Mieszkanie+ to wiele niewiadomych

opublikowano: 15-11-2017, 22:00

Analizowanie wpływu programu Mieszkanie+ na rynek najmu to jeszcze metafizyka — w zamian zostaje postraszenie wielką płytą, opcja dla cwaniaka i wyliczanka niewiadomych, przeprowadzona przez Bartosza Turka

Raz biednym, raz wielodzietnym

W Pruszkowie w technologii prefabrykatowej powstaje 400 mieszkań w czterech blokach.
Zobacz więcej

ROZMACH:

W Pruszkowie w technologii prefabrykatowej powstaje 400 mieszkań w czterech blokach. Marek Wiśniewski

Skoro o programie powszechnie wiadomo, że ma zostać skierowany do osób, których zdolność kredytowa nie daje zbyt wielu możliwości, pośrednicy raczej nie drżą przed spadkiem ilości transakcji sprzedaży. Grupa uczestników i tak nie zaopatrzyłaby się w najbliższym czasie w mieszkanie, dlatego ewentualny spadek mógłby dotyczyć wyłącznie stawek najmu — takiego zdania jest 68 proc. ekspertów badanych przez Polską Federację Rynku Nieruchomości (PFRN). W skali kraju takich potencjalnych najemców łatwiej jest jednak objąć szerokim zbiorem kryteriów, tymczasem w rzeczywistości okazuje się, że część mieszkań może być na przykład bardziej dla emerytów, a część dla przyjezdnych.

— Obecnie dokładnie nie wiadomo, kto będzie korzystał z programu, bo w ustawie przeczytać możemy tylko, jakie kryteria mogą zostać zastosowane w przypadku inwestycji. Co więcej, dla każdej inwestycji kryteria mają być dobierane oddzielnie. Może się więc okazać, że w danej inwestycji nacisk położony zostanie na poziom zarobków, w innej na liczbę posiadanych dzieci, a niewykluczone, że powstanie też inwestycja, w której dodatkowe punkty otrzymają emeryci, niepełnosprawni czy przyjezdni, przeprowadzający się za pracą lub w celu podjęcia nauki — komentuje Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Chęć szczera nie zastąpi dewelopera

Podstawowym czynnikiem, który zniechęca do badania jakiegokolwiek wpływu programu na rynek mieszkań, jest jego skala — ona też nie jest jeszcze znana, chociaż do listy poszczególnych miast zaczynają dołączać pierwsze projekcje: w przykładowym Węgrowie 112 mieszkań przy jednej ulicy, w Sochaczewie około 150 przy dwóch.

— Prawda jest taka, że wciąż nie sposób dziś określić, jaki jest potencjał programu budowy tanich mieszkań. Może się okazać, że powstawać będzie co roku kilka tysięcy mieszkań, a może być to równie dobrze kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy. Wiele zależy od tego, jakimi zasobami ziemi będzie dysponował Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), a dziś nawet ten nie wie, ile ziemi będzie miał do zabudowy, bo jest na etapie weryfikacji pierwszych deklaracji nadesłanych przez starostów i prezydentów miast.

Mało tego — dziś nawet nie wiadomo, czy deweloperzy będą chcieli przystępować do przetargów na budowę tanich mieszkań na wynajem, a bez dziesiątek czy setek firm, które zbudują domy i bloki, trudno będzie podołać tak dużemu wyzwaniu organizacyjnemu — dodaje Bartosz Turek. O tym, że Polska jest jednym z krajów o najskromniejszej liczbie mieszkań na tysiąc rodaków, mówi się sporo, a PRFN podsumowuje ten deficyt na 2,8 mln lokali — gdyby w ramach programu powstało ich 6 tys., ukoją 0,25 proc.

Półdarmo, póki pieniądz tani

Szacuje się, że wynajęcie mieszkania w jednym z bloków, które powstaną na Odolanach na warszawskiej Woli, przy ul. Chłopickiego na Pradze Południe czy wzdłuż ul. Radzymińskiej na Pradze Północ, będzie kosztowało średnio około 13 zł za mkw. albo trochę powyżej 19 zł za mkw. przy możliwości wykupu po 30 latach, podaje PFRN. Skoro jednak stawki ustalane mają być co roku, trzy dekady w różnych warunkach gospodarczych dają pole wyobraźni.

— Stawki te pochodzą z projektu rozporządzenia Rady Ministrów. Mają być one zatwierdzane corocznie na poziomie rządowym. Bardzo trudno więc dziś prognozować, jak duże znaczenie dla tych stawek będzie miał poziom popytu i podaży czy chociażby poziom inflacji i stóp procentowych, decydujących o koszcie pieniądza w gospodarce. Szczególnie koszt pieniądza powinien wpływać na wysokość czynszu — przedstawiciele rządu podkreślają przecież, że program ma mieć charakter rynkowy — komentuje Bartosz Turek, dodając, że chętnych i tak raczej nie zabraknie.

Zdaniem analityka, stawki widniejące w projekcie rozporządzenia w opcji z dojściem do własności są dwukrotnie niższe niż koszt zakupu mieszkania na rynku, z uwzględnieniem kosztu finansowania kredytem hipotecznym. Jeśli natomiast chodzi o czysty koszt najmu, stawki w ramach programu mają być od średniej rynkowej niższe trzykrotnie.

Zrób to sam i wyprzedź rząd

Wielka płyta wydawała się osiadać już w głowie jako pamiątka po minionym ustroju, tymczasem w tzw. technologii prefabrykatowej powstać ma 400 mieszkań w czterech sześciopiętrowych blokach w Pruszkowie. Wizja taniości wykonania mogłaby jednak zachęcać — jeśli nie wszystkich lokatorów, to może śmiałego inwestora, któremu przypadł w udziale jakiś kiepsko zlokalizowany grunt, na którym dałoby się coś tanio wybudować i chociaż trochę zarobić.

— Teoretycznie byłoby to możliwe, ale wymagałoby to bardzo dużej optymalizacji i bardzo taniego źródła finansowania, a i tak mogłoby się okazać, że prowadzenie inwestycji może dojść do skutku jedynie na zasadach non profit. Alternatywnie inwestor musiałby wyłożyć na budowę własne pieniądze i zaakceptować bardzo niski zysk w porównaniu z ponoszonym ryzykiem na poziomie około 4 proc. rocznie, z czego musiałby pokryć koszty operacyjne — studzi optymizm Bartosz Turek.

Gdyby miała osobowość, z zadowolenia prężyłaby się z pewnością chociaż wielka płyta, bo projektu z takim rozmachem jak w Pruszkowie z pewnych względów nie realizowano od blisko dwóch dekad. © Ⓟ

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Weronika Kosmala

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Puls Inwestora / Mieszkanie+ to wiele niewiadomych