"PB": Na co trzeba zwracać uwagę przy kupnie ziemi rolnej?
Joanna Winter: Najważniejsze jest zbadanie stanu prawnego nieruchomości, zwłaszcza pod kątem istnienia prawa pierwokupu. Dotyczy to zarówno prawa przysługującego Skarbowi Państwa działającemu przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jak i dzierżawcy, czy też w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości rolnej – pozostałym współwłaścicielom. W pierwszej kolejności należy zweryfikować księgi wieczyste. Następnym krokiem jest sprawdzenie w ewidencji gruntów, jakie jest przeznaczenie wybranych terenów. Istotne jest również sprawdzenie czy dla danej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Na ile jeszcze ważne są plany zagospodarowania przestrzennego?
Każdy nabywca powinien najpierw się zastanowić na co chce przeznaczyć nieruchomość czy prowadzić gospodarstwo rolne czy przekształcić ziemię na działki budowlane. Jeżeli planuje budowę, musi przede wszystkim dowiedzieć się czy dla danej nieruchomości obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nie, to czy jest możliwa zmiana przeznaczenia nieruchomości na cele nierolnicze. Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze może być dokonana tylko w drodze uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania. Należy również pamiętać, że każda nieruchomość rolna ma swoją klasę i od tego wiele zależy. Najłatwiej wyłączyć z produkcji rolnej grunty o najniżej przydatności produkcyjnej tj. nieużytki, ponieważ w tym zakresie przystąpienie do nierolniczego użytkowania nie musi być poprzedzone obowiązkiem uzyskania stosownej decyzji administracyjnej. W przypadku istnienia jednak obowiązku uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, należy się liczyć z obowiązkiem poniesienia dodatkowych opłat, w tym opłaty jednorazowej i opłaty rocznej przez 10 kolejnych lat. Dopiero po uzyskaniu ww. decyzji można się ubiegać o wydanie pozwolenia na budowę.
Na co trzeba zwracać uwagę przy podpisywaniu umowy i jakie są koszty transakcji?
Umowę zawsze należy podpisywać u notariusza. W przypadku istnienia prawa pierwokupu zakup nieruchomości może zostać przeprowadzony jedynie pod warunkiem, że uprawniony do prawa pierwokupu swego prawa nie wykona. W takiej sytuacji będą musiały zostać zawarte minimum dwie umowy sprzedaży, tj. umowa warunkowa, mająca charakter zobowiązujący, a następnie, w przypadku braku wykonania przez podmioty trzecie przysługującego im prawa pierwokupu, umowa rozporządzająca prawem własności. Zgodnie z ogólnymi unormowaniami, prawo pierwokupu można wykonać w ciągu jednego miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Dopiero w przypadku braku wykonania prawa pierwokupu w oznaczonym terminie lub złożenia oświadczenia przez podmiot uprawniony o braku skorzystania z tego prawa, prawo pierwokupu wygasa i strony mogą zawrzeć umowę sprzedaży o charakterze rozporządzającym. Zachowanie określonej powyżej procedury sprzedaży nieruchomości jest bardzo istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji, ponieważ jej naruszenie może spowodować nawet nieważność umowy sprzedaży, w przypadku gdy ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi czy tez dzierżawcy. Opłaty notarialne zależą od wartości transakcji.