Leasing zwrotny nieruchomości to sposób na odmrożenie kapitału firmy
Łączy zalety finansowania kredytem i przywileje znane z leasingu ruchomości. Dlatego popularność leasingu zwrotnego rośnie.
Dynamiczny rozwój rynku obiektów komercyjnych powoduje coraz częstsze sięganie przez przedsiębiorców po narzędzie finansowania inwestycji, jakim jest leasing nieruchomości.
W pierwszej połowie 2007 r. wartość nieruchomości oddanych w leasing wyniosła 1,4 mld zł. To wynik całkiem niezły, jeśli wziąć pod uwagę, że w takim samym okresie 2006 r. wyleasingowano nieruchomości o wartości zaledwie 316 mln zł. Daje to wzrost rzędu 345 proc.
Eksperci prognozują kolejne rekordy, potencjał rynku dostrzegają firmy leasingowe, poszerzając zakres swoich usług o leasing nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że w tym przypadku o prognozy trudno, rynek ten nie jest do końca przewidywalny, zbyt dużo tu transakcji o znacznych wartościach jednostkowych, które mogą zmienić statystykę z dnia na dzień.
— W Polsce właściwie nie można jeszcze mówić o rynku leasingu nieruchomości, a na pewno nie na taką skalę jak w Europie Zachodniej. Są to na razie głównie pojedyncze transakcje o bardzo zróżnicowanej wielkości — od dużych, których przedmiotem są biurowce bądź centra handlowe, po niewielkie hale, a nawet pawilony handlowe. Analitycy rynkowi wskazują na nadwyżkę kapitału w naszym kraju. Stąd zdecydowanie przeważają transakcje zakupu nieruchomości przez międzynarodowe instytucje finansowe, w szczególności fundusze inwestycyjne, które wykorzystują panującą koniunkturę oraz atrakcyjniejsze warunki finansowe niż na ustabilizowanych rynkach — podkreśla Mieczysław Woźniak, prezes BPH Leasing.
Inwestycyjny i zwrotny
Dzięki leasingowi nieruchomości możliwe jest sfinansowanie nawet 100 proc. inwestycji. Nieruchomość można wziąć w leasing na 10, 15, a nawet 20 lat. Leasingować można w zasadzie każdą nieruchomość — biura, hotele, obiekty rekreacyjne, stacje benzynowe, hale produkcyjne, magazyny. Najczęściej jednak leasingowane są centra logistyczne, magazynowo-biurowe, produkcyjno-magazynowe, także centra handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe.
— Biurowce czy centra handlowe najczęściej stanowią przedmiot obrotu na rynku inwestycyjnym i ta formuła wymusza sposób finansowania. Mowa o kredycie, który poza płynnością nie oferuje nic, ale jest mniej zobowiązujący i można go szybko spłacić. Centra logistyczne budują zwykle ich operatorzy i oni korzystają z leasingu. Leasing jest mniej elastyczny, ale w tym przypadku ważniejsze są zalety podatkowe tego rozwiązania — tłumaczy Mateusz Skubiszewski, dyrektor pionu nieruchomości BRE Leasing.
Jednym z produktów proponowanym przez firmy lea-singowe jest leasing inwestycyjny. Jest on adresowany do firm, które zamierzają wybudować nieruchomość (np. siedzibę, halę magazynową), a następnie chcą z niej korzystać na podstawie umowy leasingu.
— Strony mogą się umówić, że budowa będzie finansowana kredytem bankowym, który następnie zostanie zrefinansowany poprzez leasing. Istnieje również możliwość finansowania inwestycji bezpośrednio przez firmę leasingową. Ryzyko inwestycyjne w okresie budowy spoczywa na leasingobiorcy, który w zależności od wybranej formuły działa jako inwestor bezpośredni lub tzw. inwestor zastępczy. Leasingodawca nadzoruje i finansuje prowadzone prace według ustalonego harmonogramu — wyjaśnia Mateusz Skubiszewski.
Leasing inwestycyjny oferowany jest przy projektach o znacznej wartości, dlatego istnieje możliwość indywidualnego dopasowania struktury.
Korzystną formą finansowania jest także leasing zwrotny. Właściciel sprzedaje nieruchomość firmie lea-singowej, a następnie, na podstawie zawartej umowy lea-singu, staje się użytkownikiem tej samej nieruchomości, płacąc tylko raty leasingowe. Leasing w żaden sposób nie ogranicza prawa do swobodnego użytkowania nieruchomości, np. do jej wynajmu innym podmiotom.
— Ta forma finansowania może być udzielona zarówno w postaci leasingu operacyjnego, jak i leasingu finansowego. W przypadku leasingu operacyjnego, w umowie nie może znaleźć się zapis o wykupie przedmiotu po zakończeniu trwania umowy — zaznacza Mieczysław Woźniak.
Coraz lepiej
Niestety zniknęły wcześniej obowiązujące, korzystne dla przedsiębiorców, zapisy prawnopodatkowe pozwalające dokonywać szybszych odpisów amortyzacyjnych w przypadku używanych nieruchomości. Mimo to leasing nieruchomości systematycznie zyskuje na znaczeniu jako narzędzie finansowania nie tylko nieruchomości, ale również narzędzie długoterminowego finansowania działalności firm.
— O ile przed kilku laty po leasing nieruchomości sięgały głównie duże firmy, często mające zagranicznych udziałowców, którzy znali ten produkt ze swoich krajów i rekomendowali jego zastosowanie swoim polskim spółkom córkom, o tyle dziś leasing nieruchomości to narzędzie, po które bez obaw sięgają mniejsze firmy — sumuje Mateusz Skubiszewski.
okiem prZEDSIĘBIORCY
Andrzej Połczyński
prezes Heye Polska
O wyższości leasingu nad kredytem
W 2003 r. firma stanęła przed koniecznością restrukturyzacji. Zarząd Heye Polska rozważał zaciągnięcie kredytu, ale żaden z banków nie chciał go udzielić na okres dłuższy niż 8 lat. Uznaliśmy, że to będzie zbyt ryzykowne. Wtedy pojawiły się oferty firm leasingowych. Podpisaliśmy umowę leasingu zwrotnego na 12 lat. Przedmiotem umowy były dwie hale magazynowe w centrum Poznania. Kwota umowy wyniosła 4 mln EUR, co dało finansowanie dla 95 proc. wartości inwestycji. Przygotowanie umowy leasingowej przez BPH Leasing przebiegło niezwykle sprawnie, trwało dwa miesiące. Umowa przewidywała utworzenie funduszu rezerwowego wysokości 600 tys. EUR, zapewniającego spłatę 15 rat w razie potrzeby oraz fundusze na odkupienie hali po zakończeniu umowy. Okazało się, że leasing zwrotny (sprzedanie nieruchomości firmie leasingowej i korzystanie z tej nieruchomości, płacąc tylko raty leasingowe) jest prostym i skutecznym sposobem na rozwój firmy. Dodatkową korzyścią jest to, że odsetki (dzisiaj 45 proc. zdobytego kapitału) stanowią koszt uzyskania przychodu. Po zakończeniu okresu umowy istnieje możliwość odkupienia obu hal, z której zamierzamy skorzystać.