W I kw. 2018 r. deweloperzy oddali do użytku 24 898 mieszkań. Choć wzrost wyniósł 12,1 proc., to był o 1,3 proc. niższy niż przed rokiem — wynika z najnowszych danych GUS. Na ochłodzenie w branży wskazują także wyniki sprzedażowe giełdowych spółek mieszkaniowych. Według portalu RynekPierwotny.pl od stycznia do marca 2018 r. zakontraktowały one zaledwie o 4,5 proc. więcej lokali niż w tym samym okresie 2017 r. Dla porównania przed rokiem zwyżka ta sięgnęła 25,6 proc.
Widoczna zadyszka
— Ewolucja deweloperskiej statystyki w I kw. zdaje się sugerować, że powoli zbliżamy się do kresu możliwości sprzedażowych nowych mieszkań. Co prawda większość spółek wciąż jest w stanie wypracowywać dodatnią dynamikę rok do roku, jednak w przypadku części nastąpiło wyraźne cofnięcie — mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na razie największe firmy deweloperskie trzymają się dość mocno. Z czołowej piątki rynkowych dominatorów tylko Robyg odnotował symboliczną 2-procentową korektę względem ubiegłego roku. Murapol poprawił wynik o prawie 14 proc.
— Na specjalne wyróżnienie zasługuje dwóch deweloperów — Inpro i Lokum Deweloper. Pierwszy z nich od stycznia do marca prawie podwoił sprzedaż, drugi był bliski 3-krotnej poprawy wyniku. Zdecydowanie deprymująco prezentują się natomiast wyniki szóstki mniejszych spółek, które zaprezentowały dwucyfrową, ujemną dynamikę sprzedaży. Może być to wstępnym sygnałem zapowiadającym nieuchronnie zbliżający się moment koniunkturalnego przesilenia — uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, pierwszych nieśmiałych oznak kryzysu oczekuje już jesienią 2018 r., ale nie na wszystkich rynkach.
— Znaczącej zmiany możemy się spodziewać wiosną 2019 r. Nieuchronnie zmierzamy do szczytu cyklu koniunkturalnego. Czeka nas korekta i spadek. Kryzys na rynku nieruchomości jest raczej nieunikniony. Nie wiemy tylko, z jaką siłą uderzy i kiedy — twierdzi Tomasz Błeszyński.
Druga strona medalu
Wśród ekspertów przeważają jednak optymiści.
— W 2017 r. wybudowano 178 tys. mieszkań. W tym roku planowanych jest około 220 tys. lokali. Stopy procentowe są nadal na niskim poziomie i jeżeli w gospodarce nie wydarzy się nic złego, to mogą się utrzymać jeszcze przez kilka najbliższych lat. Nadal obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów i co ważne, są to duże zakupy mieszkań, nawet całe budynki, po 80–120 mieszkań. Także mniejsi inwestorzy kupują po kilka lokali — mówi Jarosław Skoczeń, członek zarządu Emmerson Realty.
Podobne obserwacje ma Bartosz Turek, analityk Open Finance. — Nic nie wskazuje na to, by RPP miała zdecydować o podwyżkach stóp procentowych, a sytuacja na rynku pracy jest bardzo korzystna. Gdyby tego było mało, to i sam rząd zdaje się planować dalsze wspieranie rynku. Widać dużą determinację w procesie tworzenia specustawy mieszkaniowej, rząd pracuje też nad programem dopłat do wynajmu nowych mieszkań oraz polskiej odsłony REITów, czyli ustawie o FINN-ach, które będąc notowanymi na giełdzie, mają liczyć na preferencje podatkowe w zamian za dzielenie się lwią częścią zysków z wynajmu mieszkań — tłumaczy Bartosz Turek. Zdaniem Marcina Jańczuka, pośrednika w obrocie nieruchomościami Metrohouse Franchise, rynek deweloperów przyzwyczaił nas do dwucyfrowych. Jeżeli za bazę do kolejnych odniesień przyjmiemy właśnie rekordowe wyniki sprzedażowe, to nie powinno dziwić, że każdorazowa ich poprawa będzie z kwartału na kwartał coraz trudniejsza.
