Nie ignoruj prognoz

Agnieszka Zielińska
opublikowano: 23-09-2008, 00:00

Deweloperzy muszą obniżyć ceny. Możliwe są bankructwa — uważa Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy badawczej Nowy Adres.

Kryzys w amerykańskim stylu nam nie grozi, ale banki staną się ostrożniejsze

Deweloperzy muszą obniżyć ceny. Możliwe są bankructwa — uważa Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy badawczej Nowy Adres.

"Puls Biznesu": Mieszkania sprzedają się wyjątkowo marnie. Sektor giełdowy, a w ślad za nim bankowy mają duże problemy. Czy grozi nam kryzys na wzór amerykański?

Katarzyna Cyprynowska: Obecna sytuacja będzie raczej skutkować pogorszeniem się dostępności kredytów zarówno dla klientów indywidualnych, jak i deweloperów. Kryzys w amerykańskim stylu na pewno nam nie grozi, bo w Polsce nie ma tzw. złych kredytów. Stanowisko banków może się jednak usztywnić, co znacznie wyhamuje popyt. Tymczasem z naszych badań wynika, że aż 52 proc. potencjalnych nabywców zamierza finansować zakup mieszkania z kredytu.

Dlaczego na rynku mieszkaniowym doszło do pogorszenia koniunktury?

Popyt z roku 2006 i częściowo w 2007 był w dużej mierze sztuczny. Sprzedawało się wszystko, zdarzało się nawet, że za około 10 tys. zł za mkw. kupowano mieszkania w wielkiej płycie. Nabywcy wierzyli, że muszą zdecydować się na zakup właśnie teraz, bo potem będzie drożej. W tej sytuacji niektórzy deweloperzy przestali zwracać uwagę na jakość. Budowali szybko i byle jak, starając się "wycisnąć" na zakupionej przez siebie działce jak najwięcej tzw. PUM — czyli użytkowej powierzchni mieszkalnej. W rezultacie powstało wiele zwykłych blokowisk.

Duża liczba takich projektów ostudziła zapał nabywców. Zaczęli się zastanawiać, może zamiast płacić blisko milion za mieszkanie, lepiej kupić w tej cenie dom pod miastem. Skutek? Kolejki u deweloperów zniknęły.

Były też inne powody ochłodzenia koniunktury. Do jej pogorszenia przyczyniło się na pewno podniesienie progu zdolności kredytowej dla klientów indywidualnych.

Poza tym rynek wtórny zaczął z powodzeniem konkurować z pierwotnym.

Pojawiło się na nim wiele mieszkań niedawno oddanych do użytku i komfortowo urządzonych, w dodatku oferowanych w cenie zbliżonej do lokali sprzedawanych przez deweloperów. W tej sytuacji wielu klientów wolało kupić wykończony lokal.

Niedocenienie rynku wtórnego to problem wielu deweloperów. Tymczasem to blisko 75 proc. całego rynku. Na dodatek brakuje solidnych analiz na jego temat.

Jak wiele jest na rynku nieudanych projektów?

Niestety, bardzo dużo, może nawet połowa rynku. To skutek tego, że jeszcze do niedawna deweloperzy budowali bez opamiętania. Projekty nie były odpowiednio przygotowane i poprzedzone analizami. Dziś to się mści, bo te mieszkania po prostu się nie sprzedają.

Widać wyraźnie, że deweloperzy powinni przed przystąpieniem do projektowania zamówić wcześniej analizę, która odpowie na najważniejsze pytania: do kogo skierowana jest inwestycja, jaka powinna być wielkość mieszkań i za jaką cenę można je potem sprzedać.

Jakie błędy popełniano najczęściej?

Największe problemy mają deweloperzy, którzy sprzedawali zwykłe mieszkania jako apartamenty. Nadużywanie słowa apartament to dziś codzienność.

