Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał zgodę na zakup Metropolitana przez fundusz PPFE Holdings z siedzibą w Luksemburgu. Obecny właściciel stołecznego biurowca przy pl. Piłsudskiego, należący do Deutsche Banku DWS Alternatives, zapłacił w 2014 r. za ten obiekt 190 mln EUR. Poprzedni właściciel – Aberdeen Asset Management Deutschland – kupił biurowiec od Hinesa w 2006 r. za 169 mln EUR. W ciągu 8 lat nieruchomość zyskała więc na wartości 21 mln EUR. Warszawski rynek z zainteresowaniem śledzi losy transakcji.
– Nie jest regułą, że obiekty typu prime zawsze drożeją z wiekiem. Najczęściej jest odwrotnie, szczególnie na rynku tak dynamicznie się rozwijającym jak warszawski. Wzrost wartości mimo rosnącego wieku w przypadku najlepszych budynków to jednak oznaka stabilizowania się rynku – mówi Andrzej Tokaj, senior partner w firmie Penteris.
Jego zdaniem również obecnie ma szansę na dobrą cenę. Obiekt ma niecałe 20 lat, znanego architekta (był nim sir Norman Foster), nagrody, świetną lokalizację, wpisał się w krajobraz Warszawy. Kilka lat temu przechodził spory program modernizacyjny, co też wpływa na jego wartość.
Niektóre budynki drożeją z wiekiem
Wśród transakcji, których przedmiotem były warszawskie biurowce, jest więcej przykładów wzrostu cen. Warsaw Financial Center (WFC) został kupiony w 2012 r. przez konsorcjum Allianz Real Estate i Tristan Capital Partners za 210 mln EUR, a potem przejęty w 2019 r. przez CPI PG za 275 mln EUR. Jedną z większych transakcji w 2005 r., o wartości 230 mln EUR, był zakup warszawskiego Ronda 1 przez Hannover Leasing - już w 2006 r. budynek kupił fundusz London & Regional, płacąc 260 mln EUR.
Kiedy w 2018 r. grupa Madison International Realty kupiła od Ghelamco 50 proc. udziałów w wieży Warsaw Spire, cały budynek został wyceniony na około 350 mln EUR, a w 2019 r. spółka Immofinanz zapłaciła za niego 386 mln EUR.
Andrzej Tokaj, którego kancelaria doradzała przy transakcji Immofinanzowi, podkreśla, że o zakupie decydują też inne czynniki, jak np. chęć zmian w portfelu posiadanych nieruchomości czy wyjątkowość i prestiż nabywanego obiektu. Kiedy spółka kupowała Warsaw Spire, żaden konkurencyjny obiekt o tej wartości, klasie, wielkości i rozpoznawalności nie był dostępny nie tylko w Warszawie, ale w całym regionie. O zakupie było głośno, co zwróciło uwagę na aktywność funduszu w segmencie nieruchomości prime.
Dlaczego ceny nieruchomości rosną
Michał Ćwikliński, dyrektor zarządzający w firmie Avision Young Polska (AYP), podkreśla, że teraz stopy kapitalizacji są rekordowo niskie. W 2006 r. kiedy Metropolitan sprzedawał się po raz pierwszy, Polska była jeszcze postrzegana jako kraj rozwijający się, rynek był mniej płynny.
– Dziś mamy w Polsce dojrzały rynek. W 2020 r. mimo pandemii wartość transakcji wyniosła ponad 5 mld EUR, a w 2019 r. było to blisko 8 mld EUR. Do tego należy dodać rekordowo niskie obecnie stopy procentowe, czyli tani kredyt, który pozwala kupować drożej. Oczywiście tani, kredyt można dostać tylko na nieruchomości dobrej klasy – mówi Michał Ćwikliński.
Zdaniem Małgorzaty Cieślak-Belgy, dyrektor regionalnej MNK Partners, w uproszczeniu można powiedzieć, że z reguły właściciele starają się sprzedać nieruchomość wtedy, gdy jej wartość wzrośnie. Gdy jakieś inne powody skłaniają ich do sprzedaży po cenie niższej od ceny zakupu, raczej niechętnie ujawniają wartości transakcji...
- W covidowym roku było niewiele transakcji. Wpłynęły na to nie tylko ograniczenia w podróżowaniu. Niektórzy inwestorzy liczyli na wzrost stóp kapitalizacji spowodowany przez kryzys, podczas gdy właściciele wierzyli, że sytuacja poprawi się po pandemii. Pandemia spowodowała, że faktycznie wyceny nieruchomości podlegały pewnym korektom, chociażby ze względu na zwiększone ryzyko utraty czynszu. Najlepsze budynki jednak się obroniły - mówi Małgorzata Cieślak-Belgy.
Fundusze mają dużo do wydania
W opinii Michała Ćwiklińskiego obecnie bardzo dużo kapitału szuka alokacji, a nieruchomości dają wyższe stopy zwrotu niż obligacje czy inne aktywa. Duże, instytucjonalne fundusze nie interesują się mniejszymi i starszymi obiektami w drugorzędnych lokalizacjach, ale czymś wyjątkowym - jak np. Metropolitan z międzynarodowymi firmami jako najemcami czy Mennica Legacy Tower z mBankiem z umową na wiele lat.
Dyrektor zarządzający AYP zwraca uwagę, w Warszawie niewiele jest takich obiektów na sprzedaż. Nowe budynki sprzedawały się w latach 2018-19. Oczywiście są biurowce na ukończeniu czy w trakcie komercjalizacji, ale deweloperzy nie chcą wychodzić na rynek teraz, w trakcie pandemii, spodziewając się gorszych ofert. Zresztą, żeby sprzedać obiekt, muszą go w pełni wynająć.
Według firmy doradczej Cushman & Wakefield pierwszy kwartał 2021 r. na rynku inwestycyjnym pozytywnie wróży wynikom na ten rok – łączna wartość transakcji, wyniosła 1,25 mld EUR, czyli o 10 proc. więcej od średniej 5-letniej dla pierwszych kwartałów sprzed pandemii. 48 proc. tej kwoty przypadło na nieruchomości biurowe.