Ochrona, sprzątanie, oświetlenie, ogrzewanie oraz podatki lokalne to najczęściej wymieniane składniki kosztów eksploatacyjnych, które finansują właściciele mieszkań czy najemcy w centrach handlowych, biurowcach i magazynach. W nadchodzącym roku mieszkaniówka np. musi liczyć się z podwyżką o 10-20 proc. W budynkach biurowych — według Cushman & Wakefield — opłaty mogą wzrosnąć o 10-15 proc.
Mieszkaniówka pod ścianą
Według firmy Admus największym obciążeniem dla zarządzanych przez nią osiedli będą podwyżki wynikające ze wzrostu płacy minimalnej, który ma wynieść 19 proc. Firma obsługuje nieruchomości wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych o łącznej powierzchni około 1 mln m kw.
— Na podstawie płacy minimalnej mamy wyliczany koszt ochrony, utrzymania czystości i zieleni oraz konserwacji, administracji i pozostałych usług wykonywanych przez ludzi. Wzrost płacy minimalnej wywołuje efekt domina, bo pracownicy lepiej wykwalifikowani również oczekują podwyżek — mówi Mariusz Łubiński, prezes Admusa.
Zaplanował wzrost kosztów usług od pierwszego stycznia, bo już dziś dostaje pisma od firm obsługujących osiedla o zgodę na podwyżki.
Koszty usług, czyli pracy, stanowią około 50 proc. planowanych w budżetach osiedli wydatków. Pozostała część to media, remonty, materiały. Według prezesa Admusa wszystkie podwyżki powinny zamknąć się wzrostem czynszów wpłacanych do spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych o 10-20 proc. Zakłada przy tym, że politycy dotrzymają obietnic w sprawie przedłużenia na 2024 r. działania tarcz antyinflacyjnych na nośniki energii.
— Obecnie cena za gaz wynosi około 200 zł za 1 MWh. Łącznie z rachunkiem otrzymujemy ulotkę, w której jesteśmy informowani, że cena bez tarczy to 519 zł. To wzrost o około 150 proc. Cena rynkowa energii elektrycznej z tarczą wynosi 693 zł za 1 MWh, a część wspólnot ma zakontraktowaną jeszcze po około 300 zł. Natomiast już w 2022 r. niektóre wspólnoty kontraktowały energię elektryczną za ponad 3000 zł za MWh — mówi Mariusz Łubiński.
Admus oswajał się z podwyżkami przez ostatnie 3-4 lata i twierdzi, że we wszystkich wspólnotach wykonał już wszystkie możliwe optymalizacje.
— W tej chwili możemy tylko zmniejszać częstotliwość lub zakres usług. Ostateczną decyzję w tym zakresie podejmują właściciele, którzy obserwują również wzrost wartości swoich nieruchomości i są zainteresowani utrzymaniem wysokiej jakości usług. Przełoży się to na wzrost składników opłat – mówi Mariusz Łubiński.
Duże powierzchnie kosztują
W przypadku powierzchni magazynowych największą skalę wzrostu w 2024 r. mogą odnotować kwoty podatków lokalnych, czyli podatków od nieruchomości, w których największy udział ma podatek od budynków (maksymalna stawka to obecnie 28,78 zł za m kw. za rok).
— W ostatnich latach przychody samorządów skurczyły się i w przygotowywanych przez nas budżetach na 2024 r. wpisujemy maksymalne podwyżki, czyli ustawowe 15 proc. Gdy w jakichś miastach będą niższe podwyżki, wtedy skorygujemy plany budżetowe — mówi Piotr Czerwiński, dyrektor operacyjny w Axi Immo Services.
Druga znacząca grupa kosztów związana jest z wynagrodzeniami. Zarządcy nieruchomości zamawiają usługi sprzątania, ochrony czy obsługi technicznej. Według Piotra Czerwińskiego wcześniej czasem udawało się wynegocjować niższe o 1-2 pkt proc. podwyżki za usługi niż podwyżki płacy minimalnej. Przy kontraktach dotyczących dużych portfeli nieruchomości efekt skali pozwalał firmom dostarczającym te usługi ograniczyć nieco własną marżę, aby podwyżki nie były tak odczuwalne dla najemców.
— Płaca minimalna rośnie jednak już od trzech lat, więc operatorzy też już nie mają z czego ustąpić, bo marże w ich biznesie są niskie i ich stanowisko negocjacyjne z biegiem czasu się usztywnia — mówi Piotr Czerwiński.
Istotnego wpływu na opłaty service chargé w magazynach nie mają natomiast podwyżki cen energii czy gazu. Zwykle koszty mediów są refakturowane na najemców w zależności od ich zużycia i różnią się w zależności od dostawcy i regionu.
