Od pokoju hotelowego po open space

  • Małgorzata Ciechanowska
opublikowano: 03-06-2014, 00:00

Biura: Rynek w Polsce po 1989 r. zaczął rozwijać się w Warszawie, w innych miastach dopiero po wejściu Polski do Unii Europejskiej

Przemiany, które w Polsce rozpoczęły się w 1989 r., a później także w sąsiednich państwach, zachęciły wiele korporacji i firm międzynarodowych do ekspansji w Europie Środkowej.

FOT. RGB Stock
FOT. RGB Stock
None
None

Na celowniku była czeska Praga, rzadziej Warszawa i Budapeszt, ale otwarcie filii w jednym z tych miast prowadziło do zakładania oddziałów w pozostałych. Chęci rozwoju były, gorzej z możliwościami. W Polsce było zaledwie kilka budynków oferujących powierzchnie na wynajem i były to najczęściej kamienice lub stare biurowce wykorzystywane wcześniej przez firmy państwowe.

— W tamtym czasie istniały prawie wyłącznie przestarzałe obiekty biurowe, które nie były w stanie zaoferować przedstawicielstwom zachodnich koncernów standardów powierzchni biurowej nie tylko klasy A, ale nawet B. Zagraniczne firmy były zmuszone lokować oddziały w prywatnych domach, willach, apartamentach w kamienicach, a nawet pokojach hotelowych — wspomina Sławomir Horbaczewski, prezes spółki Wikana.

LIM pionierem

Na szczęście dla zagranicznych firm w 1989 r. do użytku oddano centrum hotelowo-biurowe LIM w centrum Warszawy, jednak przy czynszu na poziomie nawet 50- -70 USD za mkw. na wynajem powierzchni mogły sobie pozwolić tylko bogate i zdeterminowane firmy.

— Centrum LIM stało się wtedy centrum biznesowym Polski. Nie dość, że czynsz na tamte czasy był astronomicznie wysoki, to i miejsca parkingowe w biurach stanowiły dobro luksusowe — mówi Konrad Heidinger, konsultant w dziale doradztwa i badań rynku CBRE. Pierwsze budynki biurowe zaczęły się pojawiać dopiero w latach 1995-2000. W tym czasie powstało aż 31 proc. dzisiejszych zasobów biurowych, w tym m.in. Silver Tower na placu Bankowym, budynek PKO przy Grzybowskiej, FIM Tower (teraz Orco Tower) czy Ilmet przy rondzie ONZ, a także Warsaw Financial Centre przy Emilii Plater i Warsaw Trade Tower przy ul. Chłodnej, nadal najwyższy biurowiec w stolicy.

— Z naszych analiz wynika, że do 2000 r. włącznie w stolicy oddano do użytku około 1,5 mln mkw. biur. Wiele z tych obiektów wymaga już remontów, a część przeznaczona jest do rozbiórki, bo nie wykorzystują potencjału, np. są za niskie — mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce. Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe było ogromne.

— Do biurowców powstających w połowie lat 90. ustawiały się kolejki. To dało innym deweloperom sygnał, że warto budować, a w starych budynkach zaczęto podwyższać standard. W śródmieściu najwyższe czynsze sięgały nawet 80 USD za mkw. Nie zrażało to najemców, którzy masowo zgłaszali się do mojej firmy — mówi Andrzej Brochocki, wspólnik zarządzający w Kancelarii Brochocki.

Zmiana standardów

Początkowo budowaniem obiektów biurowych zajmowały się firmy zagraniczne, jak choćby Skanska (w Polsce obecna jest już od lat 70. ubiegłego wieku). Polskie firmy uczyły się od nich sztuki budowania, podpatrując rozwiązania stosowane na zachodnich rynkach. A do zmiany było wiele.

— Nieliczne biurowce dostępne w latach 90. na rynku polskim nie były dobrze doświetlone światłem dziennym, miały długie korytarze i oddzielne pokoje biurowe, dominował układ gabinetowy. O klimatyzacji czy biurach open space nie było co marzyć. Dziś takie powierzchnie są jeszcze wykorzystywane przez niektóre instytucje państwowe — mówi Tomasz Trzósło. Dzisiejsze budynki mają już szklane fasady z pełnym dostępem światła, systemy kontroli dostępu, systemy przeciwpożarowe, rozwiązania ewakuacyjne, systemy CCTV czy parkingi. Zmieniła się także relacja powierzchni wynajmowanej do całkowitej.

