Polska jest atrakcyjnym krajem do inwestowania w nieruchomości. Jednak wahnięcia w gospodarce mogą spowodować zamieszanie na rynku.
„Puls Biznesu”: Branża związana z handlem czeka na otwarcie państwa gigantycznego projektu — Złote Tarasy w Warszawie. Na jakim etapie prac budowlanych znajduje się obiekt?
Wojciech Orlof: Do otwarcia części handlowej i gastronomicznej pozostało około 3 miesięcy. Kończymy właściwie prace budowlane przy budynku, testujemy systemy, porządkujemy teren wokół. Projekt łączy handel, rozrywkę z rozbudowanymi przestrzeniami publicznymi, które staną się miejscem spotkań dla warszawiaków i odwiedzających stolicę. Trwają prace wykończeniowe związane z budową elementów wodnych, nasadzaniem zieleni, która zajmuje prawie 6 tys. mkw. Do obiektu wchodzą najemcy, w tym strategiczni, tacy jak np.: Ahold, Saturn czy Mexx. Część biurową chcemy oddać do użytku wiosną 2007 r. Siłą rzeczy, jest tu jeszcze sporo do zrobienia. Na razie koncentrujemy się na przygotowaniu do otwarcia.
W historii budowy obiektu przez spółkę Złote Tarasy miał miejsce konflikt między współudziałowcami, czyli miastem Warszawa a ING Real Estate (RE). Umowa spółki przewiduje wyjście miasta z tego projektu, a zatarg dotyczył wartości udziałów, których domagało się miasto. Jak na etapie końcowym realizacji inwestycji układa się współpraca między wspólnikami?
Z perspektywy moich doświadczeń trudno mówić o konflikcie. Przy projektach o tej skali zawsze pojawiają się problemy. Rozwiązywanie ich jest normalnym elementem pracy nad tak wielkimi przedsięwzięciami deweloperskimi. Porządkujemy kwestie własnościowe. ING Real Estate jest udziałowcem większościowym, ma blisko 77 proc. walorów. Zgodnie z literą kontraktu, wszystkie ostateczne rozliczenia finansowe mają nastąpić po oddaniu obiektu do użytku. W naszym przekonaniu obie strony rozumieją swoje intencje i znaczenie tego przedsięwzięcia, mamy więc nadzieję, że droga do pomyślnego zakończenia projektu jest całkowicie otwarta. Cały czas trwa jeszcze realizacja Złotych Tarasów — postępują prace wokół projektu przy modernizacji infrastruktury drogowej.
Wyjście miasta ze spółki wiąże się z przejęciem 50 proc. walorów przez inwestora, Rodamco.
To prawda, ale nie nastąpi to automatycznie. Potrzebny jest czas. Nie tylko po to, aby dokonać wzajemnych rozliczeń między obecnymi wspólnikami, ale także, by przeprowadzić wiele procedur administracyjnych związanych z uruchomieniem takiego obiektu. Robimy wszystko, aby ten proces przebiegał zgodnie z ustaleniami. Nie mogę dokładnie określić, kiedy współwłaścicielem Złotych Tarasów zostanie Rodamco. W myśl dotychczasowych ustaleń — z chwilą objęcia walorów fundusz będzie także zarządzał obiektem. Do tego czasu pozostanie to w gestii spółki Złote Tarasy.
Obiekt w stolicy to niejedyny tego typu projekt, który zapowiadał ING RE. Co słychać w sprawie Targu Siennego i Rakowego w Gdańsku?
ING miało podpisane z miastem listy intencyjne i przygotowało kilka koncepcji. Ostatecznie nie doszło do realizacji projektu. Z informacji, jakie otrzymaliśmy, wynika, że władze Gdańska skłaniają się do ogłoszenia przetargu na realizację na tych działkach wielofunkcyjnego centrum miejskiego. Jeśli tak się stanie, poważnie rozważymy przystąpienie do przetargu. Skłaniają nas do tego trzy czynniki: po pierwsze, uważamy Trójmiasto za ważny punkt inwestycyjny w Polsce, po drugie, położony przy dworcu kolejowym teren to niezwykle atrakcyjna lokalizacja, a po trzecie — zainwestowaliśmy już w koncepcję architektoniczną. Ale Gdańsk to oczywiście nie wszystko. Pojawiły się oferty innych lokalizacji. Chcielibyśmy mocno zaistnieć w segmencie mieszkaniowym — w trakcie realizacji mamy projekt osiedla domów jednorodzinnych Mogilany k. Krakowa. Oczywiście nie oznacza to, że nie jesteśmy zainteresowani biurowcami czy centrami handlowymi.
Jakie inne miasta interesują tak dużego dewelopera?
