Deweloperzy i bankowcy różnie oceniają potencjał rynku mieszkaniowego
Inwestorzy rozpoczynają realizację wstrzymanych inwestycji. Za to banki na razie nie zmieniają polityki w stosunku do deweloperów.
Rok 2009 należał do najtrudniejszych w historii branży deweloperskiej. Za to w rozpoczętym właśnie 2010 r. możemy się spodziewać wzrostu popytu i rozpoczęcia wielu nowych inwestycji.
To wnioski uczestników konferencji "Polski rynek mieszkaniowy 2009" zorganizowanej w grudniu 2009 r. przez firmę Nowy Adres.
Ten kryzys jest inny
Oznaką poprawy koniunktury jest optymizm deweloperów.
— Pod koniec 2009 r. rozpoczęliśmy realizację dwóch projektów, a w tym wystartujemy z sześcioma, łącznie planujemy sprzedaż nawet 1500 lokali — ocenia Jan Wagner, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Polnord, która w ubiegłym roku sprzedała 550 lokali.
Start dwóch nowych inwestycji zapowiada też Budimex Nieruchomości.
— Zostaną ukończone w połowie 2011 r., gdy wróci koniunktura — prognozuje Henryk Urbański, prezes deweloperskiej spółki.
Jego zdaniem, obecny kryzys znacząco różni się od dekoniunktury z lat 2000-02 r. Powód? Wówczas zarobki deweloperów były małe, a obecnie marże utrzymują się na wysokim poziomie. Firmy zachowują więc płynność finansową i wraz z ożywieniem popytu będą mogły rozpocząć nowe inwestycje. Dlatego dysproporcja pomiędzy popytem i podażą raczej nam nie grozi.
Niestety, bankowcy wciąż nie mają dla deweloperów dobrych wiadomości.
— W rozpoczętym właśnie roku nie spodziewamy się obniżek oprocentowania. Choć czwarty kwartał 2009 r., pod względem liczby i wartości udzielonych przez banki kredytów, możemy porównać z najlepszymi kwartałami z ubiegłych lat, to łagodne procedury ustalania zdolności kredytowej i wysokości wymaganego wkładu własnego z lat 2006-07 na razie nie powrócą — przewiduje Jerzy Tofil, członek zarządu Pekao Banku Hipotecznego.
Deweloper pod lupą
Eksperci są zgodni — na razie nie ma mowy o przejmowaniu przez banki gorzej sprzedających się inwestycji.
— Zazwyczaj dajemy deweloperom co najmniej 12 miesięcy od zakończenia budowy na spłatę kredytu. W poprzednich latach ten limit nie był wykorzystywany, teraz przyznajemy go niektórym kredytobiorcom. Jeśli on nie wystarcza, siadamy do negocjacji — podkreśla Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości komercyjnych w Banku Pekao.
Jego zdaniem, obecnie instytucje finansowe wymagają od deweloperów — zależnie od rodzaju inwestycji — od 25 do 40 proc. wkładu własnego.
— Nie kredytujemy zakupu gruntów. Deweloper musi do nas przyjść z aktem własności działki i powiedzieć, ile za nią zapłacił, a nie, ile jest ona warta zdaniem rzeczoznawcy. Dzięki temu możemy ocenić kondycję finansową dewelopera. Ponadto przed podjęciem decyzji o kredytowaniu szczegółowo oceniamy projekt, badamy renomę firmy, jej siłę kapitałową i wysokość marż — dodaje Marek Koziarek.
Podobną strategię ma Nordea Bank Polska.
— Od deweloperów starających się o pożyczkę wymagamy minimum 20 proc. wkładu własnego. Może być nim działka i co najmniej 15-20 proc. mieszkań sprzedanych w przedsprzedaży — podkreśla Agnieszka Domaradzka, wiceprezes ds. kredytowych Nordea Bank Polska.
Więcej domów
Co ciekawe, rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych "Rodzina na swoim" ma, zdaniem ekspertów, niewielki wpływ na rynek mieszkaniowy.
— Według naszych danych stanowi on zaledwie 10-15 proc. wszystkich udzielanych kredytów, z czego 60 proc. trafia na rynek wtórny. Z pozostałych 40 proc. dwie trzecie wykorzystuje się na budowę domów metodą gospodarczą — ocenia Grzegorz Żochowski, partner w firmie Reas.
Te dane potwierdza raport "Popyt i preferencja nabywców", opracowany przez firmę Nowy Adres razem z instytutem badawczym Gfk Polonia. Wynika z niego, że rośnie liczba transakcji sprzedaży działek i budowy domów jednorodzinnych realizowanych metodą gospodarczą.
— Niskie ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa wykorzystali w ubiegłym roku ci, którzy mieli już wolne działki pod zabudowę, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście liczby jednorodzinnych inwestycji — podsumowuje Katarzyna Cyprynowska, prezes firmy Nowy Adres i współautor raportu.