Anna Wojda ze stowarzyszenia właścicieli mieszkań na wynajem Mieszkanicznik, znana jako Pani Flip, z niejednego już pieca jadła chleb. Ze wszystkich rodzajów działalności na rynku nieruchomości za najciekawszą i najbardziej dochodową uważa flipowanie. Polega ono na okazyjnym (tanim) zakupie mieszkań, szybkim remoncie i sprzedaży za dużo wyższą cenę.
– Początkowo zajmowałam się wynajmem dla studentów na pokoje i na łóżka oraz prowadziłam z mężem jeden z pierwszych w Warszawie prywatnych akademików. Doświadczenie z flipowaniem zawdzięczam znajomemu, który doradził mi sprzedaż mieszkania kupionego na wynajem i obracanie uzyskanymi pieniędzmi. Osiągane przez niego zyski imponowały mi, a on sam chętnie dzielił się wiedzą. Dziś ja także pomagam nowym osobom w naszej branży w ich pierwszych flipach – mówi Anna Wojda.
Zyski razy sześć
W stowarzyszeniu Mieszkanicznik Anna Wojda znana jest z tego, że w 2020 r. przeprowadziła 15 zyskownych transakcji fliperskich. Część z nich to pula kilku mieszkań i sześciu garaży na jednym osiedlu, jakie kupiła ze wspólnikami.
– Do pierwszego budynku wchodziliśmy rodzinnie, do kolejnych zaprosiliśmy już zewnętrznego inwestora kapitałowego. Chociaż finansowanie zewnętrzne kosztuje, to zwiększając skalę, zwiększamy też zyski – mówi Anna Wojda.
Według niej, zysk na jednym flipie waha się od 20 proc. do 60 proc. Płacąc 50 proc. inwestorowi kapitałowemu nadal uzyskujemy zysk rzędu 30 proc. rocznie. W porównaniu z zyskiem z najmu, który obecnie wynosi w Warszawie 5 proc. flipowanie jest sześciokrotnie bardziej rentowne. Jak podkreśla Anna Wojda, warto też posiłkować się kredytem obrotowym, który jest tańszy niż finansowanie przez inwestora zewnętrznego. Należy rzecz jasna porównać oferty różnych banków.
Opłacalność flipowania wynika obecnie z dużego popytu na mieszkania ze strony osób, które chcą w nieruchomościach zabezpieczyć kapitał. Przeważnie są to osoby, które same nie mają czasu na remonty, więc zapotrzebowanie na lokale od fliperów jest duże.
Ekipa na wyłączność
Zaangażowanie w działalność fliperską sprawiło, że oprócz zajmujących się nią początkowo w 2019 r. dwóch osób i jednej ekipy remontowej firma urosła do kilkunastu osób.
– Dziś mamy na wyłączność trzy ekipy remontowe i cały czas poszukujemy nowych. Jestem wspólnikiem spółki Grupa Inwestycyjna Kwadrat, która jest agencją nieruchomości – pośredniczy w ich sprzedaży, a także platformą do zbiorowych flipów. Korzystamy z usług architektki, notariusza, prawnika i sourcerów, czyli osób poszukujących dla nas okazji na rynku – wylicza Anna Wojda.
Poza tym jest jeszcze krąg znajomych i znajomych znajomych oraz rodzina i inni fliperzy, którzy wiedzą, w czym dziś się specjalizuje była operatorka domów studenckich.
Rzemieślnicy i partacze
Chociaż zysk na flipie jest dużo większy niż na wynajmie i flipowanie stało się modne, to jednak nie jest to zajęcie dla każdego. Anna Wojda przyznaje, że zajęła się tą działalnością także dlatego, że lubi nadzorować remonty, dobierać materiały, realizować swoje zainteresowania stricte architektoniczne. Jest zwolenniczką home stagingu, czyli przygotowania lokalu do sprzedaży tak, by jak najbardziej przypominał wykończone i umeblowane mieszkanie.
– To pomaga klientom wyobrazić sobie, jak ostatecznie będzie mogło wyglądać mieszkanie. Łatwiej zaplanować przestrzeń przestawiając w myśli po swojemu meble, niż oglądając puste pomieszczenia – mówi Anna Wojda.
Elementy wystroju spełniają trzy podstawowe zasady home stagingu: minimalizm, niewyostrzony styl i czystość. Stanowią bazę, do której każdy może dodać coś od siebie – np. ostre kolory może zamarkować poprzez zasłony, narzuty. Meble służą zaś ukazaniu funkcjonalności pomieszczeń. Zdaniem Anny Wojdy stosowanie tych zasad znajduje odbicie w dużo łatwiejszej sprzedaży mieszkań.
Takie podejście jest przeciwieństwem tzw. patoflipingu znanego z mediów społecznościowych dzięki zdjęciom przedstawiającym np. ścianki działowe dzielące na pół okno i to bynajmniej nie wzdłuż framugi, czy kabinę prysznicową przy drzwiach wejściowych.
W stronę deweloperki
Podobnie jak wielu innych flipperów, Anna Wojda zdobyła już pierwsze doświadczenia w inwestycji deweloperskiej. Właśnie kończy sześciolokalową inwestycję Wiślanych Pól jako współwłaścicielka firmy deweloperskiej Grupa Budeko.
– To naturalna droga wielu z nas, którzy starają się dywersyfikować rodzaje działalności i związane z tym ryzyko. Deweloperka, choć inwestycje są w dużo większej skali, w porównaniu w flipingiem niesie jednak większe ryzyko – mówi Anna Wojda.
Przy flipingu zyski są wyższe, a obrót gotówką szybszy. Średnia realizowana przez dewelopera marża to 25 proc., a fliping potrafi wygenerować nawet dwukrotnie więcej, choć trudniej tu o lewar w postaci kredytu deweloperskiego. W tym pierwszym segmencie działalności Anna Wojda zrealizowała 15 transakcji w ciągu roku, podczas gdy sama budowa zespołu mieszkań na rynku pierwotnym zajęła dwa lata (działka miała już pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt).
– Realizując flipy możemy też szybciej zareagować na zmiany na rynku np. wychodząc z inwestycji, a w deweloperce po wbiciu łopaty trzeba już inwestycję skończyć. My zaczęliśmy budowę, gdy zaczęła się pandemia. Banki zacisnęły pasa – z dziesięciu, które oferowały kredyt deweloperski, zostały nam dwa i trzeba było się bardzo starać, by sprostać wymogom. Nie było wiadomo, jak się rozwinie sytuacja branży w czasie pandemii – wspomina Anna Wojda.
Mimo tych wyzwań zdaniem Pani Flip warto dywersyfikować ryzyko. Jak przekonuje, deweloperka to bardzo cenne doświadczenie – zupełnie inna forma budowania, remontu, nadzorowania ekip i dlatego wielu flipperów przechodzi w końcu do tej działalności.