Położenie Polski między zachodem a wschodem Europy, przez wielu uważane za nieszczęście, według ekonomistów jest wielką szansą.
Budowa nowoczesnych centrów logistyczno-magazynowych jest namacalnym dowodem na rozwój oraz strategiczne położenie regionów. Takie inwestycje stają się magnesem przyciągającym m.in. produkcję przemysłową oraz czynnikiem wspomagającym powstawanie infrastruktury.
— Przystąpienie Polski, Czech i Węgier do UE okazało się silnym czynnikiem mobilizującym. Kraje te korzystają na dalszym przenoszeniu produkcji z Europy Zachodniej oraz ekspansji rynków logistycznych tego regionu. Sprzyjają temu niskie koszty w porównaniu z krajami starej Piętnastki i rozwój handlu — podkreśla Ferdinand Hlobil, szef działu regionalnego ds. przemysłu i logistyki w regionie Europy Środkowej Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B).
Jasne barwy
Z opracowanego przez tę firmę raportu wynika, że awansowały wszystkie kraje Europy Środkowej. Wśród państw regionu najwyżej znajdują się Czechy — na czwartym miejscu, Polska tuż za nimi, a Węgry na siódmej pozycji. Jednak biorąc pod uwagę poszczególne czynniki wpływające na decyzje rozpoczęcia inwestycji, możemy być zadowoleni z całej klasyfikacji. Oferujemy najniższe koszty nieruchomości, jesteśmy na drugim miejscu pod względem kosztów pracy, a na szóstym, biorąc pod uwagę liczbę samochodów przemieszczających się po drogach oraz podaż nieruchomości i gruntów.
W opracowaniu Colliers International „Polski rynek nieruchomości” autorzy wskazują, że biorąc pod uwagę poprzednie lata, 2005 r. można uznać za dobry. Podaż nowej powierzchni wyniosła w tym czasie 430 tys. mkw. To dużo. A jednak mimo tego wiele umów zawierano na zasadzie pre-lease (jeszcze na etapie realizacji projektów). Zauważalny staje się trend inwestowania przez międzynarodowych deweloperów na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wcześniejszego zapewnienia najemcy obiektu.
— Spadek stóp kapitalizacji dotyka całą Europę, szczególnie wyraźny jest we Francji, Polsce i Danii — ocenia Nigel Rowe, szef działu regionalnego ds. przemysłu i logistyki w Europie C&W/H&B.
Warszawa i regiony
W Polsce wciąż dominuje stolica. Jej udział w rynku powierzchni magazynowo-logistycznych spadł jednak w ubiegłym roku do 69 proc. z 78 rok wcześniej. Połowa nowych powierzchni wybudowanych w kraju powstała w podzielonej na trzy strefy Warszawie. Większość zrealizowanych w stolicy inwestycji (50 proc.) wybudowano w II strefie. Analitycy Colliersa przypuszczają, że w 2006 r. nadal ten obszar będzie dominował. Pod koniec 2005 r. wskaźnik wolnej powierzchni oscylował w stolicy w okolicy: 11 proc. w I strefie, 12 proc. w II i 18,5 proc. w III. Średnia wyniosła 13,4 proc. dla całego rynku warszawskiego. To dowodzi siły rynku. Autorzy raportu uważają, że taka sytuacja raczej nie zdarzy się w 2006 r.
Interesującym zjawiskiem jest wzrost zainteresowania budową centrów logistycznych poza stolicą. Rynek zbytu w polskich miastach rozwinął się właśnie w 2005 r. Dzięki m.in. uproszczonym procedurom przy przekraczaniu granicy państwa, niższym kosztom pracy i nieruchomości najemcy z Wrocławia, Katowic i Poznania byli w stanie obsługiwać zarówno rynki lokalne, jak i międzynarodowe. Podaż powierzchni w dwóch ostatnich regionach wzrosła o 50 proc., we Wrocławiu doszła do 120 tys. mkw. z 15 tys. mkw. na początku 2005 r.! Region łódzki razem z Piotrkowem Trybunalskim i Strykowem jest tak dobrze położony, że obsługuje cały kraj. Rozwój branży nie jest zrównoważony. Na wschodniej i północnej granicy podaż jest ograniczona ze względu na niskie zapotrzebowanie najemców obsługujących rynki: białoruski i ukraiński. Natomiast w okolicach Trójmiasta można spodziewać się wzrostu zainteresowania inwestorów ze względu na budowę w Gdańsku nowego portu kontenerowego (jego realizacja rozpoczęła się w 2005 r.). Niestety, pofałdowanie terenu, charakterystyczne dla tej okolicy, ogranicza wielkość inwestycji i może podnieść ceny gruntu nawet o 50 proc.
Średnie stawki czynszowe za 1 mkw. miesięcznie w obiektach klasy A wynoszą w Warszawie: 5 EUR w strefie I, 2,9 EUR w II i 2,7 EUR w III. W regionach w porównywalnych budynkach czynsz za 1 mkw. za miesiąc wynosi średnio 3 EUR.
Dobre prognozy
Dla rynku logistyczno-magazynowego podstawowe znaczenie ma napływ inwestycji zagranicznych i lokowanie w Polsce zakładów przemysłowych. Colliers, powołując się na oficjalne statystyki Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, podkreśla, że ze wstępnych danych tej instytucji wynika, iż kraj znowu cieszy się dużym napływem inwestycji. Prawie połowę ich całkowitej wartości zainwestowano w produkcję i działalność dystrybucyjną.