Konsumenci polubili galerie. Dlatego handlowcy chcą otwierać tam jak najwięcej sklepów. Deweloperzy dużo budują, ale podaż nadal jest mniejsza od popytu.
W Polsce wciąż powstają nowoczesne centra handlowe i choć jest ich coraz więcej, nie zmniejsza się liczba odwiedzających je klientów. O kondycji branży świadczy to, że dobre obiekty stały się przedmiotem inwestycji międzynarodowych instytucji finansowych. Łatwo zgadnąć, dlaczego. Polska, z 38 mln obywateli, jest jednym z największych rynków konsumenckich Unii Europejskiej, dobrze rokuje też wzrost gospodarczy, który w 2004 r. wyniósł 5,4, a na koniec 2005 r. przewidywany jest na poziomie 3,3 proc. To przekłada się na optymizm konsumentów i wzrost sprzedaży detalicznej. Ten sielski obraz psuje tylko fakt, że nadal udział żywności w strukturze zakupów jest bardzo duży i wynosi około 29 proc. I wysokie bezrobocie sięgające prawie 18 proc.
Zmiana kierunku
Handlowcy mają do dyspozycji około 4,1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Biorąc pod uwagę planowane inwestycje, analitycy Jones Lang LaSalle przewidują, że do końca 2007 r. przybędzie jeszcze około 1,3 mln mkw. w centrach handlowych liczących powyżej 10 tys. mkw. powierzchni najmu. Podkreślają, że 70 proc. tej powierzchni skupione jest w największych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi, Trójmieście oraz w aglomeracji śląskiej. Jednakże choć nadal powstaje tu wiele obiektów, np. stołeczne Złote Tarasy, to deweloperzy dostrzegli możliwości, jakie stwarzają mniejsze miasta oraz duże dzielnice poza centrami największych aglomeracji. Zaczęli więc realizować w nich nowe projekty.
— Te lokalizacje to nie tylko szansa, to wręcz warunek dalszego rozwoju. Zarówno dla deweloperów jak i dla handlowców. W dużych miastach kurczy się powierzchnia, którą można zabudować. Brakuje nie tylko dobrze położonych działek, ale także planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiających realizację takich obiektów. Tymczasem w mniejszych miastach wzrasta zapotrzebowanie na centra handlowe i nie ma tak dużej konkurencji — ocenia Piotr Kaszyński, partner w Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Wśród deweloperów zainteresowanych takimi miastami wymienić można: Gray International, Polimeni International (zbudował galerię w Koninie, Ostrowcu Świętokrzyskim, Gnieźnie, przygotowuje budowy w Częstochowie i Płocku), obiekty Ferio Gaj zapowiadane przez Raiffeisen Evolution czy Focus Parki — centra, których realizację deklaruje Parkridge CE Retail.
Z raportu Jones Lang LaSalle wynika, że największa aktywność obserwowana jest w: Bydgoszczy, Białymstoku, Bielsku-Białej, Częstochowie, Rzeszowie, Rybniku, Toruniu, Gliwicach, Lublinie czy Zielonej Górze. Wszystkie realizowane tam projekty powstają na wzór galerii handlowo-rozrywkowych w dużych miastach z częścią rekreacyjną (często z wieloekranowymi kinami), gastronomiczną oraz butikami.
Rośnie także popularność nowych form handlu: retail parków oraz centrów wyprzedaży typu outlet.
Nierówne siły
Duża podaż powierzchni nie oznacza, że handlowcy mają szeroki wybór, a działające w imieniu deweloperów agencje nieruchomości wynajmują ją coraz taniej.
— Wzrastająca sprzedaż detaliczna przełożyła się w Polsce na zwiększone zapotrzebowanie na nowe sklepy. Coraz trudniej jest zbudować nowoczesną sieć od samego początku. W dużych miastach można starać się znaleźć miejsce w dobrych obiektach na drodze ich rekomercjalizacji, ale zwalniają się raczej nieduże powierzchnie. Popyt jest tak duży, że spodziewamy się lekkiego wzrostu stawek czynszowych w 2006 roku — ocenia Piotr Kaszyński.
Obecnie średnie stawki wynoszą w Warszawie 40-55 EUR za mkw. miesięcznie, a w głównych miastach Polski 27,5-42,5 EUR za mkw. miesięcznie za wynajem sklepu do 100 mkw. Do tego dochodzą opłaty z tytułu utrzymania powierzchni wspólnej centrów handlowych. Jednak w najlepszych obiektach w stolicy stawki czynszu dochodzą nawet do 80 EUR za mkw. miesięcznie.
— Warunki wciąż dyktują deweloperzy. Jest to widoczne zwłaszcza w obiektach zlokalizowanych w centrach miast. Oczywiście nie dotyczy to najemców strategicznych wynajmujących duże powierzchnie, którzy przyciągają klientów do centrów — np. sieci spożywczych, AGD RTV czy znanych marek odzieżowych. Ci najemcy zawsze mogą liczyć na obniżkę stawek. Nieco bardziej komfortowa dla najemców sytuacja panuje w centrach położonych na obrzeżach miast, w obiektach starszych czy gorzej skomunikowanych — podkreśla Piotr Kaszyński.
Czy zatem warto wchodzić do drogich lokalizacji?
— Tak. Nie opłaca się inwestować w gorsze obiekty. Oczywiście wszystko zależy od klientów docelowych najemcy. Jeśli produkt przeznaczony jest dla osób mniej zamożnych — można rozważyć wejście np. do galerii przy hipermarketach. Jednak moim zdaniem opłaca się być w dobrym obiekcie i pracować nad jakością oferty, wystrojem wnętrza i poziomem obsługi. Dobrym przykładem może być obuwnicza sieć CCC. Zaczynała jako tania marka dyskontowa, a w tej chwili wprowadza nowy, droższy brand — mówi Piotr Kaszyński.
Pieniądze na ulicy
Rosnące znaczenie mają powierzchnie handlowe znajdujące się przy głównych ulicach miast. Są one postrzegane przez mieszkańców jako miejsca zakupów codziennych, po drodze z pracy do domu, lub przeznaczone dla turystów.
— Rozwój handlu przy głównych ulicach miast wymaga mądrego wsparcia władz lokalnych. Profesjonalne zarządzanie zasobami lokali użytkowych, jako że te powierzchnie są w przeważającej większości własnością gmin, jest kluczowym elementem poprawy sytuacji. Dotyczy to zarówno warunków najmu, w tym stawek czynszowych, sprzedaży lokali użytkowych, jak i sposobów przeprowadzania przetargów. Gminy, przy pomocy profesjonalnych doradców, powinny prowadzić bardziej aktywną politykę doboru najemców, tak aby zachować właściwą proporcję pomiędzy drogimi markami, sklepami lokalnymi, usługami i gastronomią — podsumowuje Piotr Kaszyński.