Podatek od najmu rozliczysz na trzy sposoby

opublikowano: 19-02-2019, 22:00

Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu jest łatwiejsze. Na zasadach ogólnych można natomiast odliczać koszty

Formę opodatkowania najmu deklarujemy wpłacając z tej działalności pierwszą zaliczkę na podatek. Na dokonanie wyboru mamy dużo czasu, bo od uzyskania pierwszego przychodu od najemcy do 20. dnia kolejnego miesiąca.

— Wcześniej musimy zadbać o pisemne umowy najmu z dobrze określonymi terminami, tytułami i wysokością płatności. Dla wygody natomiast warto mieć osobne konto bankowe na czynsze od najemców i opłaty związane z lokalem, bo wyręcza nas ono w ewidencji — mówi Hanna Milewska-Wilk ze Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Ryczałt

Zgodnie z przepisami ryczałt jest wyborem podatnika, a punktem wyjścia są zasady ogólne. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest najpopularniejszym i najłatwiejszym sposobem opodatkowania najmu. Kwotę podatku do zapłacenia obliczamy co miesiąc (po spełnieniu pewnych warunków kwartalnie) sumując wszystkie wpłaty i mnożąc przez 8,5 proc. Uzyskaną kwotę zaokrąglamy do pełnych złotych i wpłacamy na konto urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca.

Jeśli w danym roku przekroczymy sumę 100 tys. zł przychodu, to od nadwyżki naliczamy już 12,5 proc. podatku.

— W ryczałcie nie jest konieczne zbieranie dokumentów i prowadzenie księgowości, ale wszelkie dokumenty związane z najmem dobrze jest zachować przez kolejnych 5 (a praktycznie 6) lat, zarówno do celów podatkowych, jak i ewentualnych sporów sądowych — podpowiada Hanna Milewska-Wilk.

Zasady ogólne

Gdy zdecydujemy się na zasady ogólne, podatek płacimy wyłącznie od czystego dochodu. W tym celu musimy jednak dokumentować poniesione koszty, które odejmujemy od przychodów. Mogą to być zaliczki lub opłaty za mieszkanie, kupno nowych mebli, urządzeń, a nawet koszty remontów do 10 tys. zł rocznie, odsetki od kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup wynajmowanego mieszkania oraz amortyzacja nieruchomości. Do tego ostatniego niezbędna jest już ewidencja środków trwałych. Na zeznanie roczne mamy czas do końca kwietnia, ale zaliczki na podatek płacimy podobnie jak w ryczałcie do 20. dnia kolejnego miesiąca.

— Kontrolujemy również sumę przychodów za cały rok narastająco, pamiętając o naliczaniu 32 proc. powyżej kwoty dla pierwszego progu. Jego wysokość najlepiej sprawdzać w danym roku, np. na stronie urzędu skarbowego, bo nie jest to wielkość stała — można uwzględniać kwoty wolne, zmniejszające. Może się okazać przy sporych wydatkach lub przyspieszonej amortyzacji mieszkania, że nie będzie potrzeby płacenia zaliczki na podatek dochodowy, bo z tytułu najmu nie było dochodu. W takiej sytuacji jest co roku około 28 tys. podatników — mówi Hanna Milewska-Wilk.

Jeśli wynajmowane mieszkanie jest współwłasnością małżeńską, to na początku najmu powinniśmy poinformować urząd skarbowy, któremu z małżonków będziemy przychody z najmu przypisywać i kto odpowiada za ich opodatkowanie.

Działalność gospodarcza

Wyliczanie podatków w ramach działalności gospodarczej odbywa się tak samo, jak na zasadach ogólnych. Wyzwaniem na pewno będzie wprowadzenie nieruchomości do działalności gospodarczej, a później sprzedaż i wyprowadzenie. Należy też pamiętać, że jeżeli prowadzimy działalność gospodarczą, której zakres pokrywa się z najmem mieszkań, to prawdopodobnie nie będzie można korzystać z zasad opodatkowania dla najmu prywatnego i będzie trzeba przenieść najem do firmy.

Dla wielu przedsiębiorców, nawet z innych branż, może to być wygodne i korzystne, ale warto skorzystać z konsultacji z wykwalifikowaną osobą: księgowym i doradcą podatkowym, bo najem w ramach działalności to bardzo dużo możliwości i potem efektów wybrania konkretnej formy, PKD, sposobu działania i rozliczania podatków.

Niezależnie od formy

Jeśli wynajmowane mieszkanie jest współwłasnością małżeńską, to na początku najmu powinniśmy poinformować urząd skarbowy, któremu z małżonków będziemy przychody z najmu przypisywać i kto odpowiada za ich opodatkowanie. Inaczej każde z małżonków powinno wykazać w swoich zeznaniach połowę przychodu. W mniej komfortowej sytuacji są osoby mające ułamkową własność mieszkania, np. rodzeństwo w wyniku spadku. Wtedy każdy z właścicieli wybiera sposób opodatkowania najmu dla siebie i rozlicza się ze swojej części przychodu samodzielnie. Nie można wybrać jednej osoby.

— Nie można wybrać ryczałtu dla jednego mieszkania, a zasad ogólnych dla innego, wybieramy po prostu sposób opodatkowania wszystkich przychodów z najmu w danym roku kalendarzowym. Nawet jeśli zmieniają nam się najemcy i mamy miesiąc pustostanu, podpisujemy nowe umowy najmu, czasem wprowadzamy do najmu drugie mieszkanie, to na dany rok już mamy wybrany sposób opodatkowania najmu — mówi Hanna Milewska-Wilk. © Ⓟ

Rynek najmu detalistów

Prawie 800 tysięcy Polaków wynajmuje mieszkania. Ich przychody z najmu wynoszą ponad 14 mld zł. Jak wynika z danych Ministerstwa Finansów, dotyczących podatku od osób fizycznych za 2017 r., liczba osób płacących podatki od najmu stabilnie rośnie od pięciu lat — co roku przybywa ich około 7 proc. W 2017 r. było to ponad 715 tys. osób. Według szacunków w szarej strefie może funkcjonować około 10 proc. rynku mieszkań na wynajem (cyzli 79,5 tys. osób) — stąd ogólna liczba osób zarabiających na najmie to niespełna 0,8 mln. Jak wyliczyli eksperci Stowarzyszenia Mieszkanicznik, w 2017 r. przychody z najmu osób fizycznych zamknęły się kwotą 14 mld zł. Suma przychodów wskazuje stabilny trend rosnący — od 2013 do 2017 r. jest to 10-13 proc. wzrostu co roku. Gdyby analogicznie obliczyć obroty w szarej strefie, należałoby dodać kwotę ponad 1,5 mld zł.

8,5 proc. Taką część przychodów przekazują co miesiąc do urzędu skarbowego w formie zaliczki na podatek ci, którzy korzystają z ryczałtu.

12,5 proc. Taki procent przychodów zaczną oddawać fiskusowi „ryczałtowcy” od chwili, w której suma ich przychodów przekroczy 100 tys. zł.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Być może zainteresuje Cię też:

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu