Malejący współczynnik powierzchni niewynajętej oraz nowe umowy najmu świadczą o ożywieniu na rynku magazynowym. Analitycy uważają, że po wejściu Polski do UE sytuacja jeszcze się poprawi.
Od stycznia 2003 r. obserwowana jest stabilizacja rynku oraz wzrost popytu na magazyny.
Jak wyjaśnia Marek Wachowski, szef działu powierzchni przemysłowych z CB Richard Ellis, do końca lipca 2003 r. w centrach zlokalizowanych na terenie Warszawy wynajęto około 50 tys. mkw. powierzchni klasy A i B. Transakcje zawarte przez cały 2002 r. opiewały na 68 tys. mkw. W parkach magazynowych znajdujących się na obrzeżach stolicy, przez siedem miesięcy wynajęto 64 tys. mkw. W 2002 r. liczba ta wyniosła 70 tys. mkw. Natomiast w centrach logistycznych w pozostałych regionach (Piotrków, Poznań i Katowice) zawarto umowy najmu na blisko 40 tys. mkw. Liczby mówią same za siebie. Jest lepiej niż w roku ubiegłym.
Zdaniem ekspertów, większy popyt jest wywołany pojawieniem się na rynku firm, które przeszły już etap wstępnego rozwoju, a teraz planują rozszerzenie działalności na rynki lokalne, co wiąże się z koniecznością stworzenia zaplecza magazynowego. Poza tym spowolnienie gospodarcze doprowadziło do łączenia się firm, co wymusiło opracowanie przez nie nowych koncepcji logistycznych. Nadal największe zapotrzebowanie na magazyny występuje wśród spółek usługowych oraz sieci handlowych.
Innym czynnikiem, świadczącym o ożywieniu na rynku magazynów jest spadek ilości powierzchni niewynajętej w nowoczesnych magazynach. Według danych z ostatniego raportu King Sturge, współczynnik ten obniżył się z 18 proc. na końcu 2002 r. do 13 proc. w sierpniu 2003 r.
— Spodziewamy się, że do grudnia 2003 r. ulegnie on dalszemu spadkowi do poziomu 10 proc. — podkreśla Marta Jurek-Maciak, analityk ds. rynku nieruchomości komercyjnych w King Sturge.
Obecnie najniższy współczynnik notowany jest w centrach logistycznych zlokalizowanych w okolicach Warszawy i wynosi zaledwie 1 proc. Popyt jest tam praktycznie równy podaży.
Deweloprzy ostrożnie podchodzą jednak do realizacji kolejnych projektów. Chcą uniknąć sytuacji sprzed 3 lat, kiedy to na rynek trafiło 230 tys. mkw. nowych magazynów. Jeżeli już podejmują decyzję o budowie, to wybierają lokalizację na obrzeżach Warszawy. Dlatego od dwóch lat wzrost podaży jest stabilny i wynosi około 80 tys. mkw. W 2003 r. będzie podobnie.
— Prowadzone obecnie budowy stanowią kontynuację inwestycji dla klientów lokalnych. Przykładem jest realizacja 12 tys. mkw. w Millenium Logistics Park dla firmy Electrolux. W tym roku oferta rynku wzbogaciła się o blisko 57 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Szacuje się, że powstanie jeszcze około 20 tys. mkw. Wzrośnie podaż, ale będzie ona równoważona przez rosnący popyt. Sytuacja może ulec zmianie dopiero w 2004 r. — twierdzi Marek Wachowski.
Analitycy są zgodni, że rynek będzie ewoluować w kierunku budowy powierzchni magazynowych na konkretne zamówienie klienta. Przykładem takich przedsięwzięć jest realizacja ProLogis Park w Piotrkowie Trybunalskim dla firmy Unilever (40 tys. mkw.) czy ProLogis Park Teresin dla Tesco (38 tys. mkw.). Już teraz wielu deweloperów posiada decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale nie rozpoczyna projektu do czasu pojawienia się potencjalnego najemcy.
— Stanowi to idealne rozwiązanie dla dewelopera, który w takim przypadku ponosi mniejsze ryzyko inwestycyje. Z kolei klient nie czeka długo na magazyn. Budowa trwa bowiem 6-8 miesięcy — praktycznie tyle samo, co negocjacje w sprawie zawarcia umowy najmu — wyjaśnia Marta Jurek-Maciak.
Zdaniem Marka Wachowskiego, na zasadzie inwestycji spekulacyjnych będą realizowane głównie magazyny w okolicach Warszawy. Tutaj popyt jest największy i prawdopodobieństwo, że obiekt pozostanie pusty, jest bliskie zera. Pewne inwestycje spekulacyjne mogą być realizowane także w Poznaniu, Gdańsku i Katowicach, ale to raczej kwestia przyszłego roku.
