Właściciele biurowców dyktują swoje warunki najemcom
Brak powierzchni biurowej ogranicza rozwój firm. Grozi to ucieczką biznesu z Warszawy — mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco.
„Puls Biznesu”: Właściciele biurowców zacierają ręce, bo to oni dziś dyktują warunki najemcom. Jak długo to potrwa?
Jarosław Zagórski, dyrektor ds. rozwoju w firmie Ghelamco: Szacuję, że jeszcze około dwóch lat. Popyt jest ogromny, a nowej powierzchni biurowej jak na lekarstwo. Deweloperzy są w bardzo komfortowej sytuacji, czego nie można powiedzieć o najemcach. W rezultacie mamy sytuację podobną do początku lat dziewięćdziesiątych. Najgorzej mają duże firmy. Wynajęcie powyżej tysiąca metrów kwadratowych graniczy niemal z cudem. Mniejsze spółki, które potrzebują kilkuset metrów, są w dużo lepszej sytuacji. Ale właściciele powierzchni biurowej dyktują nawet małym stawki czynszu w granicach 30-35 euro za mkw.
Obecnie wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi zaledwie 3 procent. To nie jest normalne zjawisko. Zdaniem specjalistów, aby rynek funkcjonował prawidłowo, zarówno z korzyścią dla właścicieli biur, jak i ich najemców, ten wskaźnik powinien wynosić od 10 do 11 procent.
Rynek biurowy ma się dziś tak dobrze, że niektórzy deweloperzy mieszkaniowi zaczęli przerabiać na biura inwestycje, które się źle sprzedają. Nie jest to jednak dobry pomysł. Na przeprojektowanie i adaptację takiego obiektu potrzeba czasu i zawsze będzie to kompromis, niekoniecznie udany.
Co jest powodem tak dramatycznie niskiej podaży biur?
W Warszawie przyczyniła się do tego polityka poprzednich władz. Pozwolenia na budowę były wydawane niezwykle rzadko. W rezultacie wiele projektów wystartowało z dużym opóźnieniem. Ten poślizg odbił się na rynku. Ograniczenie podaży automatycznie przyczyniło się do wzrostu stawek czynszów.
Czy taka sytuacja nie zmusi firm do przeprowadzki na przedmieścia?
Jest wiele spółek, których charakter i specyfika działalności wymaga obecności w centrum. Przeprowadzka na przedmieścia może dla nich oznaczać utratę prestiżu i części pracowników, którzy zdecydują się odejść, zamiast narażać się na uciążliwe dojazdy. Dla firmy może być to dotkliwa strata.
Ograniczona podaż rodzi również inne problemy. Firma, która chce się rozwijać i musi np. powiększyć swoje biuro, z powodu braku dostępnej powierzchni będzie musiała dodatkowo coś wynająć w innej lokalizacji. Nie jest to komfortowa sytuacja.
Trudności w znalezieniu odpowiedniego biura mogą stać się z czasem barierą dla dalszego rozwoju. Mam nadzieję, że z tego powodu biznes nie zacznie uciekać z Warszawy.
Co w tej sytuacji powinni robić menedżerowie firm?
Doradzałbym im, aby zadbali o przeniesienie spółki do nowej siedziby odpowiednio wcześniej, czyli w obecnych warunkach jakieś 2,5 roku przed zakończeniem umowy najmu. Dźwigi widoczne za oknem nie powinny uśpić ich czujności. Biura, które obecnie są w budowie w większości wypadków już wynajęto. Dlatego czasami lepiej odpowiednio wcześniej skorzystać z rad konsultanta, który dobrze wie, gdzie i co się buduje, a także w których budynkach są wolne powierzchnie. Nie warto szukać oszczędności, jeśli ma się to potem odbić na rozwoju firmy.
Trudna sytuacja dla najemców dotyczy całego kraju, ale najgorzej jest chyba w Krakowie?
To specyfika miasta. Kraków zawsze miał ograniczoną podaż biurową. Powodem jest mała dostępność gruntów, a także skomplikowany proces inwestycyjny. Z uwagi na historyczny charakter miasta projektowanie w nim jest bardzo trudne.
Jednak presja firm, aby mieć tu swoje biuro, jest bardzo duża. Trudno się temu dziwić — ze wszystkich analiz ekonomicznych wynika, że jest to doskonałe miejsce do lokowania usług call center, outsourcingu i BPO. Zaletą miasta jest nie tylko wykwalifikowana kadra, co wynika z obecności wyższych uczelni, ale także relatywnie niższe płace i dobrze rozwinięta infrastruktura.
Duże znaczenie ma też czynnik psychologiczny. Położenie Krakowa i jego magia sprawia, że wielu menedżerów chce właśnie tutaj pracować. Niedawno widziałem opracowanie dotyczące standardu życia europejskich miast. Kraków znajduje się w nim wysoko, bo aż na 20 miejscu.
Interesujący z punktu widzenia inwestorów jest również Wrocław.
Władze stolicy Dolnego Śląska wykonały naprawdę gigantyczną pracę. Stworzyły doskonały klimat i potrafiły przyciągnąć znaczących inwestorów. Niestety, obecnie pojawił się problem braku odpowiedniej liczby pracowników. To może być barierą dla dalszego rozwoju miasta.
Tych problemów nie ma Śląsk.
Jest wiele powodów, aby region osiągnął sukces i przyciągnął dużą liczbę inwestorów. To zarówno dobra komunikacja, położenie, jak i obecność wyższych uczelni. Niestety tamtejszym miastom brakuje jeszcze odpowiedniego klimatu, który tworzą europejskie miasta, a który mają Kraków czy Wrocław. A czynnik psychologiczny odgrywa w biznesie niebagatelną rolę. Jednak ja wierzę w śląskie miasta. Ten region ma naprawdę ogromny potencjał.
Firma Ghelamco została założona w Belgii w 1985 roku. Obecnie jest jednym z największych deweloperów i generalnych wykonawców działających na rynku polskim. Działa także na rynkach belgijskim, holenderskim, francuskim, ukraińskim i rosyjskim.
Od 1991 roku aktywnie działa w Polsce, budując biurowce, centra magazynowe i luksusowe apartamenty. Znakiem firmowym Ghelamco jest wysoka jakość wykonania połączona z krótkim czasem realizacji inwestycji.
Za swoje osiągnięcia firma została uhonorowana nagrodami, m.in. otrzymała tytuły Dewelopera Roku 2006, przyznaną przez „Construction & Investment Journal”. Zdobyła też tytuł dewelopera Europy Środkowo-Wschodniej w 2006, przyznany przez Real Estate Quality Awards.
Z kolei w latach 2005 i 2004 firma zdobyła nagrody za warszawskie inwestycje biurowe Zaułek Piękna/Deloitte House i Crown Point & Crown Tower.
Agnieszka
Zielińska