Palący problem czynszów

  • Materiał partnera
opublikowano: 29-04-2020, 09:50

Bez solidarnego podejścia najemców i wynajmujących do kwestii czynszów po ponownym otwarciu centrów handlowych trudno będzie ratować wiele firm z branży handlu i usług.

Gwałtowny spadek sprzedaży odnotowany przez najemców oraz zawieszenie, w wyniku przepisów tzw. tarczy antykryzysowej, pobierania czynszów przez wynajmujących — taki jest m.in. efekt niemal całkowitego zamknięcia, od połowy marca, galerii handlowych. Jednak dramatyczne skutki pandemii koronawirusa obie strony będą odczuwały jeszcze długo po zniesieniu obostrzeń. Na razie nie mogą się porozumieć, jak będzie wyglądała kwestia opłat po ponownym otwarciu sklepów. Nad rozwiązaniem tego problemu zastanawiali się uczestnicy zorganizowanej przez „Puls Biznesu” debaty „Wynajmujący i najemcy — wspólna przyszłość po C19”.

Rekonwalescencja potrwa długo

— W branży handlowo-usługowej doszło do ogromnego tąpnięcia. Najemcy w centrach handlowych nie są w stanie zrekompensować spadku sprzedaży stacjonarnej sprzedażą w internecie — mówił Krzysztof Badowski, partner w firmie doradczej PwC.

Jako przykład podał sieci modowe, czyli tzw. branżę fashion, której wartość w Polsce szacuje na około 70 mld zł.

— W normalnych warunkach pracuje ona na marży brutto, czyli sprzedaż towarów minus koszty ich wytworzenia lub zakupu, sięgającej około 50 proc. Z tych 50 proc. trzeba pokryć całą strukturę kosztową, m.in. wynagrodzenia, wynajem i inne tzw. koszty stałe, które łącznie wynoszą około 35 proc. wartości sprzedaży. Po odliczeniu pozostałych kosztów, czyli kosztów zmiennych, średni wynik EBITDA dla tego sektora to około 7 proc. Przy takiej strukturze marżowej i kosztowej spadek sprzedaży o 15-20 proc. zeruje wynik branży — wyliczał ekspert PwC.

Dodał on, że w okresie tzw. rekonwalescencji, po ponownym otwarciu centrów handlowych, branża na pewno bardzo długo nie powróci do poziomów sprzedaży sprzed pandemii.

— Analizujemy rynek chiński. Widzimy, że sklepy, które się ponownie otworzyły, realizują sprzedaż na poziomie 30-40 proc. osiąganej przed rokiem. Jeśli nawet założyć, że w drugiej połowie roku będziemy w stanie osiągnąć wskaźniki podobne do chińskich, a może nawet trochę wyższe, nie będziemy w stanie płacić takich czynszów, jak przed kryzysem — alarmował Sławomir Łoboda, wiceprezes LPP.

Nie będzie tak jak dawniej

Profesor Michał Romanowski z kancelarii Romanowski i Wspólnicy wskazał, że po ponownym otwarciu galerii dojdzie do całkowitej zmiany modelu zakupów.

— Pamiętajmy, że będą obostrzenia związane z liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni handlowej, klient będzie obowiązany mieć maseczkę, gumowe rękawiczki. Trudno o zakupy, gdy nie można towaru swobodnie dotknąć, przymierzyć. Z głośników mają rozlegać się ostrzeżenia o ryzyku zarażenia się. Mają być montowane kamery termowizyjne do mierzenia temperatury i segregacji klientów na po zakażeniu (czerwony), po kwarantannie (żółty) i bez kontaktu z wirusem (zielony). Przecież to przekaz typu „palenie zabija”, a więc „COVID-19 zabija. Przychodzisz do galerii na własne ryzyko”. Mnie to odstrasza. Być może galerie są jak producenci baryłek ropy, którzy sprzedają ropę za 0 USD, aby się jej pozbyć — mówił profesor Romanowski.

Poważne kłopoty przeżywa m.in. Lancerto, producent garniturów, średniej wielkości rodzima firma zatrudniająca około 250 pracowników.

— Na co dzień nasze umowy najmu musimy zabezpieczać gwarancjami bankowymi i operować kredytami inwestycyjnymi, żeby urządzić lokale, które od wynajmujących dostajemy puste. Musimy też operować kredytami obrotowymi, żeby móc kupować towary. Nie trzeba nikogo przekonywać, że w tej chwili firmy takie jak nasza znajdują się w trudnej sytuacji. Żeby stworzyć jakiś realny plan finansowy, który pomoże nam z niej wyjść, musimy uwzględniać realne koszty najmu, które dziś przewyższają jakąkolwiek marżę oczekiwaną przez nas po otwarciu sklepów — apelował Tomasz Ciąpała, szef Lancerto.

Wśród właścicieli centrów handlowych nastroje są podobne. Pomimo zawieszonych obecnie czynszów wciąż muszą ponosić koszty np. utrzymania nieruchomości, podatków czy opłat za użytkowanie wieczyste.