Trójmiasto, Kraków, Wrocław, aglomeracja śląska. We Wrocławiu ogłoszony został przetarg na realizację Centrum Południowego. Muszę przyznać, że tu także poważnie zastanawiamy się nad wzięciem w nim udziału, mimo że mamy w porównaniu z konkurencją bardzo mało czasu. Odpowiada on naszej strategii tworzenia ważnych projektów, zarówno pod względem wielkości, lokalizacji, jak i znaczenia dla miasta.
Takie projekty są drogie...
Bez fałszywej skromności mogę powiedzieć, że niewielu jest w Polsce deweloperów dysponujących tak dużymi własnymi zasobami finansowymi, jak ING Real Estate. Do tego trzeba doliczyć naszą olbrzymią zdolność kredytową. Moglibyśmy wydawać rocznie od 50 do 100 mln EUR. Pytanie tylko, czy znajdziemy w Polsce projekty, które moglibyśmy realizować. Musimy mieć naprawdę dobry teren i stworzyć wyjątkową koncepcję jego zagospodarowania, aby pokonać konkurentów, ale też, aby uzyskać wewnętrzną aprobatę na wykładanie olbrzymich sum. ING RE patrzy przecież na inwestowanie w sektorze nieruchomości globalnie. Polska musi więc zawalczyć o fundusze, a ma naprawdę sporo atutów.
To znaczy?
Nie jesteśmy jeszcze krajem tak bardzo rozwiniętym jak państwa starej Piętnastki UE — jest więc co budować. Jesteśmy ambitnym społeczeństwem i w szybkim tempie nadrabiamy zaległości. Nieźle przedstawiają się perspektywy wzrostu gospodarczego, panuje optymizm wśród konsumentów. Ponadto dla inwestora w sektorze mieszkaniowym ważne jest to, że mamy obecnie łatwy dostęp do kredytów hipotecznych. To mało?
Faktycznie, sporo atutów. Dodałabym jeszcze popyt na krajowe nieruchomości wśród inwestorów — po centra handlowe ustawiają się kolejki!
Rzeczywiście, w Polsce właściciele nieruchomości dyktują twarde warunki. Moim zdaniem jednak, rynek inwestycyjny jest przegrzany, a nieruchomości — przeszacowane. Musi nastąpić więc koniec tego szaleństwa cenowego, co nie oznacza, że nieruchomości nie będą nadal atrakcyjne. Podobnie było w Hiszpanii, po jej wstąpieniu do UE. Na to, co obecnie dzieje się na naszym rynku, wpływ miał splot kilku czynników. Pierwszy z nich to wzrost bezpieczeństwa dla inwestorów, a co za tym idzie — duży napływ kapitału z zachodnich instytucji finansowych, poszukujących nowych możliwości inwestowania. Do funduszy zagranicznych szybko dołączyły krajowe. To wszystko splotło się z ułatwionym dostępem do kredytów hipotecznych. Wzrosła więc konkurencja. Z drugiej strony, miasta nie są przygotowane od strony planistycznej do inwestowania. Często nie są też przygotowane od strony organizacyjnej i strategii rozwoju. Brakuje „towaru”, który można kupić. To musiało tak wywindować ceny. Przewiduję, że w ciągu 2 lat będzie ich korekta.
Spadną ceny mieszkań i obiektów komercyjnych?
Jeśli wszystko w kraju będzie szło w dobrym kierunku, to nie będzie to drastyczne cięcie. Raczej stabilizacja. Jednak wpływ na ten proces będzie miała przede wszystkim gospodarka. Jeśli w wyniku zachwiania w gospodarce dojdzie do wzrostu kosztów utrzymania końcowego klienta, właściciela mieszkania czy konsumenta — spadną też ceny nieruchomości. W tej chwili kredyt hipoteczny dla osób prywatnych jest wręcz zbyt łatwo dostępny. Niemała liczba mieszkań obciążona jest olbrzymimi kredytami. Niepowodzenie gospodarki może więc uderzyć przede wszystkim w spłacających hipoteki i zmusić ich, w imię utrzymania mieszkania, do ograniczenia konsumpcji, lub przy zachowaniu poziomu konsumpcji — do zbycia nieruchomości. Sytuacja taka może być groźna również dla kredytodawców. Moim zdaniem, najbardziej „przegrzanym” miastem w Polsce jest Kraków. A najbardziej przyjaznym dla inwestorów — tym samym najlepiej rozwijającym się — Wrocław. Mam nadzieję, że nie dojdzie do czarnego scenariusza i ceny nieruchomości po prostu się ustabilizują. Wierzę też, że prywatni deweloperzy zaczną być traktowani przez samorządy jako partnerzy niezbędni w procesie zagospodarowania nowoczesnych miast, a nie jako wrogowie lub — przepraszam za kolokwializm — „dojne krowy”.
Wojciech Orlof, dyrektor ING Real Estate na Polskę