„PB”: Instytucjonalni najemcy pojawili się u nas dość niedawno. Dlaczego akurat teraz?
Krystyna Pietruszyńska: Inwestorów z całej Europy, a nawet z całego świata przyciągnęła perspektywa wzrostu — zarówno biznesu, jak czynszów. Polska stała się dla nich atrakcyjna parę lat temu. Nasz rynek oferuje bowiem stabilne pole do rozwoju, wysoką stopę zwrotu — obecnie około 5 proc. wobec niecałych 3 proc. na rynkach zachodnich. Ponadto mamy sformalizowany i ustandaryzowany rynek, który reguluje najem, ale jest dużo mniej rygorystyczny, choćby w kwestii najmu krótkoterminowego. Dodatkową zachętą jest też preferencyjna stawka VAT.
Jesteśmy więc rajem dla takich inwestorów?
Można tak powiedzieć.
Wcześniej nie było takich warunków? One pojawiły się tak nagle?
Potencjał naszego rynku był widoczny od bardzo dawna, potrzebny był jednak impuls, ruch pierwszego inwestora, który potwierdzi, że nasz rynek jest już wystarczająco dojrzały. W Polsce jeszcze w latach 80. czy 90. posiadanie mieszkania na własność było pewnym luksusem. Wciąż jest to marzenie wielu osób, ale też dla wielu, zwłaszcza młodych, staje się ograniczeniem. Młode pokolenie chce być bardziej dynamiczne, zmieniać miejsce zamieszkania, elastycznie decydować o swoich zobowiązaniach finansowych, i to ono daje potencjał do rozwoju tego sektora.
W krajach Europy Zachodniej odsetek najmu instytucjonalnego jest znacznie wyższy niż u nas. Czy też dojdziemy to takiego poziomu?
Idziemy w tym kierunku, ale to wciąż bardzo daleka droga. Ten rok jest wprawdzie bezprecedensowy, jeżeli chodzi o wartość transakcji w tzw. sektorze living. Już w pierwszej połowie roku ich wartość przekroczyła 430 mln EUR, podczas gdy w całym 2015 r. było to 116 mln EUR. Transakcje są spektakularne, choćby bezprecedensowe przejęcie przez TAG w 2019 r. Vantage Development, czy bardzo świeży zakup 2500 mieszkań dokonany przez Heimstadena. Dziś każdy inwestor chce nie tylko zaistnieć na rynku, ale w krótkim czasie stać się liderem. Każdy chce w zbudować portfel około 10 tys. mieszkań przeznaczonych na najem. To budowanie odbywa się jednak w sensie dosłownym, a mieszkania, których dotyczą ogłaszane dziś transakcje, powstaną dopiero w perspektywie kilku lat.
Czy inwestorzy instytucjonalni zmieszczą się na rynku, na którym funkcjonują najemcy prywatni?
Zasób obecny w rękach inwestorów instytucjonalnych to około 6 tys. mieszkań. Wraz z tym, co zostało zapowiedziane, w najbliższych latach sięgnie około 30 tys., a to zaledwie 0,2 proc. całkowitych zasobów mieszkaniowych i tylko 3-5 proc. mieszkań wynajmowanych obecnie w Polsce. To też w dużym uproszczeniu inny produkt. Do najmu instytucjonalnego klientów przyciąga przede wszystkim profesjonalizacja procesu, standaryzowane umowy, jasne warunki, dobrze wyposażone, nowe mieszkania i serwis związany z ich obsługą. Jeżeli najemca chce lub musi zmienić mieszkanie, bo potrzebuje lokalu mniejszego, jeżeli chce płacić niższy czynsz, lub większego, gdy np. powiększy się mu rodzina, albo przeprowadza się do innego miasta, firma ma możliwość zaoferowania innego lokum. Zazwyczaj ma bowiem w portfolio kilka inwestycji, w różnych częściach miasta, a coraz częściej także w różnych miastach. To jest bardzo duża zaleta tego najmu.
Jeżeli pojawi się wielu instytucjonalnych najemców i oferta mieszkań na wynajem się poszerzy, czy czynsze zaczną spadać?
Myślę, że czynsze będą raczej rosły, bo produkt, który oferują instytucjonalni wynajmujący, jest ceniony przez najemców i wciąż jednak deficytowy na naszym rynku.
W czym najem instytucjonalny w Polsce może się upodobnić do funkcjonującego na zachodzie Europy?
W Europie obowiązują dłuższe umowy najmu, nawet po kilkadziesiąt lat, bo takie potrzeby mają tamci klienci. W związku z tym mieszkania są najczęściej nieumeblowane, wynajmujący sami je sobie urządzają. U nas lokal musi być wyposażony we wszystko, by najemca mógł wejść tylko z przysłowiową walizką i kwiatkiem. Ale także tu — w odróżnieniu od rynku najmu indywidualnego — panuje daleko posunięta elastyczność. Z czasem proporcje będą się zmieniać.
Rozmawiał Bartłomiej Mayer
Podcast Puls Biznesu do słuchania co piątek od rana w twojej aplikacji podcastowej oraz na pb.pl/dosłuchania
tym razem: „Przyszedł do nas najem instytucjonalny”
goście: Przemysław Chimczak-Bratkowski — Fundacja Rynku Najmu, THINK CO, Sławomir Imianowski — Resi4Rent, Jacek Kusiak — Stowarzyszenie Nieruchomości Na Wynajem Mieszkanicznik, Krystyna Pietruszyńska — JLL