Najmniej kłopotów sprawiają magazyny
Pensje zarządców zależą od czynszów
JAK W DOMU: Działalność zarządcy można porównać do prowadzenia dużego domu. Trzeba postępować tak, żeby zarówno domownicy jak i goście czuli się w nim dobrze — przekonuje Maja Biesiekierska, zarządca nieruchomości komercyjnych w firmie Healey & Baker. fot. Grzegorz Kawecki
Jeśli zarządca budynku, w którym wynajmujesz biuro lub magazyn unika cię, nie odpowiada na telefony i faksy to znaczy, że lekceważy swoją pracę. Pamiętaj jednak, że musi on pogodzić twoje życzenia z interesem właściciela budynku. Jednym słowem, zarządca znajduje się między młotem a kowadłem.
Do zarządcy nieruchomości można zwracać się ze wszystkimi problemami, począwszy od wkręcenia żarówki, a skończywszy na bezpieczeństwie wokół budynku. Zarządca reprezentuje zarówno interesy właściciela obiektu jak i najemców. Często są one sprzeczne, gdyż inwestorom zależy na maksymalizacji zysków, a najemcom na obniżaniu kosztów. Zarządca bywa rozjemcą w konfliktowych sytuacjach.
Modny outsourcing
Zdaniem Mai Biesiekierskiej, zarządcy nieruchomości komercyjnych w firmie Healey & Baker, dużymi, prestiżowymi nieruchomościami powinny administrować firmy, nie pojedyncze osoby. Dzięki temu wszystkie działania mogą być skoordynowane. Niektórzy właściciele nieruchomości próbują radzić sobie sami.
— Dzisiaj popularna jest zasada outsourcingu. Wielu właścicielom budynków łatwiej jest zlecić zarządzanie firmie zewnętrznej — twierdzi Jarosław Szymański, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami i członek zarządu DTZ Debenham Zadelhoff.
Według niego, coraz łatwiej jest znaleźć dobrego kandydata na stanowisko zarządcy nieruchomości. Nie wszyscy podzielają tę opinię. Lidia Henclewski, współwłaściciel firmy Nieruchomości Henclewski, przekonuje, że staje się to coraz trudniejsze.
— Dzieje się tak, ponieważ płaca jest stosunkowo niska, a wymagania bardzo wysokie. Niełatwo zarobić w tej profesji godziwe pieniądze, trudno bowiem skoordynować prowadzenie kilku budynków. Zarządcy często mają ich więcej, niż są w stanie otoczyć właściwą opieką. Do tego ludzie pracujący w tym zawodzie byli traktowani jak chłopcy do bicia. Dopiero teraz profesja ta zaczyna być inaczej postrzegana — żali się Lidia Henclewski.
Wynagrodzenie zarządcy ustalane jest zwykle jako procentowy udział w czynszach.
Rodzaje specjalizacji
Zarządcy nieruchomości specjalizują się, w zależności od rodzaju obiektów, którymi się zajmują.
— Czym innym jest zarządzanie biurowcem, czym innym mieszkaniami. Najprostsze jest to jednak w przypadku magazynów. Wystarczy zapewnić czystość i bezpieczeństwo — informuje Maja Biesiekierska.
Na innego rodzaju specjalizację wskazuje Jarosław Szymański. Jego zdaniem, niektórzy zarządcy bardziej koncentrują się na problemach technicznych, inni na administracyjnych.
— Najtrudniejsze do zarządzania są budynki mieszkalne. Jest w nich bowiem wielu właścicieli, a zatem więcej stron do pogodzenia. Najbardziej sporną kwestią bywa ustalanie, kiedy włączyć centralne ogrzewanie — opowiada Jarosław Szymański.
Właściwa osobowość
— Zarządca nieruchomości powinien mieć określone cechy, takie jak umiejętność słuchania, asertywność. Ważna jest także systematyczność i uczciwość — przekonuje Lidia Henclewski.
Maja Biesiekierska dodaje, że osoba na tym stanowisku musi być operatywna, otwarta i nastawiona na pomoc w rozwiązywaniu problemów klientów. Przedstawiciele profesji podkreślają, że złym zarządcą jest ten, który nie ma dla najemców czasu.
— Miernikiem naszej pracy jest satysfakcja klientów mierzona tym, ile osób zdecyduje się zostać w budynku, a ile zrezygnuje — wyjaśnia Jarosław Szymański.
Podkreśla on, że zarządca nie powinien zachowywać się jak typowy sprzedawca i nie składać obietnic, których nie dotrzyma.
Izabela Kudelska