Niestety, deweloperzy nie dostrzegają jednocześnie, że klient już się wyedukował i potrafi odróżnić prawdziwy apartament od lokalu, który nim nie jest.

Dlatego w tym segmencie prawdopodobnie dojdzie do nieuchronnych obniżek cen.

Obiekty często nie sprzedają się nie dlatego, że są złe, ale dlatego że ich cena jest zbyt wysoka. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy deweloper zakupił bardzo drogą działkę i w konsekwencji w biznesplanie uwzględnił drogie mieszkania. Tymczasem w dzisiejszych warunkach ich cena jest już nierealna.

Wśród deweloperów, którzy mają problemy ze sprzedażą, są również inwestorzy luksusowych wież mieszkalnych.

Inwestorzy tak spektakularnych projektów dali się ponieść fali optymizmu. Tymczasem są one trudne pod względem projektowym, a także kosztowne.

Na dodatek trzeba je oddawać do użytku w całości, bo w tym przypadku nie można mówić o etapach. Wieżowca nie można przecież sprzedawać "w kawałkach".

Niestety, w przypadku takich projektów panuje zasada, im jest ich mniej na rynku, tym lepiej. Ten warunek nie został spełniony. W tym samym czasie pojawiło się wiele zapowiedzi podobnych inwestycji. Bardzo często nie były to prawdziwe architektoniczne projekty, ale zwykłe wizualizacje. Informacja o tym, że w stolicy powstanie co najmniej kilkanaście mieszkalnych wieżowców, spowodowała jednak, że wielu potencjalnych nabywców powstrzymało się z decyzją o zakupie, czekając na rozwój sytuacji. Poza tym wielu z nich zamiast kupować apartament w wieżowcu położonym w centrum miasta, woli kupić rezydencję z malowniczym parkiem, w cichej okolicy.

Dla takich przedsięwzięć, jak wieżowce mieszkalne, szansą jest za to klient biznesowy. Spektakularność projektu oraz jego lokalizacja powodują, że będzie wielu biznesmenów chętnych na wynajem tego typu apartamentów. Są one zatem doskonałym produktem biznesowym.

Od czego zależeć będzie dalszy rozwój sytuacji?

Duże znaczenie będzie miał sposób finansowania nieruchomości, realizowanych zarówno przez deweloperów, jak i przez nabywców indywidualnych.

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wpływała na popyt na rynku mieszkaniowym.

Bardzo ważne są też preferencje nabywców, które w ostatnim czasie uległy zdecydowanej przemianie. Wynikają one przede wszystkim z coraz bardziej racjonalnego podejścia klienta. Z badań, które przeprowadziliśmy pod koniec roku 2007, wynika, że zdecydowana większość woli kupić dom niż mieszkanie. Blisko 54 procent badanych marzy o tradycyjnym domu jednorodzinnym z ogródkiem. Domy szeregowe i bliźniacze cieszą się już mniejszym powodzeniem.

Prognozy na najbliższy rok?

Na pewno nastąpi weryfikacja rynku, więksi inwestorzy będą skupowali słabsze produkty. Będzie się również poprawiać jakość projektów. Niestety, mogą pojawić się i bankructwa…

Dla klientów plusem tej sytuacji będzie poprawa jakości mieszkań.

Deweloperzy, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji, będą zmuszeni dostosować się do obecnego rynku, zweryfikować swoje plany i przeprojektować budynki.

Część z nich zostanie przekształcona na biura. Z taką decyzją nie należy jednak zbyt długo zwlekać. Pogorszenie koniunktury dla właścicieli biurowców może zacząć się w 2010 r., gdy na rynek trafi jednocześnie wiele projektów, co może skutkować spadkiem czynszów. Wtedy dojdzie do podobnej sytuacji jak obecnie w mieszkaniówce.

Nie ma również co marzyć o dużym spadku cen. Dojdzie do obniżek, ale nie będą to aż tak duże korekty.

Agnieszka

Zielińska

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Agnieszka Zielińska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu