Rada Ministrów przyjęła projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uwzględnia on wszystkie postulaty branży, które powstały w ciągu pięciu lat obowiązywania obecnej ustawy.
Nowelizacja zawiera prawie 130 propozycji zmian, część z nich jedynie uściśla istniejące już zapisy. Uporządkowane zostały m.in. sprawy nieruchomości należących do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, zagadnienia związane z darowizną mienia publicznego i uproszczone procedury dotyczące zbywania nieruchomości publicznych, prawa pierwokupu itp.
— Sprecyzowane zostały procedury przetargowe oraz określony odstęp czasowy między jednym a drugim przetargiem. Nowością jest wprowadzenie prawa do trwałego zarządu na prawie użytkowania wieczystego, a nie wyłącznie na prawie własności. To poszerzy możliwości korzystania z mienia publicznego — twierdzi Henryk Jędrzejewski, dyrektor departamentu gospodarki nieruchomościami w UMiRM.
Znowelizowana ustawa zapobiegnie też wydzielaniu działek budowlanych z rolnych. Proponowane zapisy nie zezwalają na podział nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 0,3 ha, chyba że uzupełni ona nieruchomość przylegającą. Ma zapobiegać zjawisku tzw. dzikiej urbanizacji.
— W projekcie znajdziemy też zapisy istotne dla najemców lokali mieszkalnych. Projekt przyznaje im bowiem pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, w przypadku gdyby gmina chciała sprzedać cały budynek. Dopiero gdy najemcy nie skorzystają z tego prawa, gmina będzie mogła sprzedać nieruchomość trzeciemu podmiotowi — wyjaśnia Henryk Jędrzejewski.
Zmiany objęły także regulacje dotyczące zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Według nowego zapisu, pośrednicy, którzy rozpoczną swoją działalność 3 lata po wejściu w życie nowelizacji, będą musieli posiadać wyższe wykształcenie.
— Projekt nie zmieni diametralnie obecnego stanu rzeczy, ponieważ blisko 70 proc. pośredników ma wykształcenie wyższe — zauważa Zbigniew Kubiński, prezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Dotychczasowe zasady będą obowiązywać zarówno obecnych pośredników, jak i tych, którzy rozpoczną działalność w ciągu 3 lat od momentu wejścia w życie ustawy.
Ponadto nowela proponuje wprowadzenie przejrzystego systemu sprawdzania licencji zawodowych, by pośrednicy nie mogli ominąć obowiązku ich posiadania.
— Jest to ważny zapis. Pozwoli wyeliminować z rynku osoby niekompetentne, stwarzające zagrożenie dla środowiska pośredników — twierdzi Zbigniew Kubiński.
— Uprawnienia do kontrolowania pośredników przyznano prezesowi Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (UMiRM). Będzie on mógł kierować sprawy do sądu, w przypadku stwierdzenia braku licencji. Dodatkowo ustawa czyni prezesa odpowiedzialnym za obligatoryjne badania rynku nieruchomości. Zbieranie przez urząd odpowiednich informacji, dotyczących częstotliwości obrotu, cen nieruchomości itd., umożliwi prowadzenie polityki gospodarki nieruchomościami — dodaje Henryk Jędrzejewski.
Projekt ustawy poszerza uprawnienia pośredników w obrocie nieruchomościami. Będą oni mogli świadczyć usługi w zakresu doradztwa nieruchomości: wydawać opinie i ekspertyzy.
— Dzięki temu zapisowi otworzą się nowe możliwości rozwoju zawodowego pośredników. Zarazem jest to odpowiedź na zapotrzebowanie rynku. Klienci często zwracają się do pośredników z prośbą o wydanie opinii o nieruchomości czy rynku. W analogiczny sposób poszerzone zostaną uprawnienia zarządców oraz rzeczoznawców — wyjaśnia Zbigniew Kubiński.
Dodatkowo pośrednicy zyskają uprawnienia do wglądu w odpowiednie rejestry i ewidencje dotyczące nieruchomości. Do tej pory taką możliwość mieli tylko rzeczoznawcy.
— Pośrednik nie wykaże się szczególną starannością podczas wykonywania zawodu, jeśli nie będzie miał możliwości sprawdzenia faktycznego stanu prawnego nieruchomości — uważa Zbigniew Kubiński.
Okiem eksperta
Zmiany idą w dobrym kierunku
Proponowane zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami należy ocenić pozytywnie. Doprecyzowanie definicji ustawowych niewątpliwie przyczyni się do ograniczenia rozbieżności interpretacyjnych, powstających w praktyce administracyjnej. Uczestników obrotu nieruchomościami ucieszy zapewne uściślenie zasad przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości należących do zasobu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Z podobną oceną spotkać się powinno uściślenie zasad wyceny nieruchomości.
Projektodawca nie ustrzegł się jednak zapisów kontrowersyjnych. Do takich zalicza się objęcie wywłaszczeniem nie tylko praw rzeczowych, ale również praw obligacyjnych, obciążających daną nieruchomość.
Sebastian Pabian
prawnik z kancelarii prawnej Tomczak i Partnerzy