Deweloperzy nie dostosowali oferty do potrzeb kupujących
Od miesięcy wiele gotowych domów nie może znaleźć nabywców. To rezultat pogorszenia zdolności kredytowej kupujących.
W ciągu ostatniego roku ceny ofertowe na rynku domów nie zmieniły się, a w niektórych przypadkach nawet spadły. Niewielkie zainteresowanie nabywców powoduje, że coraz więcej jest okazji i zwiększa się możliwość negocjacji.
Powrót do miast
Zdaniem ekspertów główną barierą dla nabywców domów jest dziś cena.
— Dlatego najwięcej zapytań dotyczy nieruchomości w cenie do około 800 tys. zł. Za tyle dostępne są z reguły domy w standardzie deweloperskim — mówi Marcin Jańczuk z firmy Metrohouse Nieruchomości.
Jego zdaniem oferta nowych domów jest dość ograniczona, bo zainteresowanie nimi nie jest duże.
— W Warszawie wyjątkami pod względem liczby oferowanych domów są dzielnice Wawer i Białołęka. Tu nabywcy mają w czym wybierać. Segmenty można znaleźć już za około 600 tys. zł, a domy wolnostojące za około 800 tys. zł — mówi ekspert Metrohouse.
Według Jarosława Mydlarczyka z firmy Północ Nieruchomości większość deweloperskiej oferty nie jest dostosowana do potrzeb kupujących.
— Z naszych informacji wynika, że największym zainteresowaniem cieszą się domy o powierzchni od 120 do 150 mkw., a tych na rynku jest niewiele. Oferowane domy są zazwyczaj większe. Tymczasem powierzchnia ponad 200 mkw. to dla przeciętnego Polaka zbyt wiele — podkreśla ekspert firmy Północ Nieruchomości.
Na rynku jest wiele nietrafionych inwestycji. Sporo jest niezasiedlonych osiedli domów, na które brakuje chętnych.
— Przyczyną jest również nowy trend powrotu do miast. Jeszcze kilka lat temu posiadanie domu z ogródkiem było modne, dzisiaj codzienna gehenna komunikacyjna związana z dojazdami do pracy coraz częściej skutecznie zniechęca do mieszkania poza miastem — dodaje Jarosław Mydlarczyk.
Wolą budować sami
Na rynku nowych domów dominują dziś nieruchomości o wysokim standardzie wykończenia, których powierzchnia przewyższa 200 mkw., a cena znacznie przekracza 1 mln zł. Takie inwestycje dominują m.in. w okolicach Warszawy i Krakowa, gdzie znajduje się co najmniej kilkadziesiąt nieruchomości o cenach ofertowych przekraczających milion złotych.
— Oprócz wysokiej ceny również projekty wnętrz tych domów są przyczyną kłopotów ze znalezieniem nabywców. Te nieruchomości, nazywane nieraz na wyrost rezydencjami, rzadko mają wnętrza, które można dostosować do potrzeb nowych właścicieli. Przyczyn takiej sytuacji należy szukać nie tylko w projektach, ale również w stosowanych technologiach ograniczających możliwości przebudowy — twierdzi Jarosław Mydlarczyk.
Jego zdaniem dlatego właśnie ten rodzaj nieruchomości nie cieszy się zbyt dużym zainteresowaniem klientów, a ceny transakcyjne są czasami niższe od ofertowych nawet o 40 proc.
Powodów spadku popytu na rynku domów jest jednak więcej. Według Pawła Sztejtera partnera firmy Reas Nieruchomości przyczyniło się do tego również zmniejszenie siły nabywczej klientów i ich zdolności kredytowej.
— Dziś przeciętny nabywca jest w stanie zaciągnąć kredyt wysokości około 400 tys. zł. Uzyskanie wyższych kwot jest problemem — twierdzi Paweł Sztejter.
Konkurencją dla deweloperów jest również budownictwo indywidualne. Liczba budów w tym sektorze rynku od kilku lat utrzymuje się na dość przyzwoitym poziomie.
— Wiele osób zamiast płacić blisko milion złotych za dom kupiony od dewelopera woli budować samodzielnie. W dalszym ciągu można kupić działkę pod Warszawą za około 150 zł za mkw. i wybudować na niej dom o powierzchni 150 mkw. w cenie około 2 tys. zł za mkw. bez wykończenia wnętrz. W ten sposób cała inwestycja może zamknąć się w kwocie pół miliona złotych. Jej zaletą jest również to, że można ją budować etapami — podkreśla Paweł Sztejter.
Cena za złe projekty
Dzisiejsza sytuacja na rynku domów — zarówno pierwotnym, jak i wtórnym — jest również wynikiem odkładania decyzji przez kupujących i sprzedających.
— Pierwsi liczą na dalszą obniżkę cen, drudzy czekają na poprawę koniunktury. Wystarczą jednak niewielkie nakłady finansowe mające na celu podniesienie wartości nieruchomości, aby dom znalazł nowego właściciela — uważa Jarosław Mydlarczyk.
Radzi aby sprzedając blisko dwudziestoletni dom, zainwestować w nowoczesny sprzęt AGD i zadbać o ogródek.
— Klient płacąc od 3,5 do 6 tys. zł za mkw. domu, oczekuje odpowiedniego poziomu wyposażenia oraz estetyki otoczenia — dodaje ekspert.
W przypadku nowych domów, które zbyt długo czekają na nabywców, deweloperzy będą zmuszeni do obniżek. Zwłaszcza tam, gdzie chcąc maksymalnie wykorzystać grunt przeznaczony pod inwestycje, starali się zbudować jak najwięcej domów.
— To cena za nieprzemyślane projekty. Tam, gdzie powinny powstać trzy budynki, wznoszono pięć, kosztem ich powierzchni oraz liczby pomieszczeń, szczególnie tych, których w domach nie powinno zabraknąć — podsumowuje ekspert firmy Północ Nieruchomości.
Średnie ceny ofertowe 1 mkw. domu
Miasto Styczeń 2010 2011
Kraków 5000 5050
Katowice 4550 4700
Wrocław 4700 4650
Poznań 4650 4700
Warszawa 6200 6150
Łódź 4000 3850
Gdańsk 4900 4850
Szczecin 4150 3900