— Kiedyś wskaźnik powierzchni wynajmowanej do całkowitej bywał na poziomie poniżej 80 proc., a znam budynki o wskaźniku nawet 60 proc., dzisiaj natomiast większość budynków ma tę relację na poziomie 90 proc. i więcej — mówi Tomasz Trzósło.

Unijne otwarcie

Rekord wielkości oddanej powierzchni biurowej padł w Warszawie w 2000 roku, kiedy na rynek trafiło 450 tys. mkw. Spowodowało to skok współczynnika pustostanów do prawie 20 proc. i spadek stawek najmu, a efektem było kilkuletnie spowolnienie. Kolejne ożywienie przypadło na lata 2005-09, gdy powstało 26 proc. stołecznej powierzchni biurowej.

— Akcesja Polski do UE wzmocniła tempo rozwoju polskiej gospodarki, przekładając się na wzrost zatrudnienia w sektorze usług. Dla wielu firm oznaczało to konieczność znalezienia większego biura, co pozwoliło na budowę nowych obiektów, np. Rondo 1, Lumen czy Skylight — mówi Konrad Heidinger. Na wejściu Polski do Unii skorzystały także inne miasta: Kraków, Trójmiasto czy Wrocław, w których zagraniczne firmy zaczęły lokować swoje centra usług dla biznesu (BPO/SSC).

— Dziś międzynarodowe firmy z tego sektora zajmują ponad 1,2 mln mkw. biur w całej Polsce i stanowią główną grupę najemców poza stolicą — mówi Tomasz Trzósło. Przystąpienie Polski do Unii było także sygnałem dla zagranicznych inwestorów, że polski rynek jest transparentny i bezpieczny, bo podlega standardom UE. W 2006 r. wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych w Polsce sięgnęła 5 mld EUR (do dziś rekordowy poziom inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce), z czego 2,25 mld przypadło na segment biurowy. Dla porównania w 2003 r. w segmencie biurowym zrealizowano transakcje łącznej wartości około 314 mln EUR, a w 2004 r. około 692 mln EUR.

Kapitał inwestycyjny pochodzi głównie z Niemiec, Stanów Zjednoczonych, Austrii i Wielkiej Brytanii. Dziś powierzchnia biurowa w Polsce wynosi 7 mln mkw., a kolejne 1,2 mln mkw. jest w budowie, co daje nam pozycję lidera w regionie Europy Środkowej. Jak jednak zauważa Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland, duża aktywność rynku nie oznacza wcale, że zbliżamy się do jego nasycenia.

— Jeśli porówna się stosunek liczby mieszkańców do ilości powierzchni biurowej w Warszawie, widać, że miasto ma jeszcze duży potencjał rozwoju. Podczas gdy w stolicy Polski współczynnik ten wynosi zaledwie 2,5 mkw. na osobę, miasta takie jak Dublin, Madryt, Berlin wyprzedzają Warszawę wielokrotnie, nie wspominając o Brukseli, Londynie, Sztokholmie czy Amsterdamie — mówi Jarosław Zagórski. Musimy być jednak czujni.

— Mimo że jesteśmy największym rynkiem w regionie, naszym głównym konkurentem są znacznie mniejsze od nas Czechy, a Praga jest najpoważniejszym rywalem Warszawy, jeśli chodzi o przyciąganie zagranicznych inwestorów — ostrzega Sławomir Horbaczewski.

OKIEM EKSPERTA

Zielony przełom

KATARZYNA ZAWODNA

prezes Skanska Property Poland

Gdy Skanska Property Poland, spółka Grupy Skanska, będąca deweloperem biurowym zaczynała działać w Polsce, wszyscy z niedowierzaniem słuchali o planach związanych ze zrównoważonym budownictwem. Pierwszym zielonym budynkiem biurowym w naszym kraju był wybudowany przez naszą firmę warszawski Deloitte House, który w 2009 r. otrzymał certyfikat GreenBuilding nadawany przez Komisję Europejską. W tym samym roku jako pierwsi wprowadziliśmy do Polski system certyfikacji LEED. Dziś zrównoważone budownictwo biurowe jest już standardem i wyznacza normy dla nowoczesnych, komfortowych, zdrowych i efektywnych powierzchni najmu dla firm.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Małgorzata Ciechanowska

Polecane