Nowe regulacje dla deweloperów

Ministerstwo Sprawiedliwości zaproponowało, aby inwestorzy mogli budować na cudzym gruncie. Mają to umożliwić zmiany w kodeksie cywilnym i wprowadzenie prawa zabudowy. Projekt założeń jest w uzgodnieniach międzyresortowych. Nowe przepisy będą odstępstwem od obowiązującej zasady, że budynki są własnością właściciela gruntu. Już dziś wyjątkiem od tej reguły jest prawo użytkowania wieczystego, na mocy którego budynki wybudowane na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste są własnością użytkownika wieczystego, jednak dotyczy to tylko gruntów należących do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Prawo zabudowy dotyczyć będzie również gruntów należących do prywatnych właścicieli.

Grunty uwolnione

Prawo zabudowy będzie mogło zostać ustanawiane na minimalnie 30, a maksymalnie 100 lat. Zgodnie z założeniami projektu prawo zabudowy będzie wymagało zawarcia przez zainteresowanych umowyw formie aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej gruntu oraz utworzenia nowej księgi wieczystej.

— Istotne jest również to, że na prawie zabudowy będzie można ustanowić hipotekę — mówi Robert Uhl, adwokat w kancelarii prawniczej Deloitte Legal.

Prawo zabudowy umożliwi wznoszenie budynków i urządzeń nie tylko na cudzym gruncie, ale również nad nim i pod nim, czyli np. budowę tuneli drogowych i kolejowych lub parkingów podziemnych.

— To korzystne rozwiązanie dla deweloperów nieruchomości komercyjnych, szczególnie budujących w centrach miast. Często dla zwiększenia funkcjonalności obiektu trzeba skorzystać z cudzych gruntów leżących po sąsiedzku. Prawo zabudowy rozwiązywałoby ten problem bez potrzeby wykupu tych gruntów, zwłaszcza gdy taki wykup nie jest możliwy lub nie jest konieczny. Przykładem może być parking podziemny, który może być na sąsiadujących działkach i który pozwoli na zwiększenie liczby miejsc parkingowych dla klientów centrum handlowego — mówi Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty.

Prawo zabudowy ma umożliwić zagospodarowanie wielu niewykorzystanych gruntów, zwłaszcza w centrach miast, których właściciele nie chcą sprzedać, licząc na wzrost wartości nieruchomości, a jednocześnie nie są w stanie sami ich zagospodarować.

— Właściciel działki, na której zostanie umownie ustanowione prawo zabudowy, z reguły będzie otrzymywał za to wynagrodzenie. Może to być dobre rozwiązanie dla osób, które oczekują regularnego zysku, a nie chcą się pozbywać własności — wyjaśnia Robert Uhl.

Stały zysk

Prawo zabudowy będzie można ustanawiać odpłatnie lub nieodpłatnie. Opłatę za prawo zabudowy będzie można wnosić jednorazowo lub okresowo. Jeżeli wartość prawa zabudowy zmieni się, każda ze stron może żądać zmiany wysokości opłat. Opłat nie będzie można podwyższać częściej niż raz na trzy lata i nie więcej niż o 10 proc. dotychczasowego świadczenia. Prawo zabudowy ma być też alternatywą dla obecnego wywłaszczania właścicieli, gdy ich grunt jest potrzebny do realizacji inwestycji publicznych.

— Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której właściciel miałby nie otrzymać odszkodowania za ustanowienie prawa zabudowy w drodze decyzji administracyjnej na cele publiczne, np. drogę czy tory kolejowe. Chyba że inwestycja rzeczywiście nie miałaby wpływu na rynkową wartość działki. Wydaje się to jednak możliwe zupełnie wyjątkowo, jeśli prawo zabudowy nie wpłynie na możliwość zagospodarowania nieruchomości — tłumaczy Robert Uhl.