Największa emisja w  atrakcyjnej cenie

Grzegorz Hryniewicz
opublikowano: 17-10-2006, 00:00

Dziś zaczyna się sprzedaż akcji Dom Development (DD), idącej na GPW spółki deweloperskiej z Warszawy. Firmę założyli w 1995 r. zagraniczni inwestorzy, a od 1996 r. do grupy dołączyła polska kadra zarządzająca. Działa ona w budownictwie mieszkaniowym — najszybciej rozwijającym się segmencie rynku budowlanego. Oferta firmy zaspokaja potrzeby klientów poszukujących mieszkań za rozsądną cenę i tych, którzy mają większe możliwości finansowe. Wejście na GPW jest dla niej szansą na uzyskanie szybkiego i pewnego kapi- tału, bez utraty kontroli nad firmą przez dotychczasowych właścicieli. Ponadto status spółki publicznej podwyższa wiarygodność w oczach klientów, właścicieli gruntów i kredytodawców.

Ostatnio DD zdecydowanie poprawia wyniki finansowe. Przychody ze sprzedaży wzrosły w latach 2003-05 z 307 mln zł do 537 mln zł. Tak znaczny wzrost, szczególnie w 2005 r., był rezultatem silnego popytu na miesz- kania na rynku stołecznym oraz zdolności do zaspokajania potrzeb klientów. Spółka miała coraz wyż- sze marże na sprzedaży. Od 2004 r. podjęła działania mające zwięk- szyć efektywność operacyjną i produkcyjną. Zysk operacyjny wzrósł z 17,8 mln zł w 2003 r. do blisko 23,7 mln zł w roku następnym oraz 71,5 mln zł w 2005.

Dom Development uzyskał tak dobry wynik dzięki lepszej kontroli kosztów. Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu rosły znacznie wolniej niż sprzedanych mieszkań i przychody ze sprzedaży. Jeszcze większa była dynamika zysku netto, który wzrósł z 10,5 mln zł w 2004 do 52,1 mln zł w 2005 r. Silny wzrost był kontynuowany także w pierwszym półroczu tego roku. Mimo pewnych wahań wskaźniki płynności utrzymywały się w ostatnim okresie na poziomie uznawanym za bezpieczny. Niewielki spadek płynności w 2005 r. wynikał z wdrożenia bardziej efektywnych metod zarządzania płynnością.

Do końca czerwca 2006 r. DD zakończył 43 projekty z 8 tys. mieszkań. Największym osiągnięciem firmy jest Marina Mokotów, która jest jednym z najbardziej innowacyj- nych osiedli mieszkaniowych w Warszawie. Na 22 ha powstaje przeszło 1500 apartamentów i domów, sklepy, a nawet sztuczne jezioro. Obec- nie spółka realizuje 15 projektów, a w przyszłości planuje 33 kolejne (ma już grunty lub przedwstępne umowy nabycia). Zarząd spółki tworzy obecnie „bank ziemi” mający zapewnić grunty na co najmniej cztery lata. Rosnąca konkurencja sprawiła, że deweloper zintensyfikował rezerwację działek w wybranych rejonach miasta. Posiadane już lub zarezerwowane umożliwią mu przekazanie klientom 8,4 tys. mieszkań i domów w ciągu najbliższych pięciu lat. Plany przyszłych inwestycji spółki należy ocenić bardzo pozytywnie. Korzystne lokalizacje z pewnością podniosą cenę posiadanych gruntów, co wpłynie na wyniki DD.

Celem Dom Development jest wzmacnianie pozycji w stolicy, zdecydowanie najatrakcyjniejszym rynku w Polsce, i osiągnięcie w nim 15-procentowego udziału. Z emisji akcji spółka chce uzyskać około 220 mln zł. Będzie to więc największa w tym roku emisja na GPW. Zdobyte pieniądze pozwolą deweloperowi na rozszerzenie skali działalności przez zakup atrakcyjnych gruntów, dzięki czemu będzie w stanie realizować jednocześnie większą liczbę projektów. Około 10,5 mln zł DD zamierza przeznaczyć na spłatę pożyczek udzielonych przez Dom Development BV.

W najbliższym czasie spółka nie planuje ekspansji w innych regionach kraju. Firma zamierza dalej koncentrować się na stołecznych miesz- kaniach popularnych oraz aparta- mentowcach o podwyższonym standardzie, które razem stanowią ponad 97 proc. rynku mieszkaniowego. W 2004 r. z tych dwóch segmentów uzyskała 62 proc. przychodów, a rok później 70 proc. Segmenty te są atrakcyjne z dwóch powodów: dostępność gruntów pod mieszkania popularne jest spora, a wyższa cena apartamentów pozwala na osiąganie lepszych marży.

Jak każdy deweloper, spółka jest narażona na wiele czynników, które negatywnie mogą wpłynąć na jej sytuację finansową. Rosnące koszty bu- dowy mogą podbić koszty realizowanych projektów — materiały budowlane podrożały w ciągu roku nawet o 100 proc., a znaczny odpływ pracowników wykwalifikowanych spowodował, że rosną płace. Ponadto projekty deweloperskie wymagają znacznych nakładów kapitałowych w fazie przygotowania i budowy, a dodatnie przepływy finansowe z takich przedsięwzięć pojawiają się dopiero po 15-18 miesiącach od rozpoczęcia robót. Dlatego negatywny wpływ na sytuację finansową lub wyniki spółki mogą mieć: nieuzyskanie pozwoleń, opóźnienia w budowie, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, a nawet niekorzystne warunki atmosferyczne.

Mimo tych zagrożeń potencjał rynku oraz giełdowe doświadczenia innych deweloperów sugerują, że Dom Development wydaje się bardzo atrakcyjną inwestycją. Naszym zdaniem, zarząd spółki ustalił cenę emisyjną ze znacznym dyskontem. Firmę wyceniamy na 95,49 zł za akcję, i to bez uwzględnienia przyszłych inwestycji, które z pewnością znacznie zwiększą uzyskiwane przychody i zyski.

Prognozujemy, że w tym roku przychody spółki wzrosną o 15,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim i o 2,9 proc. w dalekiej przyszłości. W ostatnim czasie DD znacznie poprawił wyniki na poziomie operacyjnym i nie ma problemów z uzyskiwaniem zysków. Taka sytuacja — według nas — utrzyma się także w dalszej przyszłości: zyski operacyjne będą rosły, a marże operacyjne utrzymają się na zadowalającym poziomie 14,2 proc. Uważamy, że inwestycja w akcje tej spółki może się okazać bardzo korzystna. Przekonują nas zarówno wyniki, jakie deweloper uzyskuje, jak i potencjał branży. Mimo rosnących cen mieszkań popyt na rynku nie słabnie i wydaje się, że taka tendencja się utrzyma.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Grzegorz Hryniewicz

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Kariera / Największa emisja w atrakcyjnej cenie