Condohotele i apartamentowce z lokalami na wynajem powstają najczęściej nad morzem (głównie w woj. zachodniopomorskim i Trójmieście) i w górach (m.in. Zakopanem, Karpaczu, Szklarskiej Porębie). Wschodzącym rynkiem są Mazury, gdzie jeszcze do niedawna działały wyłącznie hotele, domki letniskowe i kwatery prywatne.
— Wraz z rozwojem infrastruktury drogowej widzimy coraz większy potencjał w tym regionie. Nadal najwięcej osób przyjeżdża tu na weekend, jednak rozbudowa S7 powinna zwiększyć zainteresowanie dłuższym wypoczynkiem w województwie warmińsko-mazurskim. Już teraz dojazd z Warszawy na Mazury zajmuje około 2,5 godziny, co jest całkiem przyzwoitym czasem podróży — mówi Marcin Dumania, prezes spółki Sun & Snow, która zarządza wynajmem apartamentów wypoczynkowych.
Bezpieczna przystań
Rynek condohoteli rozwija się jednak nie tylko w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Z raportu opracowanego przez portal InwestycjewKurortach.pl wynika, że w największych polskich miastach w budowie i planach jest ponad 2,5 tys. lokali w formule condo. Będą działały w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie, ale też Łodzi, Lublinie i Częstochowie.
— Rodzimy rynek jest i przez najbliższe lata będzie w fazie wzrostu. Wynika to z kilku powodów: gonimy Europę pod względem liczby hoteli i miejsc noclegowych, społeczeństwo polskie się bogaci, a więc coraz więcej osób stać na zakup drugiego domu w kurorcie dla siebie albo na wynajem. Inny powód jest taki, że nieruchomości stały się atrakcyjną formą pomnażania kapitału. Warto też zauważyć, że Polska zyskuje popularność wśród swoich turystów i gości z zagranicy jako alternatywa dla mniej bezpiecznych kierunków — tłumaczy Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl.
Jej opinię podziela Marcin Dumania. — Zagrożenie terroryzmem na świecie skłania do wypoczynku w Polsce rodaków i gości z zagranicy. To dodatkowy powód do inwestowania na naszym rynku nieruchomości wakacyjnych. Inwestorzy patrzą po prostu przyszłościowo, bo wszystko wskazuje na to, że wypoczynek we wcześniej popularnych krajach, np. Egipcie, Tunezji czy Turcji, będzie obarczony coraz większym ryzykiem — mówi Marcin Dumania.
Opcja zarobkowa
Nieruchomości w formule condo stają się alternatywą dla inwestowania w klasyczne mieszkania. Marlena Kosiura zapewnia, że w obu przypadkach zyski są porównywalne.
— Wprawdzie deweloperzy condohoteli wskazują w reklamach 6-8 proc. gwarantowanej stopy zwrotu, jednak faktyczna rentowność inwestycji wynosi 4-5 proc., czyli podobnie jak mieszkań. Sposobów wyliczania tych zysków jest prawie tyle, co firm oferujących nieruchomości condo — każdy deweloper ma swój model. Jedni liczą owe 6 proc. od kosztów zakupu netto, inni netto wraz z wykończeniem, a jeszcze inni od wartości całego zakupu, czyli nieruchomości i garażu. Jeśli chodzi o kwotę, to roczny zysk brutto za apartament jedno- lub dwupokojowy od 30 do 40 mkw. wynosi 25-38 tys. zł — informuje Marlena Kosiura.
Nabywcy apartamentów pod wynajem muszą jednak pamiętać, że na ostateczną rentowność inwestycji wpływają też m.in. opłaty związane z utrzymaniem i wynajmem nieruchomości (czynsz, ubezpieczenie, podatki itd.), a także forma rozliczenia działalności związanej z wynajem lokalu i sposób opodatkowania dochodów.
— Zyski uzależnione są również od położenia obiektu, nastawienia na aktywną obsługę gości i zapewnienie im atrakcji również po sezonie oraz skutecznego zarządzania najmem — dodaje Marlena Kosiura.
