Zarządcy centrów handlowych chętnie widzą w swoich obiektach sklepy z popularnymi markami. Jednak nie gwarantują one sukcesu.
W Polsce trwa proces inwestowania w galerie handlowe. Agencje nieruchomości poszukują najemców do kolejnych obiektów. Cenne są wchodzące do Polski światowe marki, rozwijające się brandy ogólnopolskie i, zadomowione już w kraju, sieci zagraniczne. Nie wszystkie centra można nimi zapełnić.
— Komercjalizując centrum handlowe, należy zadbać o to, aby powierzchnię wynająć spółkom, które będą płacić czynsz. To ważne. Galerie handlowe budowane są w dużej mierze z kredytów. Brak systematycznych opłat i stale zmieniający się najemcy mogą przyczynić się do kłopotów w spłacaniu wierzytelności. Ponadto klienci nie przywiązują się do obiektów, co przekłada się na obrót kupców i zmniejszanie wpływów właściciela — podkreśla Piotr Kaszyński, partner w agencji nieruchomości Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Rotacji nie sposób całkowicie wyeliminować. Można ograniczyć.
— Odpowiedni dobór najemców i marka samej galerii to czynniki wyhamowujące rotację. Umowy najmu powinny być podpisywane ze spółkami, które nie tylko są w stanie płacić czynsz, ale pasują do centrum, jego położenia, klienta docelowego, a oferowany przez nie produkt uzupełnia asortyment dostępny w obiekcie. Rotację zmniejsza też cena najmu dostosowana do wielkości sklepu i branży najemców — mówi Zygmunt Chyla, dyrektor działu najmu, wiceprezes TK Polska Operations.
Zarządcy centrów handlowych oraz agencje nieruchomości zauważają, że większe ryzyko niepowodzenia mają małe firmy krajowe albo duże, znane sieciowe brandy.
— Nie oznacza to, że spółka, która otworzyła pierwszy sklep, nie wyrośnie na potentata w swojej branży. Tak wyrosły przecież marki Reserved czy Solar. Wynajmujący nie może więc uznać, że skoro to nowa, mała firma, to nie warto z nią współpracować. Znana w Europie sieć też nie gwarantuje sukcesu. Działalność w Polsce zamknęły marki odzieżowe Pizza Italia, X Store czy sklepy sportowe Intersport. Przeinwestowanie, zbyt duże tempo rozwoju i niedopracowana koncepcja sklepu to przyczyny wycofania z rynku np. Artisti Italiani — mówi Iwona Skrzydło z działu komercjalizacji Cefic Polska.
Zdaniem agentów nieruchomości, największa rotacja obserwowana jest w branżach: odzieżowej, obuwniczej i w małej gastronomii.
Zdaniem Zygmunta Chyli, przed skutkami niewypłacalności najemców chroni monitoring płatności czynszów. Jeśli najemca zaczyna zalegać z opłatami lub następuje gwałtowny spadek jego obrotów, należy podjąć negocjacje.
— Jeśli zarządca centrum widzi, że pogarsza się wynik działalności kupca, powinien podjąć stosowne kroki. Rozwiązań jest kilka: można zaproponować zmianę lokalu na mniejszy i tańszy albo, jeśli najemca wykaże, że jest w stanie spłacić zaległości, rozłożyć je na raty. Jeśli sytuacja jest zła, zarządca powinien rozpocząć proces ponownego wynajmu lokalu — radzi Grzegorz Pękalski z Cefic Polska.
Niebezpieczeństwo pojawia się też w chwili, gdy równocześnie kończą się wieloletnie umowy najmu (5-10 lat). Może to grozić odpływem najemców do konkurencji.
— Warto różnicować terminy najmu. Wtedy umowy nie kończą się jednocześnie — mówi Piotr Kaszyński.