15 stycznia 2003 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zdaniem strony rządowej, jednym z najważniejszych jej założeń jest przywrócenie możliwości ustanawiania nowego prawa własnościowego do lokalu spółdzielczego. Nowelizacja wprowadza bezwzględny zakaz obciążania hipoteką zasiedlonych domów spółdzielczych, a w przypadku obiektów w trakcie budowy, daje taką możliwość pod warunkiem, że zgodzi się na to większość lokatorów. Obecnie, jeśli dojdzie do likwidacji spółdzielni, prawo własnościowe przekształci się we własność odrębną. Nowelizacja pozwala też spółdzielniom skutecznie rozwiązywać problemy własności gruntu, na którym stoją ich budynki. Za niezwykle istotne uważa się też zniesienie art. 108a prawa spółdzielczego, czyli możliwości podziału spółdzielni na wniosek mniejszości. Nowelizacja budzi wiele kontrowersji i ma tyle samo zwolenników co przeciwników.
Jestem za
Pozytywną zmianą jest ponowne wprowadzenie możliwości ustanawiania własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego w przypadku budynków nowych oraz przekształcania prawa lokatorskiego we własnościowe prawo do lokalu.
Ponadto członkowie spółdzielni zostali zwolnieni z obowiązku uzyskiwania zgody na wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne użytkowanie lokalu mieszkalnego, co jednoznacznie rozstrzyga, że własnościowe prawo do lokalu może mieć wiele podmiotów z zastrzeżniem, że członkiem spółdzielni może być tylko jeden z nich. Dzięki temu np. dzieci dziedziczące lokal po spółdzielcy mogą mieć prawo do mieszkania, ale członkostwo otrzyma tylko jedno z nich.
Regulacją na korzyść spółdzielcy jest ograniczenie maksymalnej kwoty wpisowego do wysokości najniższego wynagrodzenia ogłaszanego każdorazowo przez ministra pracy. Nowelizacja wyraźnie mówi też, że o wyodrębnieniu lokalu decyduje uchwała zarządu, a nie uchwała walnego zgromadzenia, jak zapisane jest w ustawie o spółdzielniach. Niejasność ta była powodem odmawiania przez notariuszy podpisywania aktów notarialnych na podstawie uchwały zarządu.
Dla spółdzielni korzystne jest też zniesienie działania art. 108a ustawy o spółdzielniach, który pozwalał wyodrębnić się ze spółdzielni części jej członków. Wprawdzie Trybunał Konstytucyjny orzekł o pozytywnym wydźwięku artykułu, ale uważamy, że działa na niekorzyść spółdzielni jako całości.
Wiesław Szczepański
wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Jestem przeciw
Nowelizacja ustawy w dwóch głównych założeniach jest, moim zdaniem, sprzeczna z Konstytucją. Ponowne wprowadzenie możliwości ustanawiania prawa wlasnościowego dla mieszkania spółdzielczego jest powrotem do sposobu myślenia z 1961 r., kiedy wprowadzono ten system. Umożliwiał on budowę domów mieszkalnych za pieniądze osób indywidualnych i pozostawienie ich jako własności spółdzielni. Ideologię można by odłożyć do lamusa, ale przywrócenie tego prawa jest sprzeczne z Konstytucją, zwłaszcza z zasadą równości i równego traktowania. Stanowi ono, że w przypadku ponoszenia przez ludzi takich samych obciążeń nie może istnieć różnica w sposobie ich traktowania. Aby otrzymać prawo do mieszkania własnościowego, trzeba wpłacić do spółdzielni 100 proc. jego wartości, tak jak w przypadku własności odrębnej. Jednak w jednym przypadku otrzymuje się ograniczone prawo rzeczowe, a w drugim pełnowartościowe prawo do lokalu.
Nieporozumieniem jest umieszczenie w noweli zapisu mówiącego o uchyleniu, w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej, artykułu 108a prawa spółdzielczego o podziale spółdzielni na żądanie mniejszości. Wyrzucenie go jest wyjątkowo niekorzystne dla spółdzielców. Uniemożliwia im wydzielenie się ze spółdzielni molocha i utworzenie małej własnej. Dzięki temu mogli ograniczyć koszty administracji, lepiej gospodarować majątkiem, zapewnić lepszą komunikację między członkami i uniezależnić się od zarządu.
Krzysztof Pietrzykowski,
współtwórca koncepcji ustawy
z 15 grudnia 2000 r., profesor prawa na Uniwersytecie Warszawskim