Dwa miesiące po zmianie barw polskiego zespołu zarządzania nieruchomościami z JLL na oddział holenderskiej firmy MVGM zarządzający mówią o sukcesie. Pracownicy zostali w firmie, kluczowi klienci przedłużają umowy, a nawet dołączają do nich nowi, np. budynek AEW (Prosta Tower) w centrum Warszawy.
— Wyrazem zaufania dla naszego zespołu są odnowienia kontraktów z dotychczasowymi kluczowymi klientami usług zarządzania nieruchomościami JLL. Podpisali je już m.in. Immofinanz, Invel i PKO TFI. Biznes MVGM na polskim rynku rośnie, w związku z czym zaczęliśmy zwiększać zatrudnienie — mówi Virginie de Baere, dyrektor zarządzająca MVGM w Polsce.
Core business
Choć przy okazji transakcji MVGM i JLL podpisały umowę o wzajemnym polecaniu sobie klientów, obawy co do powodzenia transakcji mogła budzić zmiana marki ze znanej międzynarodowej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych na firmę rozpoznawalną głównie w Holandii i Niemczech. Zdaniem Virginie de Baere pomocny okazał się fakt, że wśród klientów MVGM w innych krajach są europejskie i globalne fundusze inwestycyjne. Nie bez znaczenia w tym biznesie jest też zaufanie do ludzi zarządzających na co dzień nieruchomościami, a ci się nie zmienili. Zmieniła się natomiast sytuacja zespołu odpowiedzialnego za zarządzanie nieruchomościami — i to diametralnie.
Zazwyczaj działalność tej grupy ekspertów znajduje się nieco na uboczu rozlicznych działań typowych dla agencji nieruchomości. W porównaniu z obsługą transakcji kapitałowych usługi property management są relatywnie niskomarżowe. W nowej firmie stały się tymczasem najważniejszym biznesem. Zdaniem szefowej MVGM w przypadku zarządzania nieruchomościami większą marżę uzyskuje się dzięki efektowi skali, nowoczesnym technologiom, elastyczności i wyspecjalizowanym kadrom.
— W porównaniu z agencjami struktura MVGM jest znacznie bardziej horyzontalna i zwinna. To sprawia, że proces decyzyjny jest dynamiczny, a ten biznes potrzebuje właśnie szybkich decyzji, dopasowania działań do zmieniających się warunków biznesowych — tłumaczy Virginie de Baere.
MVGM przejęło podobne działy JLL w całej Europie, szturmem zdobywając miejsce w pierwszej piątce firm na kontynencie oraz pozycję lidera na rynku holenderskim i niemieckim. Zarządza obecnie 18,5 mln m kw. i zatrudnia 1600 osób w 10 krajach. W Polsce zespół MVGM tworzy 120 osób, które zarządzają portfelem 1,4 mln m kw. powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych należących do 26 klientów.
Podgląd online
W zarządzaniu nieruchomościami pozyskuje się na olbrzymią skalę i przetwarza dane o milionach metrów kwadratowych powierzchni. Niezbędne jest wykorzystanie nowoczesnych technologii, umożliwiających funduszom inwestycyjnym bieżący wgląd w zwrot z najmu osiągany przez poszczególne obiekty i porównanie warunków prowadzenia biznesu w różnych miastach i krajach. MVGM chwali się bardzo zaawansowanymi narzędziami cyfrowymi uwzględniającymi uwarunkowania lokalne (prawo, rynek, waluta, język) i zapewniającymi jednolity standard prezentowania danych klientom instytucjonalnym.
— Działające w Amsterdamie centrum usług wspólnych MVGM obsługuje nieruchomości należące do klientów w różnych krajach. Pozwala im porównać czynsze, opłaty eksploatacyjne, poziom pustostanów. Klienci mają dostęp online do platformy, na której mogą kontrolować sytuację swoich nieruchomości — mówi Virginie de Baere.
Przyszłościowy rynek
MVGM pojawia się w Polsce w chwili, gdy rynek mieszkań na wynajem zaczyna się dzielić na prywatny, zdominowany przez indywidualnych inwestorów, oraz instytucjonalny, na którym pierwszych zakupów dokonują fundusze. Nie jest to jeszcze taki rynek jak w Holandii czy Niemczech, gdzie w typowych inwestycyjnych portfelach mieszkaniowych znajduje się co najmniej tysiąc lokali, ale już dziś firma chce budować przewagę w tym przyszłościowym segmencie.
— Rozważamy albo przejęcia już istniejących podmiotów, albo rozwój organiczny. W obu przypadkach będziemy wykorzystywać know-how z krajów, w których mamy doświadczenia w segmencie mieszkań na wynajem — mówi Virginie de Baere.
Jej zdaniem, choć w Polsce działają już dwie, trzy firmy zarządzające z powodzeniem większymi portfelami mieszkań na wynajem na rzecz indywidualnych inwestorów, brakuje im jeszcze doświadczenia we współpracy z międzynarodowymi funduszami notowanymi na światowych giełdach i będącymi częścią złożonych grup kapitałowych.
Praca z takimi klientami wymaga bardzo zaawansowanych systemów analitycznych, finansowych i raportujących oraz specjalistycznej wiedzy. Zdaniem Artura Kaźmierczaka, partnera współzarządzającego w Grupie Mzuri, która już działa na polskim rynku zarządzania mieszkaniami na wynajem, pojawienie się na nim nowego gracza w krótkim terminie nie wpłynie na sytuację firm takich jak Mzuri. W dłuższej perspektywie Artur Kaźmierczak dostrzega jednak zagrożenie konkurencją w segmencie inwestorów instytucjonalnych, o których Mzuri także chce zawalczyć.
OKIEM EKSPERTA
Mieszkaniowe portfele już rosną
MAXIMILIAN MENDEL, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL
Segment usług polegających na zarządzaniu dużymi portfelami mieszkań na wynajem na rzecz funduszy inwestycyjnych rzeczywiście jeszcze w Polsce nie istnieje — przede wszystkim dlatego, że portfele takie są dopiero budowane. Fundusze nie mogą jeszcze kupić 10-20 tys. wynajętych mieszkań, co jest możliwe w Holandii czy Niemczech, ale mogą zacząć od nowych projektów, czyli podjąć współpracę z deweloperem, który wybuduje im te mieszkania, i rozwijać zasób, zaczynając od kilkuset lokali. Potrzebują jednak kogoś,kto obiekt skomercjalizuje i przejmie w zarządzanie. Naturalną ścieżką jest albo przerzucenie tego obowiązku na dewelopera, albo zbudowanie własnych struktur lokalnych. Deweloperzy nie chcą brać jednak na siebie takiego ciężaru, więc pojawia się miejsce dla firm takich jak MVGM. Podejmując się zarządzania portfelem np. 200 lokali w projekcie, w którym planowane są 2 tys. kolejnych, mają szansę na organiczny rozwój w tym segmencie. To również szansa na zdywersyfikowanie działalności, w momencie gdy ciężar inwestycji w nieruchomościach wyraźnie kieruje się w stronę aktywów mieszkaniowych.