Według Piotra Wonsa, starszego konsultanta ds. powierzchni logistycznych i magazynowych z DTZ, jakość oferowanych magazynów w Polsce nie odbiega od tych dostępnych na rynku unijnym. Mniejsza jest tylko ich liczba. Poza tym, w ostatnim czasie podniósł się standard budowanych powierzchni.
— Dysponujemy dobrymi produktami magazynowymi, jednak dostępna aktualnie powierzchnia spełnia wymagania wąskiej grupy klientów — dodaje Piotr Wons.
Jeszcze nigdy nowoczesne powierzchnie magazynowe nie były tak tanie jak obecnie. Deweloperzy decydują się na pobieranie opłat, które zdaniem analityków utrzymują się na granicy opłacalności. W centrum Warszawy można wynająć nowoczesną powierzchnię magazynową już za 5-5,5 USD za mkw. Za tę zlokalizowaną na obrzeżach miasta płaci się mniej — 3,5-4 USD za mkw.
Piotr Wons uważa, że ceny powierzchni na terenie miasta mogą wzrosnąć. W magazynach na obrzeżach stawki utrzymają się prawdopodobnie na tym samym poziomie. W ich przypadku na decyzję klienta większy wpływ ma jakość produktu, infrastruktura oraz dostęp do sieci dróg.
— Nowością na rynku magazynowym jest podawanie cen w euro. Nowa waluta obowiązuje już przy większości zawieranych umów wynajmu — zaznacza Marta Jurek-Maciak.
Firmy świadome niskich czynszów chcą wykorzystać okazję do wynajęcia magazynu na korzystnych warunkach. Jest to widoczne zwłaszcza wśród firm logistycznych, które wyprowadzają się z Warszawy na obrzeża miasta, gdzie stawki za wynajem są dużo niższe. Starają się one także renegocjować dotychczasowe warunki umowy najmu. Proces ten nie odbywa się jednak na taką skalę jak w przypadku biurowców.
— Fala renegocjacji zaczęła się dwa, trzy lata temu. Wtedy dobiegały do końca pierwsze zawarte na początku rozwoju rynku magazynowego umowy najmu. Obecnie jest ich mniej, bo umowy zostały, przedłużone i nie ma za bardzo czego renegocjować — uważa Marek Wachowski.
Deweloperzy wiąż chętnie zawierają długoterminowe umowy najmu. Jednak teraz, kiedy czynsze są niskie, wiąże się to z większym ryzykiem. Średni czas ich trwania wynosi obecnie 3-5 lat. Inaczej jest tylko w przypadku firm logistycznych, które podpisują umowy na czas trwania kontraktu z klientem.
Nadal Warszawa posiada najwięcej powierzchni magazynowych. Mimo, że oferta jest tu najszersza, rynek wciąż jest postrzegany przez inwestorów jako nienasycony. Warszawa odznacza się na tle innych miast Polski najmniejszym ryzykiem inwestycyjnym, co zachęca deweloperów do lokalizowania w niej swoich projektów.
W stolicy i jej okolicach znajduje się około 35 parków magazynowych oferujących nowoczesną powierzchnię. Szacuje się, że podaż wynosi ponad 1 mln mkw. W innych regionach Polski jest to łącznie około 200 tys. mkw.
— Nabywców szybko znajduje Park Magazynowy Żerań, gdzie chętnie osiadają firmy z branży technologicznej. O wolną powierzchnię trudno również w centrum wybudowanym przez ProLogis. Jego zaletą jest podział powierzchni na małe jednostki o wielkości 200-300 mkw. — informuje Marek Wachowski.
Piotr Wons uważa, że sytuacja ulegnie zmianie po wejściu Polski do UE. Wówczas nastąpi rozwój powierzchni magazynowej w innych miastach Polski. Już teraz inwestorzy coraz chętniej uwzględniają przy planowaniu kolejnych projektów Poznań czy Łodź.
Zdaniem analityków, pole do popisu dla deweloperów stanowią Wrocław i Gdańsk, gdzie istnieje ukryty popyt, który nie ma odzwierciedlenia w podaży.
— Warto zaznaczyć, że Polska stanie się bazą wypadową na Wchód. Wzrost zainteresowania innymi regionami kraju przez deweloperów i najemców to jednak kwestia czasu. Najpierw musi nastąpić poprawa infrastruktury drogowej, która przełoży się na obniżenie kosztów transportu samochodowego — dodaje Marta Jurek-Maciak.
Analitycy zauważają, że od roku kształtuje się rynek inwestycyjny obiektów magazynowych. Zainteresowanie ze strony funduszy inwestycyjnych oraz banków jest duże, natomiast brakuje dobrych produktów.