Nerwówka w mieszkaniach

opublikowano: 07-02-2018, 22:00

Mimo względnego spokoju w cenach sytuacji na rynku z zapartym tchem przyglądają się zarówno potencjalni kupcy, jak też deweloperzy.

W grudniu 2017 r. w cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych obeszło się bez rewolucji. Przygotowywany przez Cenatorium specjalnie dla „PB” i Bankier.pl indeks Urban.one w dużych miastach — poza Warszawą — wzrósł jedynie o 0,07 pkt., natomiast w samej stolicy odnotowano jego spadek — o 0,46 pkt. Zdaniem niektórych ekspertów, w najbliższych miesiącach otoczenie makroekonomiczne powinno nadal sprzyjać zakupom nieruchomości, zarówno na cele mieszkaniowe, jak też inwestycyjne.

W zawieszeniu: Rekordy sprzedaży mieszkań napawają deweloperów optymizmem, jednak spółki cały czas borykają się z rosnącymi cenami gruntów i generalnego wykonawstwa, które w niektórych przypadkach uniemożliwiają im rozpoczęcie kolejnych inwestycji.
Zobacz więcej

W zawieszeniu: Rekordy sprzedaży mieszkań napawają deweloperów optymizmem, jednak spółki cały czas borykają się z rosnącymi cenami gruntów i generalnego wykonawstwa, które w niektórych przypadkach uniemożliwiają im rozpoczęcie kolejnych inwestycji. Fot. Marek Wiśniewski

— Zakładam, że trend będzie się utrzymywał do momentu podniesienia stopy referencyjnej przez RPP. Z komunikatów płynących z NBP wynika jednak, że nie planuje ona podniesienia stóp. Jej członkowie dają do zrozumienia, że byliby skłonni do podwyżki dopiero wówczas, gdy inflacja wzrośnie do górnej granicy celu inflacyjnego, czyli do 3,5 proc. Dopóki tak się nie stanie, sprzedaż mieszkań może być wciąż silnie wspierana przez inwestorów — mówi Barbara Bugaj, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Nieśmiałe zwyżki

Innego zdania jest Michał Kubicki, prezes Unimax Development, który uważa, że wzrost cen musi po części zrekompensować rosnące koszty wykonawstwa i może do końca 2018 r. sięgnąć nawet 10 proc.

— Może to znacząco ograniczyć chęć do lokowania kapitału w mieszkaniach z przeznaczeniem na wynajem — twierdzi Michał Kubicki. Jego zdaniem, dotychczasowe podwyżki cen mieszkań były dość nieśmiałe, tymczasem koszty budowy rosły w tempie dwucyfrowym. To spowodowało, że rachunek ekonomiczny wielu nowych inwestycji nie pozwala na ich rozpoczęcie.

— Absurdalnie wysokie ceny gruntów i skokowy wzrost kosztów realizacji spowodowały, że potencjalne marże na tych projektach spadły do zera, a nawet stały się ujemne przy obecnych cenach sprzedaży. Zatem wzrost stawek jest nieunikniony i do końca 2018 r. może osiągnąć poziom dwucyfrowy. Pojawi się więc pytanie, czy np. warszawska Białołęka udźwignie ceny dochodzące do 7 tys. zł za mkw.? — zastanawia się Michał Kubicki. Eksperci rozważają też scenariusz, w którym ceny przestaną być akceptowane przez kupujących i deweloperów, co spowoduje znaczącą korektę na rynku ziemi i wykonawstwa.

— Już od jesieni wzrasta oferta gruntów, a właściwie ich wzmożony marketing. To oznacza, że większość deweloperów przestała akceptować ceny, których oczekują sprzedający. Musi to prowadzić do ich skorygowania do wartości sprzed 2016 r. Kolejnym etapem będzie obniżka cen generalnych wykonawców, którzy zderzą się z ograniczeniem liczby nowych projektów. Jest więc szansa na obniżki cen mieszkań w drugiej połowie 2019 r. — uważa Michał Kubicki.

Zjednoczenie spółek

Przebadani przez Cenatorium eksperci zapewniają jednocześnie, że na rynku deweloperskim należy spodziewać się konsolidacji.

— Zmieniające się przepisy dotyczące warunków zabudowy, przygotowywana nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która zlikwiduje otwarte rachunki powiernicze, oraz gasnące zainteresowanie największych banków finansowaniem inwestycji deweloperskich dodatkowo ograniczą możliwości działania mniejszych firm i zwiększą zdolności akwizycyjne największych. Na największych rynkach nie ma już dużych, łatwych do zagospodarowania gruntów pod mieszkania. Jedynym rozwiązaniem jest więc kupowanie całych firm, wraz z ich bankiem ziemi, strukturą oraz pozycją na rynku, w tym na rynkach innych niż Warszawa. Tak Dom Development nabył Euro Styl z Trójmiasta, a Archicom — mLocum — podkreśla Michał Kubicki.

O spodziewanej konsolidacji w branży mówi także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

— Rynek będzie dojrzewał i konsolidował się, małe firmy deweloperskie realizujące pojedyncze inwestycje będą musiały się jednoczyć, aby stawiać czoło większym graczom albo realizować niszowe inwestycje. Rynek nieruchomości od lat się profesjonalizuje, kiedyś deweloperem mógł być prawie każdy. Spółki deweloperskie mnożyły się, pączkowały, rozpoczynały kolejne inwestycje często bez przygotowania merytorycznego, finansowego czy logistycznego. Marże na projektach były tak zachęcające, a rynek kupujących „nagrzany”, że wszyscy chcieli na tym korzystać. Obecny proces inwestycyjny wymaga doświadczenia i gruntownego przygotowania, a dużą rolę w stabilizacji i bezpieczeństwie na rynku deweloperskim odgrywają banki — twierdzi Tomasz Błeszyński.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Anna Gołasa

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / Nerwówka w mieszkaniach