Na rynku brakuje 30 tys. zarządców
Coraz więcej właścicieli nieruchomości przekonuje się, że trudno jest administrować majątkiem nie mając w tym zakresie doświadczenia. Dlatego profesjonalni zarządcy nieruchomości są coraz intensywniej poszukiwani przez właścicieli budynków. Jednak wybór odpowiedniego kandydata nie jest łatwy.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, wybór powinien być rozważny i przemyślany, poparty dodatkowo analizą rynku, np. w postaci konkursu ofert.
— Dobrze jest też zwrócić się do organizacji, takich jak nasze stowarzyszenie, grupujących przedstawicieli branży nieruchomościowej. Przestrzegam natomiast przed zatrudnianiem przypadkowych osób z ogłoszenia lub polecenia np. sąsiadów. W ten sposób najłatwiej można trafić na niekompetentnego zarządcę — zaznacza Zbigniew Brzeziński, prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.
Zarządcą może zostać także deweloper. W umowach przedwstępnych zobowiązuje się np. przez rok po sprzedaniu lokali sprawować zarząd nad nimi. Zdaniem Zbigniewa Brzezińskiego, w ten sposób zabezpiecza się przed ponoszeniem dodatkowych kosztów z tytułu ewentualnych reklamacji i zgłoszonych usterek.
Nie zawsze lepsze
Dobry zarządca poza wykonywaniem nałożonych na niego ustawowo obowiązków powinien tak administrować, żeby wygenerować jak największe dochody. Takiego postępowania oczekują szczególnie właściciele budynków komercyjnych. Inaczej jest w przypadku budynków mieszkalnych, w których wspólnoty są raczej nastawione na utrzymanie jej w nie pogorszonym stanie.
— Od zarządcy biurowca właściciel wymaga dodatkowo, aby znajdował najemców na wolne powierzchnie — tłumaczy Zbigniew Brzeziński.
Mogłoby się wydawać, że łatwiejsze jest zarządzanie nowym budynkiem. W praktyce jest jednak odwrotnie. Powodów jest wiele. Po pierwsze trudno namówić mieszkańców do wpłat na tzw. fundusz remontowy. Uważają oni takie obciążenia za zbędne. Po drugie, jak zauważa Bogusław Borowski, kierownik działu w firmie Gestor, stan techniczny wielu nowo oddawanych budynków sprawia, że nie powinny być one zasiedlone przed usunięciem wszystkich usterek.
Często spotykanym utrudnieniem jest fakt, że mieszkańcy nie posiadają kompletu dokumentów budynku.
Zdaniem Bogusława Borowskiego, najłatwiej jest zarządzać lokalami należącymi do jednego właściciela. Bowiem tylko on decyduje na co zostaną wydane pieniądze z funduszu.
Największym problemem, jaki napotykają zarządcy, jest zły stan techniczny nieruchomości. Poprawienie go wymaga nakładów. Niestety, pozyskanie środków jest w wielu przypadkach bardzo trudne ze względu na ograniczoną zasobność portfeli mieszkańców.
Duże zapotrzebowanie
Od początku 2001 roku obowiązek posiadania licencji dotyczy jedynie zarządców zajmujących się mieniem należącym do Skarbu Państwa. Od następnego roku obejmie on wszystkich przedstawicieli tego zawodu. Na razie licencjonowanych zarządców jest jeszcze niewielu. Większość licencji została dotychczas przyznana w trybie szczególnym, czyli osobom co najmniej z 5 letnią praktyką.
— Szacuje się, że rynek potrzebuje 30-40 tys. wyspecjalizowanych zarządców, a do dziś licencje otrzymało około 8 tys. osób — twierdzi Zbigniew Brzeziński.
Jego zdaniem, zapotrzebowanie na zarządców jeszcze wzrośnie po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Po 3-4 latach przekształcą się one we wspólnoty mieszkaniowe.
Z obowiązku posiadania licencji zwolnieni będą prezesi spółdzielni mieszkaniowych będący jej członkami oraz prezesi wspólnot mieszkaniowych. Zgodnie z przepisami, zarządzają bowiem majątkiem własnym.
Stawki i odpowiedzialność
Stawki za zarządzanie nieruchomościami wahają się na rynku warszawskim od 0,80 do 1,50 zł za mkw. Za budynki mieszkalne średnio trzeba zapłacić około 1 zł za mkw. Natomiast za komercyjne — około 2 zł, choć kwota może być też naliczana procentowo od dochodu.
— Średnia stawka w naszej firmie wynosi około 0,80 zł. za mkw. Ale przy jej ustalaniu branych jest pod uwagę wiele czynników, między innymi stan budynku i wymagania wspólnoty co do obowiązków przyszłego zarządcy — wymienia Bogusław Borowski.
Na cenę wpływa też wielkość i charakter nieruchomości. Wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości maleje stawka za zarządzanie. W apartamentowcach mieszkańcy wymagają dosyć często kontaktu z zarządcą przez całą dobę.
Zarządca ponosi odpowiedzialność karną w związku z wykonywaniem swoich czynności od momentu podpisania umowy. Przepisy przewidują również odpowiedzialność finansową wysokości 5 tys. zł w przypadku prowadzenia działalności bez licencji. Ma powstać specjalna komisja odpowiedzialności zawodowej, która będzie rozpatrywała wnioski dotyczące nieetycznego wykonywania zawodu.