— Wszyscy uczestnicy rynku zdają sobie sprawę, że każdy będzie musiał jakąś stratę ponieść i należy konstruktywnie podejść do tego, jak tę sytuację rozwiązać — stwierdził Marek Noetzel, członek zarządu w Nepi Rockastel, które jest właścicielem centrów handlowych w Polsce i na innych rynkach w Europie Środkowej i Wschodniej.

Niełatwo o kompromis

Niestety na razie do porozumienia jest daleko. W próbę rozwiązania sporu angażują się inne podmioty, np. finansujące obie strony banki. Bank PKO BP złożył propozycję, by za pierwszy miesiąc po otwarciu galerii najemcy nie płacili nic, w drugim, trzecim i czwartym miesiącu opłaty stanowiły 40 proc. tego, co płacono w 2019 r., a za piąty, szósty i siódmy miesiąc 60 proc.

Porozumienia wokół tej propozycji też jednak na razie nie ma. Wątpliwości mają zarówno wynajmujący, jak i niektórzy najemcy.

— Dla nas te konkretne stawki proponowane przez PKO BP wciąż oznaczają, że balansowalibyśmy na krawędzi bankructwa. Ale wszyscy jesteśmy przedsiębiorcami i musimy rozmawiać, żeby dojść do porozumienia. Jesteśmy naprawdę w stanie pójść na kompromis — mówił Tomasz Ciąpała.

Jednym z powodów trudnych rozmów między obiema stronami jest — zdaniem najemców — brak jednomyślności po stronie właścicieli galerii handlowych. Najbardziej sztywne stanowisko w negocjacjach mają prezentować operatorzy galerii należących do dużych międzynarodowych funduszy.

Marek Noetzel, który deklaruje, że jego firma jest otwarta na dyskusję, podkreślał, że ogromne znaczenie będzie miało to, jak dalej do kwestii ratowania branży podejdzie administracja państwowa.

— Liczę na to, że rząd zaproponuje przepisy, które doprowadzą do umorzenia podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste, a stanowią one około 20-30 proc. w koszyku opłat wspólnych. Im więcej zaoszczędzimy, tym bardziej będziemy w stanie obniżyć opłaty dla najemców — mówił Marek Noetzel.

Odpowiedzialność ustawodawcy

Firmy modowe też liczą, że rząd uchwali odpowiednie przepisy, które pozwolą wszystkim w sposób solidarny podzielić się kosztami nadzwyczajnej sytuacji, którą wywołała pandemia.

— Mamy dobre doświadczenia z tzw. postojowym i zawieszeniem opłat na czas zamknięcia sklepów w ramach pierwszej tarczy antykryzysowej, ale taka decyzja była oczywista. Liczymy, że w kolejnym etapie legislacyjnym relacje między najemcami a wynajmującymi ureguluje specjalna ustawa, w której jasno będą ustalone wysokości stawek czy nieodległe terminy sądowe przy rozstrzyganiu ewentualnych sporów — mówił Sławomir Łoboda.

— Jeśli do kompromisu nie dojdzie, rynkowi grozi paraliż i wieloletnie procesy sądowe. Ja już mam informacje, że sądy komunikują, iż pierwsze takie sprawy sporne mogłyby się rozstrzygnąć za cztery czy pięć lat — przestrzegał prof. Michał Romanowski.

Potwierdził on, że przed ogromnym wyzwaniem stoi rząd.

— Ewentualny brak porozumienia pomiędzy dzierżawcami a wydzierżawiającymi sklepy nie oznacza wyłącznie skutków pomiędzy dwiema stronami sporu. Te skutki rozlewają się na całą gospodarkę. W pierwszej kolejności mam tu na myśli kontrahentów, dostawców towarów itp., ale pamiętajmy też, że rząd dokłada teraz do utrzymywania pracowników w ramach tzw. postojowego. Jeśli firmy i tak upadną, cała ta obecna pomoc nie spełni swojej funkcji. Pójdzie w błoto — mówił Michał Romanowski.

Uczestnicy debaty alarmowali, że czasu na reakcję jest coraz mniej. Wkrótce wiele firm stanie w obliczu bankructwa, a żeby się ratować, będą musiały podejmować trudne decyzje, np. dotyczące wypowiadania najbardziej niekorzystnych umów najmu.

Zdaniem Krzysztofa Badowskiego upadłość niektórych firm może być kwestią czasu. Przytacza alarmujące prognozy dotyczące branży gastronomicznej, które mówią, że z około 90 tys. restauracji, barów, kawiarni i pubów, funkcjonujących w Polsce przed pandemią, nie przetrwa około 30 tys. Należy więc podejmować szybkie decyzje, by liczba ta okazała się najmniejsza zarówno w gastronomii, jak i w innych sektorach branży handlowej.  

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Materiał partnera

Polecane