— W rejonie Poznania np. kontraktowaliśmy teraz energię elektryczną po 688 zł za 1 MWh w taryfie B23, do czego oczywiście trzeba doliczyć koszty dystrybucji. Ceny skoczyły pod koniec 2022 i w 2023 r., natomiast w 2024 r. spodziewamy się stabilizacji — mówi Piotr Czerwiński.
Łącznie wzrost wszystkich kosztów eksploatacyjnych w obiektach zarządzanych przez AXI Immo ocenia na 4-9 proc., natomiast dla całości rynku magazynowego szacuje wyżej — nawet na 5-20 proc. w zależności od lokalizacji.
Opłaty service chargé w magazynach zależą od powierzchni i specyfiki zainstalowanych urządzeń — przy obiektach do 10 tys. m kw. stawki wynoszą 10-11 zł/m kw., a przy większych około 8 zł.
W budynkach biurowych natomiast koszty budżetu operacyjnego w 2024 r. mogą wzrosnąć średnio o 10-15 proc. — wynika z raportu Trends Radar firmy Cushman & Wakefield Na podwyżki wpłynie zwłaszcza wzrost stawki minimalnego wynagrodzenia oraz wzrost kosztów energii i usług komunalnych.
Mimo wszystko te prognozy są optymistyczne w porównaniu z podwyżkami, jakie nastąpiły w bieżącym roku na skutek kryzysu inflacyjnego i energetycznego. Opłaty wzrosły średnio o 25-45 proc., a ich największą pozycją była energia elektryczna, która stanowiła 25-35 proc. całkowitego kosztu.
Nieodgadnione decyzje gmin
W nieruchomościach handlowych — podobnie jak w magazynach — na budżetach operacyjnych najwięcej ważą podatki i opłaty lokalne, a samorządy wstrzymują się z ich ogłoszeniem do ostatniej chwili.
— Przyjmujemy, że podatek od nieruchomości wzrośnie maksymalnie, czyli o 15 proc. Większą niemiłą niespodzianką mogą być wypowiadane opłaty za użytkowanie wieczyste. W jednym z przypadków z opłaty rocznej w wysokości 26 tys. zł za lokal usługowy o powierzchni około 2 tys. m kw. włodarze Warszawy po wypowiedzeniu starej opłaty ustalili nową na poziomie 124 tys.—– mówi Paulina Bauer, szefowa zarządzania obiektami handlowymi w Cushman & Wakefield.
W przypadku dużej galerii handlowej taka skala podwyżki oznaczałaby skok np. z 300 tys. zł na 1,5 mln zł.
Nie będzie natomiast zaskoczenia przy wzroście kosztów za usługi sprzątania i ochrony — ich skalę odzwierciedla zaplanowany wzrost płacy minimalnej. Są to też koszty, których nie da się zmniejszyć przez negocjacje z dostawcami.
— Zawsze możemy szukać oszczędności w dziedzinie technicznego utrzymania obiektów, instalując inteligentne urządzenia i ograniczając zużycie niektórych mediów — mówi Paulina Bauer.
W 2023 r. w zarządzanych przez Cushman & Wakefield obiektach takie oszczędności wyniosły ponad 20 proc. i w tym roku firma nadal ich poszukuje. Oszczędności mogą przynieść także umiejętne zakupy energii elektrycznej, której ceny raz rosną, raz spadają. Na 2022 r. firma kontraktowała energię dla niektórych obiektów nawet po około 400 zł za 1 MWh, ale były też przypadki, gdy właściciele czekając na obniżkę gwałtownie rosnących cen, kupowali energię elektryczną płacąc ponad 1000 zł. Ceny kontraktowe na 2023 r. w niektórych okresach przekraczały nawet 2000 zł. Obecnie jest możliwość zakontraktowania w cenie około 600 zł.
— Zarządzanie nieruchomościami polega głównie na analizie trendów we wszystkich obszarach kosztowych i wiedzy o rządzących nimi mechanizmach. Dzięki temu średnie podwyżki opłat serwisowych w naszym portfelu wyniosą w tym roku około 5 proc. Przy czym rynek projektuje wzrost na poziomie około 10 proc. W niektórych obiektach, np. starszych, podwyżki mogą być jednak znacznie wyższe, w innych natomiast spodziewamy się obniżek — mówi Paulina Bauer.
Wśród obiektów z portfela Cushman & Wakefield najwyższa podwyżka opłat eksploatacyjnych na 2024 r. ma wynieść średnio około 15 proc., ale w najnowocześniejszym obiekcie nastąpi nawet obniżka — o 8,9 proc. w porównaniu z 2023 r.
Niezależnie od opłat eksploatacyjnych najemcy nieruchomości komercyjnych zapłacą również więcej za najem — umowy przewidują bowiem zwykle waloryzację czynszów według wskaźnika cen towarów i usług HICP. W 2022 r. dla strefy euro wyniósł on 8,4 proc. r/r, a według prognoz w bieżącym dla umów zawartych w euro wyniesie 4-5 proc.