Przychód prawie o połowę wyższy niż przed rokiem i zysk netto o ponad dwie trzecie - takimi wynikami za pierwsze półrocze pochwalił się Lokum Deweloper. Notowana na giełdzie grupa osiągnęła w tym okresie 158,7 mln zł przychodu wobec 108,1 mln zł rok wcześniej, i 34,5 mln zł zysku netto (20,8 mln zł przed rokiem). Marża brutto na sprzedaży wyniosła 37,3 proc. (wzrost o 3,4 punktu proc. r/r), a rentowność netto sięgnęła 21,7 proc. (wzrost o 2,4 punktu proc. r/r).
– Wysokie marże w sprawozdaniach finansowych deweloperów to przede wszystkim efekt uwzględniania w nich historycznych cen zakupu działek sprzed kilku lat. Wówczas płaciliśmy za nie 500-1000 zł w przeliczeniu na 1 m kw. mieszkania , a dziś oferty opiewają na 2500-3500 zł – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Dewelopera.
Dane prezentowane obecnie dotyczą budów ukończonych, których realizacja rozpoczęła się ok. dwa lata temu, zaś koszty materiałów i wykonawstwa wzrosły szczególnie wyraźnie w ostatnich 12 miesiącach.
Prezes Lokum Dewelopera przewiduje, że dzięki dużemu bankowi ziemi firma utrzyma wysoki poziom zyskowności przez kilka najbliższych kwartałów, a nawet lat. Wiele firm z branży nie ma tak komfortowej sytuacji. Kłopoty z zakupem nowych gruntów wpływają już dziś na konsolidację rynku deweloperskiego. Lokum Deweloper nie czuje się zagrożony. Nie zakłada też przejmowania innych firm – woli rozwój organiczny. Jak tłumaczy prezes, spółka dba w ten sposób o jednolity produkt i zachowanie jakości.
Ceny mieszkań będą rosły
Zdaniem Bartosza Kuźniara podwyżki cen mieszkań uwzględniają przede wszystkim rosnące koszty materiałów i wykonawstwa.
- Ewentualne zatrzymanie wzrostu tych kosztów umożliwiłoby obniżenie tempa podwyżek. To jednak mało prawdopodobne – trudno się spodziewać, że ceny surowców, paliw czy energii w najbliższym czasie istotnie spadną. Nie przypuszczam też, że wynagrodzenia pracowników zatrudnionych na budowach i przy produkcji materiałów ulegną obniżeniu. Ze względu na koszty nie ma więc przestrzeni do spadku cen mieszkań – tłumaczy prezes.
Uważa, że wzrost cen mieszkań o ok. 10 proc. rocznie przy inflacji rzędu 5 proc. jest do zaakceptowania przez rynek. Klienci są co prawda w trudniej sytuacji, bo ich płace rosną nieco wolniej, ale mają zdolność kredytową i banki udzielają im finasowania.
Popyt rośnie, a oferta maleje
We wszystkich dużych miastach zmalała liczba mieszkań w ofercie deweloperów, co przy utrzymującym się dużym popycie dodatkowo wpływa na wzrost cen. Wrocławską spółkę również dotknęły problemy związane ze skurczeniem się oferty. Chociaż w Krakowie i we Wrocławiu ma bank ziemi pozwalający na wybudowanie 11 tys. mieszkań, utrzymuje ofertę na poziomie ok. 800 lokali, a nie 1000, do czego aspiruje.
– Czas potrzebny na procedury administracyjne w okresie pandemii wydłużył się jeszcze bardziej, choć już wcześniej trwały one długo – liczba pozwoleń na budowę zmalała w tym czasie we Wrocławiu o ok. 50 proc. W naszym banku ziemi mamy dużo gruntów poprzemysłowych do rewitalizacji, wymagających dodatkowych pozwoleń, co jeszcze bardziej spowalnia ten proces – tłumaczy prezes Lokum Dewelopera.
