Deweloperzy dostrzegają pierwsze symptomy ożywienia na rynku mieszkaniowym. Ożywają zamrożone przez ostatnie dwa lata projekty. Banki poluzowują kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, a klienci zaczynają się spieszyć z zakupem przed spodziewaną od nowego roku podwyżką podatku VAT z 7 do 22 proc.
Deweloperzy z największego w kraju rynku warszawskiego potwierdzają, że mamy do czynienia z ożywieniem i są optymistami.
Drgnęło, ale nie wszędzie
— Od kilku tygodni optymizm ten ma uzasadnienie. Obserwuję duży ruch i zainteresowanie nabyciem gotowych projektów inwestycyjnych, tj. gruntów wraz z niezbędnymi zezwoleniami. Nabyw cy mieszkań też coraz częściej decydują się na ich zakup na wczesnym etapie budowy — mówi Zbigniew Sajdak, wiceprezes Pekao Property z Warszawy, spółki w 100 proc. zależnej od Banku Pekao.
— Widzimy znaczną poprawę na rynku. W sierpniu podpisaliśmy 107 umów sprzedaży mieszkań. To dobry wynik. Tradycyjnie największą popularnością cieszyły się mieszkania jedno- i dwupokojowe, o metrażu około 50 mkw., również te objęte dopłatami do kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim" — potwierdza Tomasz Panabażys, członek zarządu i dyrektor zarządzający J. W. Construction.
Czy te symptomy ożywienia rzeczywiście dowodzą powrotu koniunktury? I tak, i nie. W Warszawie ruszyły kolejne etapy budowy wielkich osiedli z ponad 700 mieszkaniami, np. Boygues na warszawskiej Woli, ale w innych miastach nadal ruchu nie widać. Deweloperzy wyprzedają tam mieszkania z przedkryzysowego portfela.
Teraz dla kupujących liczy się nie tylko cena, lokalizacja, ale również marka dewelopera.
— Pekao to pierwszorzędna marka, doceniana przez klientów, szczególnie jeśli do dobrego logo dołoży się starannie przygotowany produkt. Staramy się nie rozczarować klienta, który w Pekao Property oczekuje dobrej jakości serwisu i eleganckiej obsługi. Właśnie sprzedajemy mieszkania w osiedlu Jana Kazimierza, w bezpośrednim sąsiedztwie mamy kilku renomowanych deweloperów. Pomimo tego udaje nam się zbywać mieszkania w niezłym tempie, co właśnie można tłumaczyć zaufaniem klienta do marki — chwali się Zbigniew Sajdak.
Zdaniem deweloperów na rynek dobrze wpłynąłby powrót do sprzedaży mieszkań na wynajem z odpowiednim odpisem podatkowym, który znakomicie się sprawdził w latach 90. Teraz jednak ze względów budżetowych raczej nie ma co liczyć na powrót tego typu ulg. Deweloperzy mogą się z pewnością spodziewać, że dzięki zapowiedzi podwyżki podatku VAT od stycznia 2011 r. z 7 do 22 proc. na sprzedawane na rynku pierwotnym mieszkania, klienci z większą ochotą zapukają do biur sprzedaży w ostatnim kwartale tego roku. Czy jednak na pewno?
Niektórzy eksperci powątpiewają. Przy nadpodaży lokali deweloperzy raczej nie będą ryzykować przerzucania kosztów wyższego VAT na klientów, bo to w praktyce oznaczałoby wzrost cen mieszkań. Poza tym wyższy VAT dotyczyć będzie jedynie mieszkań dużych — powyżej 150 mkw., lokale mniejsze, zakwalifikowane jako budownictwo społeczne, nadal będą obłożone dotychczasową stawką VAT.
Kawalerka czy dom
Zarówno na rynku domów, jak i mieszkań w budynkach wielorodzinnych mamy do czynienia z nadpodażą i stosunkowo niskimi cenami. To zachęca wielu klientów posiadających więcej gotówki i wysoką zdolność kredytową do zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych, najczęściej z zamiarem wynajmu. Co bardziej opłaca się kupić: mieszkanie w centrum aglomeracji czy dom pod miastem?
Zdaniem Pawła Grząbki, szefa CEE Property Group, firmy doradzającej deweloperom, z punktu widzenia osoby inwestującej w zakup nieruchomości w celu czerpania dochodów bezpieczniejsze jest nabycie małego mieszkania w centrum dużego miasta.
— Powody są dwa. Po pierwsze, ze względu na stosunkowo niską kwotę czynszu grupa najemców jest znacznie większa niż w przypadku domu na peryferiach. Oznacza to zwykle krótsze okresy bez najemcy i być może wyższy czynsz z metra kwadratowego ze względu na konkurencję między najemcami. Drugi powód to łatwość sprzedaży małego mieszkania, czyli aspekt, na który zwykle nie zwracamy uwagi, kupując mieszkanie, ale bardzo istotny w przypadku wyjścia z takiej inwestycji. Kupując dom, trzeba kierować się dużo większą liczbą czynników niż przy zakupie mieszkania. W grę wchodzi nie tylko lokalizacja, ale również standardy wykonania, stan domu, liczba pokoi, rozkład, sąsiedztwo itd. — tłumaczy Paweł Grząbka.
Za zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych przemawia to, że są poszukiwane przez studentów lub pracowników. Ich cena jest stosunkowo niska. Dość łatwo też znaleźć odpowiedni lokalu, ponieważ stan budynku jest stosunkowo mniej istotny od lokalizacji. Zwykle stosunkowo dogodna jest też komunikacja miejska.
Na korzyść zakupu domów przemawia natomiast ich spora podaż i prognoza jej wzrostu w perspektywie średnioterminowej.
Zdaniem Macieja Dymkowskiego, eksperta rynku mieszkaniowego z firmy red.Net, w tym roku nie należy się spodziewać wzrostu cen.
— Jest jeden zasadniczy powód: deweloperzy dysponują jeszcze sporą pulą niesprzedanych mieszkań wybudowanych nawet dwa lata temu — przekonuje Maciej Dymkowski. l