Dane nie pozostawiają wątpliwości: w ciągu zaledwie roku (od maja 2018 do czerwca 2019 r.) wzrosła o ponad połowę sprzedaż lokali najmniejszych, o powierzchni do 30 m kw., wynika z badania wśród pośredników, przeprowadzonego przez bank centralny. Transakcji kupna z pobudek inwestycyjnych dotyczących najmniejszych mieszkań było 32 proc. wobec 15 proc. przed rokiem. Jednocześnie wyraźnie spadło zainteresowanie kupnem mieszkań większych na wynajem — tych o powierzchni 30- 50 m kw. — z 61 do 49 proc., a powyżej 50 m kw. z 24 do 19 proc.
„Zdaniem respondentów udzielających wywiadu w trakcie badania przeprowadzonego przez NBP w czerwcu 2019 r. nowym, dynamicznie rozwijającym się zjawiskiem na rynku jest tworzenie prywatnych akademików oraz mikromieszkań (powstałych poprzez przebudowę większychlokali na 2-3 mniejsze kawalerki). Jest to odpowiedź rynku na małą podaż mieszkań najtańszych oraz rosnące ceny. Mikromieszkania mogą wypierać z rynku prężnie działający segment pokoi na wynajem” — głosi raport NBP.
Jak zaznaczono, obecnie nie ma uregulowań prawnych zabraniających podziału mieszkania na dwa mniejsze.
Więcej rozczarowanych
Tendencją, która zdaniem pośredników zarysuje się w 2020 r., będzie większa liczba wystawionych na sprzedaż mieszkań, uprzednio kupionych pod wynajem. Wszystko dlatego, że nadpodaż mieszkań na wynajem często utrudnia znalezienie lokatorów, co przy rosnących cenach zakupu obniża opłacalność najmu. Symptomy można dostrzec na największym rynku warszawskim, gdzie do odsprzedaży trafia coraz więcej mieszkań kupionych stosunkowo niedawno, bo w ciągu czterech lat. Według danych NBP nie jest to jednak zjawisko gwałtowne.
„W czerwcu 2019 r., w ofercie mieszkań na rynku wtórnym,którą dysponowali ankietowani pośrednicy, udział nowych mieszkań w Warszawie i w 6 największych miastach sięgał 15 proc. oraz nieco mniej (10 proc.) w pozostałych 10 dużych miastach. Można zakładać, że jest to odsprzedaż części mieszkań nabytych w celu najmu, który okazał się mniej atrakcyjny niż sądzono” — głosi raport.
Z drugiej strony do rzadkości należą mieszkania, których nie udało się w końcu wynająć. Według danych ankietowych, 12 proc. pośredników posiadało w ofercie sprzedaży mieszkania, których właściciele mieli trudności z ich wynajęciem. Nie jest niespodzianką, że w Warszawie odsetek był najniższy (około 2 proc. oferty sprzedaży), w pozostałych sześciu dużych miastach było to już więcej, bo 18 proc. bieżącej oferty. W 10 kolejnych miastach było to natomiast 14 proc.
Stan równowagi
Według większości pośredników (a w Warszawie zdecydowanej większości) podaż na rynku najmu jest zbliżona do popytu. Na ten ostatni wpływ ma dostępność i koszt kredytu. W 2018 r. i I kwartale 2019 r. miesięczny koszt wynajmu w wielu miastach był zbliżony do raty kredytu, który trzeba było zaciągnąć na kupno mieszkania. Sytuacja ta powoduje, że najem przez dłuższy okres w celach mieszkaniowych staje się nieopłacalny, uważają eksperci NBP.
„Najemca po uzyskaniu stałej pracy i odpowiedniego wynagrodzenia często podejmuje decyzję o zakupie mieszkania. Atutem najmu jest większa swoboda zmiany miejsca zamieszkania, co jest trudniejsze po zaciągnięciu kredytu hipotecznego, który jest długotrwałym zobowiązaniem. Najmując, łatwiej także zmienić mieszkanie z mniejszego na większe lub odwrotnie, jednocześnie dostosowując standard mieszkania do bieżących możliwości finansowych” — dodają eksperci.
Według danych banku w I kwartale 2019 r. w większości miast wojewódzkich utrzymał się wzrost średniej stawek najmu metra kwadratowego mieszkań wynajętych (liczonych bez opłat administracyjnych i prowizji pośrednika). Zdaniem pośredników rosnąć będzie jednak podaż lokali na wynajem na rynku wtórnym w stosunku do popytu, co przełoży się na stabilizację lub nawet spadek stawek najmu mieszkań. NBP jest jednak przekonany, że dopóki stopy procentowe są na niskim, stabilnym poziomie (a nic nie wskazuje na to, by RPP w najbliższym czasie podnosiła stopy), trudno się spodziewać spadku opłacalności na tyle, by właściciele decydowali się na masową odsprzedaż nieruchomości, z których czerpali dochód.
Sami pośrednicy w większości również są optymistami i oczekują wzrostu stawek najmu, ale odsetek przewidujących spadek jest znaczący i występuje prawie we wszystkich miastach, co oznacza, że pojawiła się niepewność co do kierunku zmian. Raport NBP zawiera dane z ankiet i wywiadów przeprowadzonych w czerwcu 2019 r. z 209 podmiotami zajmującymi się obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym w 16 miastach wojewódzkich i w Gdyni. Jak zaznaczono, na rynku rośnie udział umów bezpośrednich, zawieranych z pominięciem pośredników.