O trudnościach deweloperów mieszkaniowych mówi się ostatnio głównie w kontekście spadku popytu, jednak wyzwań, z którymi muszą się dziś mierzyć spółki, jest znacznie więcej. Zapytaliśmy o nie największych graczy.
Wydłużone formalności
Zdaniem Eyala Keltsha, wiceprezesa Robyga, firmom deweloperskim szczególnie doskwiera dziś biurokracja.
- Czas oczekiwania na pozwolenie na budowę znacznie się wydłużył. Od deweloperów oczekuje się dokumentów regulujących m.in. kwestie dróg dojazdowych, przyłączy, ale też infrastruktury typu przedszkola czy lokale usługowe. To wszystko ma oczywiście sens, problem w tym, że rozpatrywanie tych dokumentów trwa zbyt długo. W konsekwencji podaż jest limitowana, a to wpływa na wzrost cen mieszkań – mówi Eyal Keltsh.
Podobnego zdania jest Dawid Wrona, dyrektor sprzedaży w firmie Echo Investment.
- Wnioski składane do organów administracji architektoniczno-budowlanej muszą przejść proces decyzyjny. Weryfikacja od strony formalnej, dokładna ocena dokumentacji czy sprawdzenie jej pod kątem merytorycznym to tylko niektóre etapy, podczas, których można stwierdzić nieprawidłowości. Od początku pandemii procedury te są dodatkowo utrudnione i wydłużone. Do tego dochodzą nowe wymagania przy składaniu wniosków o pozwolenia - mówi Dawid Wrona.
Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, podkreśla, że większość nowelizacji przepisów nie rozwiązała problemów branży, choć takie było ich założenie.
– Przykładem jest nowa ustawa o geodezji i kartografii. Miała uregulować kwestie środowiskowe, a tylko pogorszyła sytuację. Niestety tak to u nas wygląda, że nowe przepisy wprowadzają kolejne niejasności i wątpliwości - mówi Zbigniew Juroszek.
Nowi klienci, nowe potrzeby
Deweloperzy musieli również przystosować się do zmian związanych z napływem imigrantów zza wschodniej granicy, którzy coraz częściej kupują mieszkania, zamiast wynajmować.
– Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że klienci z Ukrainy odpowiadają za około 5-7 proc. transakcji - informuje Andrzej Gutowski, wiceprezes spółki Ronson Development.
Standardem w biurach sprzedaży stało się więc zatrudnianie pracowników mówiących po ukraińsku.
– Sytuacja zmusiła nas również do większej elastyczności, jeśli chodzi o płatności. Liczymy się z tym, że mogą się pojawiać problemy z transferem pieniędzy z ukraińskich banków, co oznacza, że proces sprzedaży może się wydłużyć. Wspieramy też Ukraińców w formalnościach, np. osoby, które chciałby kupić mieszkanie w strefie nadgraniczej, potrzebują specjalnego zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Pomagamy im je uzyskać. Jeśli chodzi o formalności, wspieramy Ukraińców podczas całego procesu zakupu mieszkania, a także po zawarciu transakcji – mówi Eyal Keltsh.
Planowanie trudniejsze niż kiedyś
Poważnym problemem branży są rosnące ceny energii i materiałów budowlanych. Jarosław Szanajca, prezes Domu Development, zwraca uwagę, że mocno utrudniają planowanie kosztów inwestycji.
- Ponieważ budowa osiedli mieszkaniowych jest procesem rozłożonym w czasie, to możliwość wiarygodnej oceny bilansu zysków i strat na starcie inwestycji jest kluczowa. Obserwujemy też zaburzenia w łańcuchu dostaw, bo część materiałów wykorzystywanych przy budowie mieszkań importujemy z Ukrainy - mówi Jarosław Szanajca.
Deweloperzy zgodnie przyznają, że branży szczególnie doskwiera niepewność.
- Trudnością jest prognozowanie sytuacji nie tylko w kilkuletniej, ale nawet kilkumiesięcznej perspektywie. Ze wszystkich stron słyszymy ciągle o dalszych zwyżkach cen energii i surowców, o trudnej zimie i potrzebie oszczędzania niemal wszystkiego. To wyzwania nie tylko dla Kowalskiego, ale także dla branży deweloperskiej, która o wiele uważniej musi planować realizację projektów i wprowadzanie na rynek premier mieszkaniowych – tłumaczy Dawid Wrona.
Poznaj program konferencji online “Kontrakty budowlane”, 28-29 września 2022 >>
Spółki starają się przystosowywać do nowej rzeczywistości.
– W ostatnich miesiącach wzmocnieniu uległ rynek najmu. Spodziewamy się, że ta tendencja się utrzyma także w zakresie najmu instytucjonalnego [PRS od ang. private rented sector - red.]. O rozwinięciu tego filaru biznesu zdecydowaliśmy już w grudniu 2021 r. W połowie 2023 r. oddamy pierwsze 100 mieszkań przeznaczonych pod PRS. Są budowane w ramach inwestycji Ursus Centralny w Warszawie – mówi Andrzej Gutowski.
O jeden problem mniej
Jeszcze do niedawna spółki narzekały na brak pracowników, problem ten rozwiązał się jednak samoistnie. Choć liczba budowlańców z Ukrainy znacząco się zmniejszyła po wybuchu wojny, jednocześnie zmalała liczba nowych inwestycji. Np. w sierpniu 2022 r. deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 63 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. To spowodowało, że aż tak wiele rąk do pracy nie jest już potrzebnych.
– Obecnie problem z deficytem pracowników nie występuje, a firmy mają coraz większe moce przerobowe. Poza tym nie tylko deweloperzy wstrzymują projekty, ale też miasta i gminy, które ograniczają inwestycje w infrastrukturę typu szkoły czy drogi - mówi Zbigniew Juroszek.
Powszechnym zjawiskiem jest spadek liczby klientów detalicznych kupujących mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Nie można na razie stawiać twardych tez, czy będzie to zmiana trwała, czy krótkookresowe wahnięcie rynku. Wielu deweloperów liczy się jednak z trwałymi zmianami w strukturze klientów i przygotowuje się do uruchomienia - lub wzmocnienia - sprzedaży instytucjonalnej, czyli skierowanej do podmiotów zajmujących się inwestowaniem w powierzchnie mieszkalne. Dotychczas inwestorzy instytucjonalni odgrywali marginalną rolę na rynku mieszkaniowym, co było jaskrawym kontrastem w porównaniu do rynku magazynowego czy biurowego. Wzrost udziału nabywców instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym wydaje się przesądzony.