— Rynek jest jednak na tyle rozpędzony, że nie sądzę, by szybko nastąpiło odwrócenie pozytywnych procesów w mieszkaniówce — uważa Marcin Jańczuk. Eksperci zwracają też uwagę, że mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją niż w okresie załamania po 2008 r.
— Rynek jest znacznie bardziej dojrzały. Nie obserwujemy na nim bańki, a zwyżki cen są stosunkowo umiarkowane, rozłożone w czasie i wynikają w większej części z czynników obiektywnych jak wzrost kosztów budowy, w tym pracowniczych niż z ogromnej nadwyżki popytu wykorzystywanej przez deweloperów do śrubowania marż. Marże są wysokie, ale sytuacja jest zdrowsza niż 10 lat temu. Warto zauważyć, że choć nominalnie ceny za metr w niektórych miejscach są już zbliżone do tych z górki 2007/08 r., to biorąc pod uwagę inflację i wzrost dochodów społeczeństwa, realnie są one nadal zauważalnie niższe — mówi Sławomir Horbaczewski, ekonomista.
Maciej Górka, dyrektor ds. rozwoju E-bazanieruchomości.pl, dodaje, że deweloperzy borykają się z takimi problemami, jak rosnące koszty materiałów i usług budowlanych czy niedoborów gruntów. — Muszą podnosić ceny, a jednak mimo to popyt nie słabnie. Na pewno w najbliższych miesiącach zyskają na wyniku ci deweloperzy, którzy posiadają odpowiednie banki ziemi i rozpoczynają sprzedaż dużej liczby mieszkań o relatywnie krótkim terminie realizacji — do 1,5 roku — dodaje Maciej Górka.
OKIEM DEWELOPERA
Spodziewane ochłodzenie
DARIUSZ KRAWCZYK, prezes Polnordu
Główne czynniki determinujące popyt na mieszkania z rynku pierwotnego się nie zmieniły. Problemem dla części potencjalnych nabywców planujących skorzystanie z kredytów hipotecznych może być natomiast zgromadzenie pieniędzy na wkład własny, który zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, nałożoną na banki, musi wynosić 20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Wymogi Rekomendacji S nie były tak dotkliwe w czasie obowiązywania programu MdM, którego dofinansowanie często zabezpieczało wymagany poziom wkładu własnego. W strategii na lata 2016-19 założyliśmy, że w 2018 r. nastąpi schłodzenie na rynku mieszkaniowym, co w konsekwencji zmieni jego profil na bardziej prokliencki.
Biurokracja rzuca kłody pod nogi
MATEUSZ JUROSZEK
wiceprezes spółki Atal
Wpierwszym kwartale 2018 r. zakontraktowaliśmy 714 lokali, czyli o ponad 6 proc. więcej niż przed rokiem. Nastawiamy się więc pozytywnie na kolejne miesiące. W ciągu kilku lat zwiększyliśmy kontraktację z 1,09 tys. do niemal 2,8 tys. lokali. Teraz spodziewamy się stabilizacji sprzedaży na poziomie 2,7-3 tys. mieszkań. Największym wyzwaniem branży nie jest obecnie popyt na mieszkania, ale ich podaż. Ze względu na komplikacje o charakterze administracyjnym coraz trudniej o wszelkiego rodzaju pozwolenia i decyzje urzędów. To przekłada się na dłuższy czas realizacji inwestycji deweloperskich. Nie bez znaczenia są również rosnące ceny gruntów w miastach takich jak Warszawa czy Kraków.
Otoczenie sprzyja branży
BARTOSZ KUŹNIAR
prezes spółki Lokum Deweloper
Naszym celem jest utrzymanie sprzedaży na poziomie powyżej tysiąca lokali rocznie. Przewidujemy jednak, że zwyżki nie będą już tak znaczące jak w pierwszym kwartale ze względu na kurczącą się ofertę. W drugim kwartale będziemy dysponowali mniejszą liczbą lokali w ofercie niż przed rokiem. Dlatego koncentrujemy się na wprowadzaniu nowych projektów do sprzedaży oraz zapewnieniu założonego poziomu rentowności. Popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych ma bardzo solidne podstawy. Jest wspierany przez otoczenie makroekonomiczne, m.in. wzrost PKB, niskie stopy procentowe czy wzrost płac.