Raport Jak długo ceny mieszkań będą rosły?
Jedni eksperci przewidują zwyżkę cen mieszkań. Inni — korektę, bo tak wysokie koszty ich zakupu nie są uzasadnione ekonomicznie.
Według szacunków GUS i Ministerstwa Budownictwa, w Polsce na 1000 osób przypada 325 mieszkań. Unijna średnia to 442. By dorównać zachodnim standardom, trzeba by zbudować od 2 do 4 mln lokali.
— Od 10 lat nagłaśniamy te same problemy i proponujemy rozwiązania, nie znajdując w przedstawicielach władzy partnera do dyskusji. Deweloperzy, mając pewność zbytu, starają się budować jak najwięcej. Jeśli idzie im opornie — choć tylko ten sektor znacząco zwiększa swój udział w budowie mieszkań — to znaczy, że przyczyny nie leżą po ich stronie. Za rozwój budownictwa odpowiada ministerstwo, lecz ogranicza się ono do pomysłów utrudniających budowanie i do szukania winnych wśród spekulantów i pazernych deweloperów. Tylko podjęcie przez władzę dyskusji z przedsiębiorcami przezwycięży zastój. Inaczej grozi nam kryzys, a jego ofiarami będą miliony Polaków bez własnego lokum — przekonuje Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Za dużo
W 2006 r. ceny mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu wzrosły od 50 do ponad 100 proc., a w Krakowie nawet bardziej.
— Przyczyny to brak gruntów budowlanych w dużych miastach oraz ułomna ustawa o planowaniu przestrzennym, która nie gwarantuje powstawania planów miejscowych i nie dopuszcza do inwestowania na terenach niezabudowanych, nawet tych przeznaczonych przez gminy pod zabudowę. Ponadto wzrost cen materiałów i robocizny zwielokrotnia koszty budowy. Brak wykwalifikowanych pracowników budowlanych i ich odpływ za granicę nie tylko winduje ceny, ale także zmniejsza możliwości wykonawcze polskich firm — wylicza Jacek Bielecki.
Wzrostowy trend wspierają inwestorzy spekulacyjni oraz banki, proponując coraz łatwiej dostępne kredyty hipoteczne.
— Opłaca się kupować na koszt i ryzyko banków, finansujących inwestycję nawet w 100 proc. Korzysta się z tzw. dodatniej dźwigni finansowej, czyli uzyskiwania w przyszłości dochodów za pożyczone pieniądze. Można więc mówić, że są to zakupy spekulacyjne. Słowo to wzbudza w Polsce raczej negatywne skojarzenia, ale na dojrzałych rynkach jest jednym z celów nabywania nieruchomości — wyjaśnia Adam Henclewski, prezes firmy Henclewski Nieruchomości.
W dół
W 2006 r. ceny mieszkań rosły szybciej niż dochody Polaków. Znawcy twierdzą, że spowoduje to spadek popytu na mieszkania, a w rezultacie stabilizację cen.
— Mnóstwa ludzi nie stać na kupno pierwszego mieszkania, bo brakuje im zdolności kredytowej — przypomina Adam Henclewski.
Jakikolwiek negatywny sygnał na rynku może spowodować, że inwestorzy spekulanci, dążąc do szybkich zysków, będą wystawiać swoje mieszkania na rynku wtórnym. Od skali tego zjawiska zależeć będzie korekta cen. Może ona nastąpić w najbliższych 6-18 miesiącach. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, więc korekta w poszczególnych rejonach kraju może się zacząć w innym czasie. Z raportów REAS Konsulting wynika, że przyspieszenia wzrostu cen można się spodziewać w Poznaniu, Łodzi i mniejszych ośrodkach, takich jak Szczecin, Olsztyn czy Rzeszów. Natomiast Warszawa, Kraków i Wrocław okres najszybszych wzrostów mają już za sobą.
— Korekta cen to na rynku nieruchomości zjawisko normalne i możliwe do przewidzenia. Gorzej, gdy przyjdzie kryzys, czyli zagrożenie systemu bankowego. Może się to zdarzyć, gdy ludzie przestaną mieć zdolność do spłaty kredytów, ceny nieruchomości zaczną spadać, hipoteka nie zabezpieczy już udzielonego kredytu i zdesperowani klienci będą oddawać klucze od mieszkań bankom, które staną się największymi właścicielami nieruchomości — podsumowuje Adam Henclewski.