Jak przekonuje Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker, kupując nieruchomość w systemie condo, można liczyć na to, że będzie przysługiwał tzw. właścicielski pobyt zależny od umowy z operatorem. — W jednych inwestycjach właściciel może mieszkać w swoim apartamencie przez 14 dni w roku, w innych 21 dni. Jest też zróżnicowanie na sezon wysoki i pozostały czas — mówi Marcin Krasoń. Przewagą mieszkania nad pokojem w condohotelu jest to, że w każdej chwili można wypowiedzieć umowę zarządzania najmem i wprowadzić się na stałe.
— Pokój hotelowy zawsze będzie tylko pokojem hotelowym, ale z drugiej strony jeśli znajduje się w kurorcie wypoczynkowym i jest dobrze zarządzany, ma duże szanse przynosić duże zyski. Warto też zauważyć, że choć lokal w condohotelu jest odrębną nieruchomością i ma księgęwieczystą, to w świetle prawa nie jest lokalem mieszkalnym tylko użytkowym — dodaje Marcin Krasoń.
Hurtowe inwestycje
W ostatnim czasie coraz popularniejsze są zakupy pakietowe nieruchomości wakacyjnych.
— Powodem są niskie stopy procentowe, przez które inwestorzy omijają lokaty z rachitycznym oprocentowaniem, a także niektóre papiery wartościowe, które przy okazji spodziewanych podwyżek stóp procentowych zaczną tanieć. Posiadacze kapitału ruszają więc do biur sprzedaży deweloperów, bo mają nadzieję, że inwestycja okaże się bezpieczna, intratna i prosta w obsłudze. Niestety, często się okazuje, że posiadacz kilku mieszkań na wynajem nie jest w stanie obsługiwać ich w sposób efektywny i musi zlecić komuś zarządzanie — opowiada Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Nadal w tyle
O rosnącej popularności zakupów pakietowych mówi także Marlena Kosiura.
— Ciekawym zjawiskiem jest duży odsetek klientów wracających po kolejny lokal do tego samego dewelopera — według przeprowadzonej przez nas analizy od około 10 do nawet do 37 proc. Tak dobrymi wynikami zaufania pochwalić się mogą tylko najwięksi i doświadczeni gracze, np. Zdrojowa Invest, Kristensen Group, Firmus Group, Czarna Góra Resort. W niektórych firmach trafiają się klienci, którzy kupują 5-6 lokali — tłumaczy Marlena Kosiura.
Choć rynek condohoteli rozwija się w Polsce coraz szybciej, wciąż pozostaje ona za USA, Wielką Brytanią, Francją i państwami z basenu Morza Śródziemnego. Bartosz Turek tłumaczy, że w Wielkiej Brytanii pokoje hotelowe można kupować w ramach prywatnych programów oszczędności emerytalnych (SIPP). Co więcej, nie trzeba od razu kupować całego pokoju.
— Wystarczy ułamek prawa własności, by cieszyć się przychodami. Można kupić jedną piątą lub jedną trzydziestą pokoju. To pozwala korzystać z rozwiązania także mniej zamożnym obywatelom. Do tego dochodzi kolejna gwarancja, której w Polsce raczej nie uświadczymy — ceny odkupienia nieruchomości. W naszym kraju, jeśli ktoś chce wyjść z inwestycji w hotel, musi znaleźć wtórnego nabywcę albo sprzedać pokój operatorowi.
Niestety, drugi z tych przypadków to sytuacja, w której operator ma przewagę negocjacyjną. Na Zachodzie inwestor już podczas zakupu pokoju ma zagwarantowaną minimalną cenę sprzedaży pokoju operatorowi, np. dostanie od operatora przynajmniej 150 proc. ceny zakupu po kilku latach inwestycji. Oczywiście, jeśli inwestor znajdzie wtórnego nabywcę, który będzie chciał zapłacić więcej, to może sprzedać nieruchomość drożej, ale zawsze ma zabezpieczenie w formie ceny minimalnej — wyjaśnia Bartosz Turek. © Ⓟ