe powstawały u nas w latach 90. XX w., a niemal 75 proc. powierzchni magazynowych wybudowano w ostatnich 7-8 latach. Oznacza to, że większość obiektów jest stosunkowo nowych, gdy na zachodzie Europy problem starzenia się obiektów magazynowych jest coraz bardziej zauważalny — komentuje Marzena Pobojewska, dyrektor zespołu powierzchni magazynowych i logistycznych DTZ.
Dodaje, że choć w porównaniu z Zachodem Polska wypada kiepsko, to w porównaniu z sąsiednimi krajami jesteśmy w czołówce.
— Nasza powierzchnia magazynowa jest o wiele większa niż np. w Czechach, gdzie jest jej 4,1 mln mkw. Na Węgrzech, gdzie zdecydowana większość obiektów magazynowych powstała w pobliżu Budapesztu, jest ich 1,8 mln mkw. — wylicza Marzena Pobojewska.
Biorąc pod uwagę różnice w populacji i wielkości krajów Europy Środkowej i Wschodniej oraz korzystniejszą lokalizację Polski w europejskim systemie transportowym i logistycznym, polski rynek ma lepsze perspektywy rozwoju.
— Bezpośredni dostęp do portów morskich, w których pobliżu mogą się rozwinąć duże ośrodki logistyczne, oraz rozwijająca się sieć autostrad stanowią szanse na wzrost polskiego rynku. Dlatego, w naszej opinii, w najbliższychlatach Polskę czeka dalszy stabilny rozwój sektora magazynowego — podsumowuje Marzena Pobojewska.
Potencjałem w kryzys
Do 2011 r. polski rynek powierzchni magazynowych dynamicznie się rozwijał.
— Chociaż tempo wzrostu rynku magazynowego w 2012 r. osłabło ze względu na kryzys w strefie euro, Polska nadal dysponuje ogromnym potencjałem. Poprawę nastrojów i powrót na dawną ścieżkę może przynieść przewidywane w drugiej połowie roku ożywienie gospodarcze — uważa Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej Jones Lang LaSalle.
W 2012 r. firmy z obawy przed kryzysem zaczęły szukać oszczędności i znacznie ograniczały zapotrzebowanie na magazyny, co przełożyło się na spadek popytu.
— Wskaźnik pustostanów nie poszybował jednak w górę, co jest efektem wyraźnegoograniczenia przez deweloperów inwestycji spekulacyjnych na rzecz realizacji projektów w oparciu o podpisaną wcześniej umowę najmu. Co więcej, w niektórych regionach, np. w Poznaniu czy na Górnym Śląsku, trudno znaleźć wolny magazyn, zwłaszcza duży, np. 10 tys. mkw. Podobnie jest w najbardziej atrakcyjnych miejscach w okolicach Warszawy i Łodzi. Mimo dość wysokich wskaźników pustostanów w tych regionach, magazyny w miejscowościach z dostępem do autostrad, np. w Pruszkowie czy Strykowie, są niemal w całości wynajęte — podkreśla Tomasz Olszewski.
Bez rewolucji
W 2013 r. nie należy się spodziewać przełomu. Ze względu na sytuację gospodarczą najemcy i deweloperzy pozostaną ostrożni.
— Nie grozi nam jednak wyraźna stagnacja. Na nastroje na rynku pozytywnie wpłynie zakończenie kilku znaczących transakcji, co być może skłoni innych najemców do aktywniejszego poszukiwania powierzchni — mówi Tomasz Olszewski.
Podobnego zdania jest Wojciech Dachniewski.
— Zagraniczni inwestorzy zaczynają coraz bardziej doceniać dobre położenie geograficzne, niższe koszty zatrudnienia, coraz lepszą infrastrukturę drogową, w miarę stabilną sytuację ekonomiczno-prawną, a także niższe koszty najmu w Polsce. Często reakcją zachodnich firm, np. produkcyjnych, na negatywne sygnały dotyczące ich gospodarki jest poszukiwanie tańszych rynków w Europie Środkowo-Wschodniej, a w efekcie przeniesienie działalności np. do Polski — mówi Wojciech Dachniewski.
Istotny wpływ na rynek magazynowy będzie miała również reorganizacja i rozwój sieci dystrybucji firm FMCG takich jak Stokrotka czy Żabka, które w 2012 r. podpisały jedne z największych umów najmu.