Na rynek biur wraca koniunktura

Agnieszka Zielińska
02-03-2011, 12:55

Rekordowa wynajęta powierzchnia i mniej nowych biur — nadchodzą dobre czasy dla deweloperów i właścicieli biurowców.

Warszawski Zebra Tower został niedawno oddany do użytku, a już ma nowego właściciela - fundusz Union Investemnt.
Zobacz więcej

Warszawski Zebra Tower został niedawno oddany do użytku, a już ma nowego właściciela - fundusz Union Investemnt.

W 2010 r. chętnych do wynajęcia biur było dwa razy więcej niż dostępnych lokali — wynika z raportu firmy Cushman Wakefield podsumowującego rynek nieruchomości komercyjnych w 2010 roku.
Rosną w siłę

— Wielkość wynajętej powierzchni w 2010 r. przewyższyła wyniki z okresu koniunktury lat 2007-08. Niestety, nie można tego powiedzieć o nowej podaży. W 2010 r. w Warszawie oddano do użytku zaledwie 16 budynków biurowych o łącznej powierzchni 188 tys. mkw., co stanowi spadek podaży o 29 proc. w stosunku do stanu w 2009 r. — ocenia Paulina Misiak, partner w firmie Cushman Wakefield.

Jej zdaniem, w tym roku też zostanie zrealizowanych mało projektów. W 2010 r. większość biurowców powstała poza centrum miasta, z tego 77 proc. na południu, na Mokotowie, Służewcu Przemysłowym i Ursynowie. Największe są dwie pierwsze fazy Poleczki Business Park na Okęciu (45 tys. mkw.) i kompleksu New City na Służewcu (35 tys. mkw.). W centrum oddano do użytku Zebra Tower (17 tys. mkw.) i Wolf Marszałkowska (11 tys. mkw.), a na Woli Crown Square (17 tys. mkw.). Wszystko to nie zaspokaja potrzeb. Zyskują na tym deweloperzy, którzy, przygotowując inwestycje biurowe nie muszą się posiłkować kredytem.

— Rezultatem kryzysu było zaostrzenie warunków finansowania. Z tego powodu deweloperom, którzy muszą wynająć część powierzchni, by pozyskać finansowanie budowy, trudno konkurować z tymi, których stać na rozpoczęcie inwestycji ze środków własnych. Konsekwencją jest spadek podaży i wzmocnienie pozycji deweloperów z własnym finansowaniem — tłumaczy Paulina Misiak.
Brak wolnej powierzchni

W 2010 r. prawie 59 proc. transakcji stanowiły nowe umowy, a renegocjacje niemal 35 proc.

— Gwałtownie rośnie udział transakcji typu pre-let, czyli umów przedwstępnych podpisywanych przed rozpoczęciem umowy. Pod koniec 2009 r. ich udział wynosił 2 proc, a rok później już ponad 11,5 proc. Przewidujemy, że będzie rosnąć — podkreśla ekspert firmy Cushman Wakefield.

W 2010 r. niemal 33 proc. wynajętej powierzchni znajdowało się w centrum Warszawy. Popularne były też biura na Mokotowie i Służewcu Przemysłowym (prawie 45 proc. wszystkich transakcji). Na Ochocie, we Włochach i na Woli miały dużo mniejsze wzięcie. Z raportu wynika, że liczba dostępnych biur stale maleje. Udział powierzchni niewynajętej w stolicy wynosi około 7 proc. i prawdopodobnie dalej będzie malał.

Najmniej dostępnych biur jest m.in. po prawej stronie Wisły, zaś najwięcej w centrum i na Mokotowie, czyli w dzielnicach, w których koncentracja biurowców jest największa. Wciąż ceniony jest prestiż, np. biura w odnowionych kamienicach w centrum poszukiwane zwłaszcza przez instytucje publiczne, kancelarie prawne i banki. Przykładem takich inwestycji jest m.in. biurowiec przy ulicy Jasnej w Warszawie, który buduje firma Mermaid Properties, a także Pałac Młodziejowskiego w sąsiedztwie Starego Miasta. Kończą się już prace adaptacyjne i niebawem siedziby do Pałacu Młodziejowskiego przeniosą biura Organizacji Bezpieczeństwa i Współpracy w Europie

— Z naszych obserwacji wynika, że najemcy instytucjonalni coraz chętniej wybierają mniejsze budynki, za to w najlepszych miejscach — podkreśla Łukasz Dołęga, wiceprezes spółki Mermaid Properties.
Polskie biurowce w cenie

Sygnałem poprawy koniunktury jest również wzrost zainteresowania inwestorów zakupem najciekawszych obie-któw. W 2010 r. wartość zawartych transakcji wzrosła w stosunku do roku poprzedniego o prawie 75 proc. Skorzystali na tym deweloperzy, którzy sprzedali część swoich obiektów. Najwięcej transakcji, bo niemal 80 proc., zawarły na biurowym rynku inwestycyjnym firmy niemieckie i austriackie. Aktywny był również hiszpański fundusz Azora oraz dwa polskie fundusze zarządzane przez PZU i BPH.

Inwestorzy niezmiennie interesują się głównie rynkiem warszawskim. Zakup biurowców w innych polskich miastach wiąże się z dużo większym ryzykiem. W 2010 r. największą transakcją na rynku warszawskim był zakup budynku Horizon Plaza za ponad 109 mln euro przez firmę Union Investment. Poza stolicą najwięcej wydała firma RREEF, spółka Grupy Deutche Bank, która kupiła wrocławski Grunwaldzki Center za 76,5 mln euro.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Na rynek biur wraca koniunktura