Rok 2006 był pod każdym względem wyjątkowy. Tempo wzrostu polskiego budownictwa mieszkaniowego było najwyższe spośród wszystkich krajów Unii. Mieszkania drożały z miesiąca na miesiąc, a po najbardziej atrakcyjne lokale ustawiały się kolejki.
Dziś ceny wyraźnie wyhamowały, a eksperci mówią o stabilizacji. Nie dotyczy to jednak nieruchomości w najlepszych lokalizacjach, które w dalszym ciągu osiągają astronomiczne ceny.
Starówka wciąż droga
Z
raportu CEE Property Group wynika, że największy wzrost cen w 2006 r. zanotowano
w Krakowie — pod koniec roku średnia cena mkw. była wyższa o 67 proc. w stosunku
do jego początku. Niewiele mniejszy wzrost — 64 proc. — odnotowano w Łodzi. W
tym roku, po raz pierwszy od wielu miesięcy, pojawiły się jednak nieznaczne
spadki. W maju we Wrocławiu ceny spadły około 2 proc., a w Krakowie — 0,3 proc.
Zdaniem ekspertów, nie jest to trend trwały, a raczej chwilowa korekta. Zjawisku
towarzyszy wyraźne różnicowanie ofert. Coraz większe znaczenie ma lokalizacja i
standard nieruchomości. Tańsze, oddalone od centrum lokale, to z reguły
mieszkania w wielkiej płycie. Droższe położone są w budynkach wybudowanych w
latach 90. Luksusowe apartamenty i mieszkania w starych kamienicach w centrach
miast są zaś droższe od innych nieruchomości nawet kilkakrotnie. Wysokie ceny
osiągają też nowe projekty deweloperskie m.in. w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.
W Warszawie najdroższe pozostają mieszkania na Starówce i przy Trakcie
Królewskim — z raportu Oferty.net wynika, że cenowo przewyższają inne
lokalizacje nawet sześciokrotnie. Cena wywoławcza za 51-metrowe mieszkanie przy
ulicy Koziej na warszawskiej Starówce wynosi 2 mln zł. Za 80-metrowy apartament
w Alejach Ujazdowskich trzeba z kolei zapłacić blisko 3 mln zł. Podobne wartości
osiągają też mieszkania na krakowskim Kazimierzu i położone w pobliżu
wrocławskiej starówki.
— Nieruchomości w najbardziej atrakcyjnych miejscach będą drożeć. Powód jest prosty, w takich miejscach nic nowego już nie powstanie — ocenia Dariusz Karbowniczak z firmy Ober Haus Nieruchomości.
Jego zdaniem, ceny pozostałych nieruchomości też będą rosły, ale nie w tak szybko jak dotychczas. Podobnego zdania jest Krzysztof Kowalski, wiceprezes spółki Włodarzewska.
— Rynek się stabilizuje, w związku z tym korekty cen — jeżeli w ogóle się pojawią — nie będą miały większego znaczenia. Przewiduję, że ceny będą rosły kilka procent rocznie w całej Polsce. Średni wzrost w kraju powinien wynieść blisko 5 proc. — szacuje Dariusz Karbowniczak.
Zdaniem Tadeusza Ratajczaka z przedsiębiorstwa inżynieryjnego Trust, cena powoli staje się również barierą.
— Zainteresowanie nowymi mieszkaniami jest duże, jednak problemem pozostaje ich wartość. W ostatnim roku ceny rosły ze szczególną dynamiką. To jednak normalne zjawisko. Na pewno nie oznacza schłodzenia koniunktury — ocenia Tadeusz Ratajczak.
Taniej nie będzie
Eksperci
są podzieleni w sprawie wpływu ograniczenia dostępności kredytów walutowych na
popyt.
— Z naszych doświadczeń wynika, że klienci, którzy mają zdolność kredytową i podjęli decyzję o zakupie mieszkania, biorą kredyty niezależnie od ich rodzaju. Pamiętajmy również, że takie ograniczenie dotyczy tylko części klientów — przypomina Krzysztof Kowalski.
Innego zdania jest Tadeusz Ratajczak.
— Większość transakcji zakupu mieszkań jest finansowana za pomocą walutowych kredytów hipotecznych. Przeważająca większość klientów nie ma własnych środków finansowych. W takiej sytuacji ograniczenie dostępności walutowych kredytów hipotecznych w sposób oczywisty wpływa na zmniejszenie popytu. Skala tego wpływu będzie jednak zależeć od dalszej postawy banków — uważa Kowalski.
Większym problemem jest, według przedstawicieli branży, brak wykwalifikowanych pracowników.
— Od ubiegłego roku widać systematyczny odpływ kadry. Ma to ogromny wpływ na procesy inwestycyjne na rynku mieszkaniowym. Wzrosły ceny materiałów budowlanych i wynagrodzenia pracowników. Oba czynniki spowodowały wzrost kosztów inwestycji prawie o 30 proc. Przewiduję, że w dalszym ciągu ta tendencja będzie się utrzymywać — ocenia Krzysztof Kowalski.
Jego zdaniem, braki kadrowe mogą negatywnie wpływać na jakość wykonywanych robót i ich terminowość.
— Jeszcze tego nie odczuwamy, ale w przyszłości może się to zmienić — ostrzega wiceprezes spółki Włodarzewska.
Niezależnie od problemów, eksperci są zdania, że polskie budownictwo mieszkaniowe czeka dalszy rozwój. Niestety, ceny również będą szły w górę.
— Kondycja naszej gospodarki jest dobra, rośnie zamożność społeczeństwa, a banki mają coraz lepszą ofertę. Nic nie wskazuje, że ceny będą spadać — uważa Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający Cee Property Group.
Podobnego zdania jest Dariusz Karbowniczak.
— Nieruchomości będą drożeć, bo rosną ceny gruntów i materiałów. Polacy, w ślad za inwestorami zagranicznymi, zaczynają też inwestować w nieruchomości. Dziś to lokata dużo stabilniejsza niż np. giełda — sumuje ekspert.