ROSNĄ DYSPROPORCJE
biura
W 2014 r. powierzchnia biurowa w Polsce wzrośnie o 660 tys. mkw. Ponad połowa budynków powstaje w Warszawie. Dużo buduje się też we Wrocławiu, Trójmieście, Krakowie i Katowicach. Rekordowa powierzchnia powstających biur budzi coraz poważniejsze obawy o przesycenie rynku. W największych miastach rosną wskaźniki pustostanów, a deweloperzy prześcigają się w wymyślaniu zachęt dla najemców.
— Tak duża aktywność deweloperów zdecydowanie wpływa na wzrost powierzchni niewynajętej. Nawet w rejonach, które najbardziej przyciągają najemców — w centrum i w części południowo-zachodniej Warszawy, gdzie w budowie jest 100 tys. mkw. biur, powierzchnia bez najemców nieznacznie się powiększa. Spodziewamy się, że zwiększy się ona również w starszych budynkach, niezależnie od położenia. Popyt przełoży się też na obniżenie stawek czynszowych — mówi Tomasz Czuba, dyrektor działy wynajmu powierzchni biurowych firmy JLL w Polsce.
Podzielona stolica
Ponad połowa całej budowanej w Polsce powierzchni biurowej (600 tys. mkw.) powstaje w Warszawie, dlatego, że ten rynek przyciąga najwięcej najemców. W ubiegłym roku w stolicy wynajęto łącznie 633 tys. mkw. biur. Natomiast w pierwszym kwartale roku 2014 podpisano już umowy na 136,4 tys. mkw.
— Biorąc pod uwagę dobre prognozy ekonomiczne (np. wzrost PKB), utrzymujące się zainteresowanie inwestorów zagranicznych oraz rozwój firm z sektora usług dla biznesu, można się spodziewać, że popyt zarówno na stołeczne jak i na pozostałe biura utrzyma się na wysokim poziomie — przewiduje Tomasz Czuba. Optymistyczne prognozy nie dotyczą jednak całego warszawskiego rynku, gdzie sytuacja w poszczególnych rejonach jest bardzo zróżnicowana.
— Przykładowo, w centrum Warszawy prognozowana na ten rok podaż nowej powierzchni biurowej dwukrotnie przekroczy średni poziom absorpcji. Tymczasem na Mokotowie prognozowana podaż odpowiada jednej trzeciej średniej wysokości absorpcji — zauważa Michał Stępień, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa Savills.
Potencjał w akademikach
O ile w Warszawie nadwyżki podaży w niektórych strefach mogą niepokoić, o tyle nieco wyższy poziom pustostanów na znacznie mniejszych rynkach regionalnych nie jest kłopotem. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Gród Kraka stanowi tutaj bardzo ciekawy przypadek.
— Kraków jest miastem o najmniejszej liczbie pustostanów w Polsce. Przy tym buduje się tam 130 tys. mkw. nowych biur, co wpłynie pozytywnie na ten rynek, bo zrównoważy jego sytuację, dając najemcom większy wybór biur do wzięcia od ręki — komentuje Tomasz Czuba.
Według analityków, największą konkurencją dla Warszawy są inne duże ośrodki akademickie z gotowym zapleczem w postaci firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. W tej grupie mieszczą się z pewnością wymienione miasta. Kolejną stanowią Poznań, Katowice oraz Łódź.
— Popyt na nowe biura w stolicach regionów w pierwszej kolejności wykorzystali lokalni deweloperzy, doskonale znający specyfikę miasta i reagujący szybciej na potrzeby najemców. Teraz przyciągają one coraz więcej dużych firm — twierdzi Bartłomiej Krzyżak, starszy konsultant w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills.
Moda na modernizacje
Przy tak dużej dostępnej nowoczesnej powierzchni biurowej zainteresowanie starszymi budynkami spada. A jest ich w Polsce sporo.
— Według naszych wyliczeń 37 proc. istniejących budynków biurowych (czyli 1,5 mln mkw. powierzchni) oddano do użytku przed 2000 r. — mówi Tomasz Czuba. Ich właściciele zdają sobie sprawę, że nie przebiją się z ofertą w natłoku nowych biurowców z licznymi udogodnieniami. Dlatego duża część starszych obiektów przeszła już modernizacje.
— Wielu inwestorów stara się przywrócić budynkom dawną świetność. Tak sie stało w przypadku m.in. Tower (dawniej Twarda Tower — siedziba firmy TP SA) oraz Moniuszki 1A (dawniej Moniuszki Tower), które po wyprowadzkach głównych najemców zostały gruntownie przebudowane i ponownie wprowadzone na rynek — opowiada Bartłomiej Krzyżak.
W wielu budynkach całościowy remont nie jest możliwy, np. z powodu obecności najemców. Dlatego właściciele biurowców starają się stopniowo podwyższać standard. Niektóre stare biurowce mogą jednak pozostać mniej atrakcyjne.
— Starsze obiekty np. w centrum Warszawy, to dobra alternatywa dla firm, które poszukują dobrze ulokowanej, ale tańszej powierzchni biurowej na wynajem. Takie budynki też są potrzebne na rynku — uważa Tomasz Czuba.
Przy takiej konkurencji, jaką mamy na rynku, można jednak śmiało przewidywać, że większość biurowców prędzej czy później przejdzie gruntowny remont lub zostanie wyburzona, a na ich miejsce powstaną nowoczesne biudynki, które jeszcze bardziej zagęszczą biurową zabudowę.