Od połowy 2013 r. zakupy ziemi pod zabudowę wielorodzinną stanowiły 55 proc. wszystkich transakcji, 40 proc. przypada na działki pod budowę biur i obiektów handlowych, a 5 proc. pod magazyny. Według danych Colliers International, 80 proc. rejestrowanych transakcji przypadło na Warszawę, choć i w innych miastach widać ożywienie.
2— W ubiegłym roku grunty inwestycyjne o największej wartości, za 215 mln zł, z czego 116 mln przeznaczono na działki pod zabudowę mieszkaniową, nabyli inwestorzy we Wrocławiu. Nieco mniej wydano w Krakowie — 208 mln zł, z czego 138 mln zł poszło na działki pod mieszkania, i w Trójmieście — 182 mln zł (86 zł mln zł pod zabudowę wielorodzinną). Najmniej, bo „tylko” 144 mln zł, przeznaczono na zakup gruntów inwestycyjnych w Poznaniu — podaje Robert Korczyński, dyrektor zespołu wycen komercyjnych w firmie Emmerson Evaluation, która przygotowała raport „E-Valuer City Snapshot 2014” o gruntach inwestycyjnych w największych miastach.
Chcą budować
Według danych GUS, w okresie styczeń- -marzec 2014 r. wydano pozwolenia na budowę prawie 34 tys. mieszkań. To o 15,5 proc. więcej niż rok wcześniej, kiedy jednak notowano spadek o 23,2 proc. O 49,4 proc. (do ponad 32 tys.) wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. — Na rynku inwestycji mieszkaniowych mamy ożywienie, deweloperzy raportują dobre wyniki sprzedaży, coraz częściej prezentują projekty nowych inwestycji. W dodatku kupujący do końca 2018 r. mogą skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych — mówi Robert Korczyński. Wielu deweloperów robi więc zapasy gruntów, ale raczej unikają tworzenia dużych banków ziemi. Bardziej zależy im na terenach, na których szybko będą mogli zacząć budowę.
— W największych miastach nawet najlepsza lokalizacja nie przyspieszy decyzji o zakupie, jeśli nie będzie na niej można szybko i bezpiecznie realizować inwestycji. W Warszawie jest podobnie, choć raczej trudno o projekt do szybkiej realizacji, a główny cel inwestorski to kupić dobry grunt, najlepiej za rozsądną cenę, zanim zdecyduje się na niego ktoś inny — mówi Emil Domeracki, szef działu gruntów w Colliers Intenational.
W Warszawie za metr gruntu w segmencie mieszkaniowym płaci się 1,5-2 tys. zł. Ceny działek komercyjnych zaczynają się od 1 tys. zł i dochodzą do 1750 zł za mkw. W obu przypadkach zdarzają się jednak transakcje za więcej niż 2 tys. zł za mkw. gruntu. Najdrożej jest oczywiście w ścisłym Śródmieściu, na Górnym Mokotowie, na Ochocie, a najtaniej na obrzeżach — na Białołęce i Targówku Przemysłowym. — W przypadku gruntów, których stan prawny, techniczny i urbanistyczny pozwala na szybkie rozpoczęcie inwestycji, cena transakcyjna może być wyższa od średniej dla danego terenu. Gdyby na przykład warszawski plac Defilad, określany jako najlepsza lokalizacja w stolicy, uporał się z problemem zagmatwanego stanu własnościowego i prawnego, cena działki mogłaby poszybować poza znaną nam skalę — uważa Emil Domeracki.
Bez rewolucji cenowej
Mimo ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych zarówno eksperci, jak i deweloperzy nie przewidują gwałtownego wzrostu cen. — Zakładam, że wzrost popytu na mieszkania nie powinien się zbyt szybko przełożyć na duży wzrost ich cen, a to stawka za mkw. lokalu przede wszystkim determinuje skłonność deweloperów do zakupu działek po wyższych cenach. Rynek w ostatnim czasie dojrzał, a ceny kształtują się już adekwatnie do realiów i sytuacji ekonomicznej. Niestety, wielu właścicieli wciąż przeszacowuje wartość działek, mając w pamięci bardzo wysokie ceny gruntów i mieszkań sprzed kryzysu. Niedługo jednak może się to zmienić, bo właściciele urealnią ceny gruntów, a deweloperzy będą mieli większy wybór — mówi Mirosław Bednarek, prezes spółki Matexi, która buduje w Warszawie.
Także na rynku magazynowym nie przewiduje się zawirowań cenowych. Jak jednak mówi Damian Niedzielski, business development manager MLP Group, w niektórych regionach Polski ubywa już dobrych terenów, więc inwestorzy będą musieli sięgać również po mniej atrakcyjne działki, na których budowa może wymagać większych nakładów, co przekłada się na ostateczną cenę gruntów. Na razie jednak ceny na rynku magazynowym w rejonie Wrocławia, na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi wahają się od 150 do 220 zł za mkw. zależnie od bliskości węzła komunikacyjnego, uzbrojenia terenu i przygotowania terenu do komercjalizacji. W innych rejonach ceny mieszczą się w przedziale 70-120 zł za mkw.