PB: Pandemia i związany z nią lockdown rozbudziły w Polakach chęć posiadania własnego kawałka zieleni. Popularność zyskały zarówno działki rekreacyjne, jak też budowlane. Jakie jest obecnie zainteresowanie takimi nieruchomościami?
Wiele wskazuje na to, że Polacy nie rzucają się już na działki budowlane. Myślę, że głównym powodem są zaporowe ceny. Przypomnę, że w szczytowym 2021 r. właścicieli zmieniła rekordowa liczba 46,5 tys. gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Ich przeciętna cena transakcyjna wzrosła ze 146 do 187 tys., a więc aż o 28 proc. Choć nie ma jeszcze danych za 2022 r., to pojawiły się już symptomy wskazujące na spadek zainteresowania działkami. Przede wszystkim widać, że od stycznia 2022 r. rośnie liczba ofert sprzedaży. Z danych portalu Unirepo wynika, że w lutym 2023 r. było ich aż 209 tys., czyli o 17 proc. więcej niż w grudniu 2020 r., gdy mieliśmy do czynienia z dołkiem podażowym. Większa dostępność ogłoszeń na portalach pozwala sądzić, że nabywcy stają się też bardziej wybredni i nie zadowolą się już każdym kawałkiem ziemi.
Do budowy domów zniechęciły inwestorów również drożejące materiały budowlane, a poza tym spadek zdolności kredytowej i obawy, że oprocentowanie kredytów może jeszcze wzrosnąć. Efekty są widoczne w statystykach. Według Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) na podstawie wydanych w 2022 r. pozwoleń na budowę i zgłoszeń będzie mogło powstać około 118 tys. domów jednorodzinnych. Rok wcześniej było to 153 tys. Spadek o 23 proc. to potężne tąpnięcie. Wydaje się, że boom na domy jednorodzinne, z którym mieliśmy do czynienia w czasie pandemii, minął.
Wprowadzony przez rząd w 2022 r. program Dom bez formalności miał skrócić drogę po własne cztery kąty. Jakie mocne i słabe strony ma — pana zdaniem — ta inicjatywa? Ile osób skorzystało z niej w 2022 r.?
Przypomnę krótko, na czym polegają te ułatwienia. Przede wszystkim dotyczą budowy domu wolnostojącego o powierzchni zabudowy do 70 m kw. Jego inwestor może np. zrezygnować z kierownika budowy, nie musi prowadzić dziennika. Inną korzyścią jest skrócenie do 21 dni terminu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto inwestycję można rozpocząć zaraz po doręczeniu zgłoszenia, nie czekając na reakcję urzędników. Trzeba ich tylko zawiadomić o uruchomieniu prac budowlanych. Zachętą jest także darmowy projekt. Niestety, wydaje się, że te benefity nie przekonały inwestorów, ponieważ efekty po pierwszym roku działania programu są bardzo skromne. Według GUNB z uproszczonej ścieżki skorzystało tylko około 1,2 tys. inwestorów. Dla porównania: budowę domu na podstawie pozwolenia rozpocznie prawie 114 tys.
Już rok temu wśród ekspertów pojawiały się głosy, że Dom bez formalności może okazać się ciekawym rozwiązaniem dla inwestorów budujących domki rekreacyjne. Te przypuszczenia okazały się trafne, co potwierdzają dane GUNB. Największy udział budynków powstałych w ramach tej inicjatywy jest w województwach warmińsko-mazurskim, pomorskim i zachodniopomorskim. Świadczy to o tym, że z uproszczonej ścieżki korzystają przede wszystkim inwestorzy budujący domy o charakterze letniskowym.
Generalnie Polacy nie palą się jednak do budowy domów na zgłoszenie, co ma uzasadnienie. Z pozwolenia nie warto zrezygnować, choćby ze względu na trwałość decyzji. Chodzi o to, że po pięciu latach od doręczenia dokumentu nie można go już unieważnić. Jak to jest w przypadku zgłoszenia, nie wiemy. Dochodzi do tego aspekt praktyczny, a więc sposób w jaki banki odnoszą się do budów bez kierownika i dziennika budowy. Mam obawy, że ich wymogi w tym zakresie mają również wpływ na to, że tak mało osób korzysta z tego uproszczenia.
W połowie 2023 r. ma ruszyć inny rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. W jednej z analiz portal RynekPierwotny.pl wyjaśniał, czy i na jakich zasadach będą mogły z niego skorzystać osoby planujące budowę domu. Na co zatem powinni szykować się tacy inwestorzy?
Ta ustawa jest bardzo trudna, szczegółowa i pojawia się w niej sporo pytań dotyczących budowy domów. Przede wszystkim trzeba podkreślić, że Bezpieczny kredyt 2 proc. ma dwa kluczowe założenia. Pierwsze jest takie, że maksymalna kwota finansowania nie może przekraczać w przypadku singla 500 tys. zł, a w przypadku gospodarstwa domowego 600 tys. zł. Drugie założenie dotyczy maksymalnego wkładu własnego na poziomie 200 tys. zł. Takie założenia są proste dla kogoś, kto kupuje mieszkanie.
Jeśli zaś chodzi o domy, to myślę, że trzeba poczekać na praktykę. Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii można wyczytać, że działka jest wkładem własnym, przy czym jej wartość może przekraczać 200 tys. zł. Przyjmijmy jednak, że ktoś jest w trakcie budowy domu, nie skorzystał jeszcze z żadnego kredytu, ale postanowił sięgnąć po preferencyjne finansowanie. Jeżeli wartość jego nieruchomości przekracza 200 tys. zł, to zamyka mu to drogę do kredytu. Pytanie, czy wspomniana wartość to działka plus dom czy też resort rozwoju ma na myśli samo naniesienie, a więc dotychczasowy budynek powstały na działce, i to jego wartość nie może przekraczać 200 tys. zł. To wszystko jeszcze się okaże po uchwaleniu ustawy, gdy jej poszczególne zapisy zostaną rozłożone na czynniki pierwsze. Dlatego trzeba jeszcze poczekać z interpretacjami i rozstrzygnięciami.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
w tym tygodniu „Ile kosztuje budowa domu?”
goście: Wojciech Rynkowski - Extradom.pl, Marek Wielgo - RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, Małgorzata Ostrowska - J.W. Construction, Ewa Zarychta - OknoPlus.