W tym roku firma planowała przekazanie 850 lokali, ale po pierwszym półroczu skorygowała plan do 700. Pozostałe 150 mieszkań powiększy pulę przekazań w 2022 r. Korzystną dla dewelopera stroną takich przesunięć będą wyższe ceny, dostosowane do bieżących warunków rynkowych.
Oswojone rynki
Lokum Deweloper zakłada w strategii utrzymanie oferty na dwóch rynkach, na których obecnie działa: wrocławskim i krakowskim. Niechęć do ekspansji terytorialnej tłumaczy potrzebą utrzymania jakości.
Prezes zwraca uwagę, że miejskie plany zagospodarowania w dużym stopniu determinują możliwości tworzenia przez deweloperów środowiska przyjaznego dla przyszłych mieszkańców, charakteryzującego się bliskością usług, handlu, edukacji i zieleni.
– Włodarze obu miast działają w sferze planistyki miejskiej systematycznie i konsekwentnie, chociaż powoli. Czasami chciałoby się, aby podejmowali decyzje szybciej, ale na pewno nie za cenę pogorszenia planów zagospodarowania przestrzennego – mówi Bartosz Kuźniar.
Jego zdaniem włodarzom brakuje jeszcze odwagi w odchodzeniu od prywatnego ruchu kołowego. W idealnym mieście, gdzie wszystko jest w zasięgu 15-minutowego spaceru, niepotrzebne są np. tak duże parkingi podziemne, jak narzucane w miejscowych planach.
– Nasi klienci też woleliby dodatkowy pokój czy zieleń bogatą w wysokie drzewa zamiast garażu czy naziemnych miejsc do parkowania. Infrastruktura samochodowa kosztuje krocie, wyraźnie podnosząc cenę metra kwadratowego nabywanych mieszkań i obniżając jakość życia. Odpowiedzialność ekologiczna w dobie ocieplenia klimatu i nagłych zjawisk pogodowych powinna skłaniać włodarzy miast do zakazywania budowy garaży podziemnych i naziemnych miejsc parkingowych, a nie jak jest dziś nakazywania ich zapewnienia kosztem zieleni – mówi Bartosz Kuźniar.
Fundusze wyszły poza stolicę
Ofensywa inwestorów gromadzących domy z mieszkaniami na wynajem instytucjonalny (PRS = private rented sector) dotarła już do Krakowa i Wrocławia. Szef Lokum Dewelopera podkreśla, że spółka chce w pierwszym rzędzie zapewnić bogatą ofertę klientom indywidualnym, ale i do niej trafiają zapytania ze strony funduszy PRS. Ocenia, że rozwój segmentu mieszkań na wynajem będzie odbierał część oferty konsumentom. Z drugiej strony może uchronić deweloperów przed wstrzymywaniem inwestycji, gdyby rosnące koszty wywindowały ceny mieszkań na poziom nieakceptowalny dla klientów indywidualnych.
Wyniki każdego dewelopera uzależnione są w pierwszej kolejności od harmonogramu prowadzonych inwestycji. W latach 2018-19 Lokum Deweloper cierpiał na brak oferty, co było spowodowane opóźnieniami w uzyskiwaniu niezbędnych decyzji administracyjnych dla poszczególnych projektów. Pojawiła się więc spora nieregularność w raportowanych przychodach, a tym samym wynikach. Jeszcze w poprzednich czterech kwartałach liczba przekazywanych lokali była po prostu mała. Dopiero ostatnio deweloper przekazał większy wolumen. Drugim aspektem jest marża - pod tym względem Lokum Deweloper pozytywnie wyróżniło się w II kwartale, gdyż marża zbliżyła się do 40 proc. Deweloper zawsze miał jedną z najwyższych marż w sektorze, ale wynik osiągnięty w minionym kwartale jest jeszcze lepszy, niż można było oczekiwać. Lokum zawsze preferowało powolną kontraktację, co z jednej strony osłabia cash flow w okresie realizacji inwestycji, ale z drugiej - znacznie ułatwia obronę marży. W związku z posiadaniem przez spółkę bogatego i bardzo atrakcyjnie nabytego banku ziemi spodziewamy się utrzymania bardzo wysokiego poziomu w kolejnych okresach.