Polska jest jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie. To pozytywnie wpływa na trendy obserwowane na rynku nieruchomości komercyjnych.
Na rynku nieruchomości komercyjnych dużą aktywność przejawiają zarówno inwestorzy, jak i najemcy. Przybywa powierzchni biurowych i handlowych, przy jednoczesnym spadku czynszów za ich wynajem.
Więcej biur
Jak podaje firma Cushman Wakefield, zasoby powierzchni biurowej na największym stołecznym rynku od II kwartału 2009 r. rosły systematycznie co kwartał o 2 proc. W rezultacie dziś zasoby tego rynku szacuje się na 3,4 mln mkw. Z tej powierzchni w połowie 2010 r. 8 proc. stanowiły pustostany, tj. biura, na które nie ma najemców.
Warszawa nadal pozostaje liderem rynku jeśli chodzi o ceny najmu mkw. powierzchni biurowej, które w najlepszych lokalizacjach sięgają 23 EUR za mkw. miesięcznie. Dzieje się tak pomimo 6-procentowego spadku czynszów, który zaobserwowano w ostatnich 12 miesiącach. Jednak patrząc na największe polskie aglomeracje i tak był on najmniejszy. Najbardziej stawki najmu spadły w Szczecinie i Gdańsku, o 12,5 proc. i wynoszą 14 EUR za mkw. Obniżkom nie oparł się też Kraków, gdzie spadek cen sięgnął w ostatnim roku 11,8 proc. Najwyższe czynsze sięgają pod Wawelem 15 EUR za mkw. W pozostałych miastach utrzymały się na niezmienionym poziomie w przedziale 14-15 EUR za mkw.
Agencja Cushman oczekuje, że na rynek warszawski w tym roku trafi 40 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego jedna czwarta zostanie oddana do użytku w centrum miasta.
Z rąk do rąk
Zastoju nie ma również na rynku obrotu nieruchomościami komercyjnymi. W ciągu trzech kwartałów 2010 r. doszło do transakcji kupna-sprzedaży biurowców, centrów handlowych i magazynów o łącznej wartości 600 mln EUR. Jednym z największych kontraktów na rynku była sprzedaż kompleksu biurowego w Warszawie — Trinity Park III za 93 mln EUR. Nabywcą jest fundusz SEBImmo Portofolio. We Wrocławiu za 77 mln EUR pod młotek poszedł kompleks biurowy Grunwaldzka Center o powierzchni 27 tys. mkw.
Inwestycje w nieruchomości w Polsce zwiększyły się o około 13 proc., jednak inwestycje w sektorze powierzchni biurowych, które licząc rok do roku znacznie wzrosły, w II kwartale 2010 r. spadły jednak w stosunku do pierwszego kwartału o 30 proc.
Centra handlowe
Pierwsza połowa 2010 r. na rynku powierzchni handlowych była okresem stabilizacji. Po znacznym spadku aktywności najemców w 2009 roku, kłopotach finansowych, a nawet bankructwach niektórych firm, sytuacja się unormowała. Liczba projektów wchodzących w fazę budowy spadła znacząco w 2009 r. z powodu restrykcyjnej polityki finansowania inwestycji prowadzonej przez banki i nadal jest niska. Tylko 222 tys. mkw. nowej powierzchni trafiło na rynek w pierwszej połowie 2010 r. Firma Colliers International szacuje, że nowa podaż w 2010 roku będzie o połowę mniejsza niż przed rokiem.
Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce wynoszą 7,8 mln mkw.
Jeśli chodzi o największe miasta, to w końcu czerwca 2010 r. całkowita podaż powierzchni handlowych w ośmiu największych aglomeracjach wynosiła13 mln mkw. W I półroczu w dużych miastach ukończono cztery duże projekty o łącznej powierzchni 120 tys. mkw. Były to: Port Łódź (67 tys. mkw.) w Łodzi, Tesco (16 tys. mkw.), Metropol Dom i Wnętrze (21 tys. mkw.) w Warszawie oraz Family Point (16 tys. mkw.) we Wrocławiu.
Małe i średnie miasta dysponują obecnie około 2,84 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Około 102 tys. mkw. oddano do użytku w pierwszej połowie tego roku. Na drugie półrocze planuje się ukończenie około 250 tys. mkw. powierzchni handlowych. Z tego aż 90 proc. przypadnie na mniejsze miasta.
W ciągu ostatniego roku czynsze w centrach handlowych spadły o 10-15 proc. Jednak stawki w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach pozostały niezmienione i raczej w najbliższych kilkunastu miesiącach pozostaną na tym poziomie. Zdaniem ekspertów z Colliers aktywność deweloperów jest stosunkowo niska, można więc oczekiwać zmniejszania podaży nowych powierzchni i dalszego spadku stawek czynszów. l
Okiem eksperta
Łukasz Lorencki,
konsultant w grupie rynków kapitałowych Cushman Wakefield
Poprawa koniunktury musi być trwała
Polska gospodarka obecnie jest jedną z najszybciej rozwijających gospodarek w Europie (przynajmniej z punktu widzenia wzrostu PKB). Warto więc zastanowić się, czy wpłynie to pozytywnie również na rynek nieruchomości komercyjnych?
Rozwojowi gospodarczemu towarzyszy ekspansja firm, które potrzebują nowej przestrzeni biurowej, handlowej i magazynowej. Wzrost popytu na powierzchnię komercyjną wpływa na podwyższanie cen najmu, co przekłada się z kolei na wzrost wartości nieruchomości, będący jednym z głównych motywów inwestowania w biurowce, centra handlowe i magazyny.
Ponadto zwiększony popyt na powierzchnię komercyjną pociąga za sobą ożywienie rynku inwestycyjnego. Właściciele chętniej odsprzedają nowe w pełni skomercjalizowane inwestycje, nadal poszukiwane przez międzynarodowych inwestorów.
Równie ważne jak wzrost gospodarczy są jednak oczekiwania dotyczące jego utrzymania w przyszłości. Jeżeli poprawa koniunktury uważana jest za chwilową, inwestowanie w tak mało płynny produkt jak nieruchomość może być uważane za zbyt ryzykowne.