Dobre centrum handlowe to obiekt pełen kupujących. A to zapewnić mogą tylko właściwi najemcy
Minęły czasy, gdy ekspedientka królowała za ladą i oganiała się od klientów. Dziś handel kreuje ten, kto zostawia pieniądze w kasie.
Handlowcy stawiający warunki zarządcom i właścicielom — działając pośrednio w imieniu klientów — mają wpływ na rozwój powierzchni handlowej w Polsce.
— To kupcy najlepiej wiedzą, czy ich oferta zaspokaja potrzeby odwiedzających obiekt. Dobry najemca wpływa na wizerunek centrum, przyciąga do niego klientów. A jeśli centrum odniesie sukces — sprawia, że chcą otworzyć w nim sklepy także inne marki, konkurujące z nim na rynku lub mające asortyment uzupełniający. Dlatego tak ważne jest znalezienie odpowiedniego klucza wyboru najemców i opracowanie koncepcji centrum — ocenia Renata Kusznierska, szefowa działu najmu powierzchni handlowych Europy Środkowej i Wschodniej DTZ.
Warunek nieodzowny
Najemcy szukający lokalizacji w pierwszej kolejności sprawdzają położenie obiektu, zasięg oddziaływania, czyli to, ile osób może do niego w miarę szybko dotrzeć, jego połączenie z miastem (drogi dojazdowe, transport miejski oraz pojemność parkingów), konkurencję na danym terenie. Najemcy strategiczni cenią swoją markę i stawiają konkretne warunki deweloperowi lub właścicielowi obiektu.
— Dla wszystkich marek reprezentowanych przez Grupę Empik Media & Fashion (EM&F) próg, od którego zaczynamy rozmawiać to miasta powyżej 150 tys. mieszkańców. Sprawdzamy wskaźniki ekonomiczne — liczbę centrów handlowych już istniejących i planowanych. Obiekt musi dominować w danym mieście lub regionie. W większych miastach, gdzie jest więcej centrów handlowych, przyglądamy się regionowi miasta, które będzie obsługiwać. Bardzo ważne jest kto będzie klientem centrum. Istotna jest infrastruktura komunikacyjna (dojazdy, parkingi etc.). Interesuje nas także aranżacja przestrzeni, ocena możliwości aranżacji sklepów zgodnie z naszymi wytycznymi, a także jakość obiektu w rozumieniu wszelkich udogodnień dla klientów. Szukamy sklepów o powierzchni od 60 do 2 tys. mkw. — wymienia Jan Wasilewski, dyrektor ds. rozwoju EM&F.
Ta notowana na giełdzie spółka rozwija w Polsce sieci sklepów, m.in.: Smyk, Empik, Aldo (obuwie), Mexx, Mango, River Island, Wallis oraz ekskluzywną markę Boss (odzież), Palmers (bielizna).
Zdaniem Renaty Kusznierskiej, wynajem centrum zaczyna się właśnie od takich najemców.
— Mniejsze spółki zaczynają rozmowy od pytania: kto z najemców kluczowych i gdzie wynajął powierzchnię. Porównują swój profil z największymi lokomotywami centrum. Jeśli z tych analiz wynika, że zestaw najemców kluczowych nie zapewni im przyjścia do obiektu właściwych klientów, wycofują się z rozmów — tłumaczy przedstawicielka DTZ.
Lista chętnych
Wraz z wynajęciem powierzchni nie kończy się wpływ kupców na centrum handlowe. Zawsze znajdą się sklepy, które sobie nie radzą w nim. Wtedy następuje proces zmiany najemcy.
W najpopularniejszych w Polsce obiektach, jak np. Promenda, Galeria Mokotów i Klif w Warszawie, Galeria Dominikańska we Wrocławiu, Galaxy w Szczecinie czy Manufaktura w Łodzi, galerie Krakowska i Kazimierz w stolicy Małopolski, na zwalniane miejsce zwykle czeka kolejka chętnych.
Sieci chcą mieć sklepy w takim obiekcie, a wchodzące nowe marki, zamierzają zaczynać działalność od takich prestiżowych lokalizacji.
— Rozwijające się sieci handlowe, zwłaszcza mające w portfelu wiele takich marek, jak: Royal Collection, Inditex, EM&F lub pożądaną „metką” typu H&M — często wywierają nacisk na dewelopera, aby powiększył obiekt pod kątem ich potrzeb. To korzystna sytuacja dla dewelopera. Jeśli więc tylko posiadana przez niego działka na to pozwala, decyduje się na taką inwestycję — ocenia Katarzyna Michnikowska z działu analiz Cushman & Wakefield.
Przykłady? Galeria Mokotów, jedno z najpopularniejszych centrów w kraju, nadbudowała piętro dla potrzeb najemcy klubu fitness i sklepów sportowych; rozbudowywane były Promenada i Targówek w Warszawie, retail parki: Janki i Marki, a także Faktory w Ursusie oraz Fashion House Outlet Centre w podstołecznym Piasecznie. To nie wszystko.
— Sieci handlowe zauważyły możliwości rozwoju w mniejszych miastach. Poszukiwanie powierzchni spełniającej ich wymagania dotyczące jakości sprawiło, że deweloperzy zdecydowali się inwestować w miastach liczących 50 tys. mieszkańców. I zaczęli budować tam naprawdę dobrej klasy obiekty — podkreśla przedstawicielka C&W.
Czy potrzeby wywołane rozwojem najemców spowodują nowy trend lub wejście nieznanego jeszcze na naszym rynku konceptu handlowego?
— Jeśli chodzi o powierzchnię handlową zamkniętą, to w zasadzie nie różni się ona od obiektów istniejących na zachodzie Europy. Mamy w Polsce pełną ofertę dla najemców: wielofunkcyjne centra, retail parki, funkcjonalne budynki dla hipermarketów, centra outlet itp. Ale budynki handlowe to nie wszystko. Ekskluzywne marki poszukują lokalizacji dla butików w centrach, przy głównych ulicach miast. To może wpłynąć na rewitalizację kamienic i urządzanie eleganckich sklepów w ich parterach. Może spowodować odtworzenie się pasaży i enklaw luksusowego handlu w mieście — dodaje Katarzyna Michnikowska.
Kto tu rządzi?
Powoli zmienia się też układ sił na rynku. Na szczęście nie dotyczy to roli klientów i nie grozi nam powrót do PRL. Następują one w relacjach: deweloper — najemcy.
— Dwa lata temu rynek powierzchni handlowych był zdecydowanie rynkiem deweloperów. Popyt ze strony kupców przeważył podaż. W tej chwili miasta są tak nasycone centrami, że zaczęła się w nich walka o marki. Płock, Kalisz, Słupsk, Koszalin, Poznań — tu decydują najemcy. Warto jednak pamiętać, że niezależnie od liczby obiektów w danym mieście — największe marki zawsze będą miały wpływ na działanie i wygląd centrów handlowych — podsumowuje Renata Kusznierska.