Powszechnym wzrostem kursów zaczęli nowy tydzień deweloperzy mieszkaniowi notowani na warszawskiej giełdzie. Akcje niektórych drożały w poniedziałek o 7-10 proc. W ich przypadku ostatecznie skończyło się nieco niżej, ale 3-5 procentowe zwyżki stały się udziałem nawet tych spółek, które do 10 proc. się nie zbliżały.
- Jest to związane z rządowymi propozycjami, potencjalnie zwiększającymi zdolność do kupowania mieszkań, przede wszystkim przez kwestię wkładu własnego przy kredycie. Jeżeli się okaże, że można kupić mieszkanie praktycznie bez wkładu własnego, albo z bardzo małym wkładem własnym, to na rynku może pojawić się wielu nowych kupujących. I to jest podstawowy powód tych zwyżek. Inwestorzy już teraz oczekują, że na produkty deweloperów będzie większy popyt – wyjaśnia Adam Łukojć, zarządzający funduszami w TFI Allianz Polska.
W sobotę 15 maja 2021 r. przedstawiciele partii rządzącej przedstawili program o nazwie Polski Ład. Mającym nie więcej niż 40 lat i biorącym kredyt mieszkaniowy przyobiecali państwowe gwarancje do 100 tys. zł wkładu własnego, a korzystającym z mieszkalnictwa społecznego i rodzinom wielodzietnym dofinansowanie do 160 tys. zł. Wysokość wsparcia będzie uzależniona od liczby dzieci w rodzinie. Ma być też wprowadzony wskaźnik ceny maksymalnej metra kwadratowego kwalifikującej nieruchomość do programu.
Zwykłe mieszkanie bez szaleństw
Deweloperzy giełdowi koncentrują się na działalności w największych miastach. Tam ceny są wyższe. Jednak zdaniem Adama Łukojcia nawet z tej perspektywy 100 tys. zł państwowej gwarancji wkładu własnego ma jednak niebagatelne znaczenie.
- Weźmy pewnego giełdowego dewelopera budującego przede wszystkim we Wrocławiu. Mieszkania 64-68 metrowe w jednej z aktualnych inwestycji kosztują tam 440-470 tys. zł, 38-metrowe – 300 tys. zł. Więc mieszkanie bez żadnych szaleństw, na obrzeżach dużego miasta, szczególnie poza Warszawą, w zależności od wielkości kosztuje 300-500 tys. zł. I m.in. o ten rynek może chodzić. Rządowy program ułatwi kupno mieszkania dosyć dużej grupie ludzi zarabiających mniej więcej średnią krajową, albo nawet mniej. Dodatkowo zapowiedzi z Polskiego Ładu można odczytywać w ten sposób, że jeśli państwo chce pomóc we wkładzie własnym, to z czasem mogą zostać wprowadzone regulacje umożliwiające bankom akceptowanie niższego wkładu własnego. Przypomnę, że w 2007 r. państwo nie dawało żadnych gwarancji, a banki same z siebie chętnie pożyczały 100 proc. pieniędzy potrzebnych na kupno mieszkania – tłumaczy Adam Łukojć.
- Sentyment wobec deweloperów był ostatnio pozytywny i plany wsparcia budownictwa mieszkaniowego dodatkowo go wzmocniły. Ale na razie podchodzę do sprawy z dystansem. Ileś ustaw związanych z Polskim Ładem trzeba dopiero uchwalić. Pytanie czy to się uda i jaka będzie ich treść – czy w międzyczasie zapowiedzi nie zostaną dopasowane do możliwości budżetu państwa – nie kryje sceptycyzmu Sobiesław Kozłowski, dyrektor departamentu doradztwa inwestycyjnego Noble Securities.
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development - pod względem liczby lokali sprzedanych w 2020 r. największej firmy w Polsce – nie chciał komentować sytuacji. Bardziej otwarty był szef Atalu, drugiego z giełdowych deweloperów pod względem liczby mieszkań sprzedanych w 2020 r.
- Przedstawione do tej pory założenia Polskiego Ładu zdają się wskazywać, że nowy program mieszkaniowy nie będzie polegał na budowie mieszkań przez państwo. Jeżeli wsparcie obywateli w zakupie nieruchomości będzie dotyczyło pomocy w sfinansowaniu jego zakupu z rynku, to jest to krok w dobrym kierunku. Popularność poprzednich programów jak Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych wskazują, że taka forma wsparcia jest najbardziej efektywna i pozwala nabywcom zaspokoić własne cele mieszkaniowe z jednoczesnym dojściem do pełnej własności nieruchomości. Całościowa ocena nowego programu będzie jednak możliwa po opublikowaniu wszystkich warunków i wymagań – na razie poznaliśmy ogólne założenia - mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
Zwiększy się zdolność kredytowa
Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, zwraca uwagę, że w przedstawionych dotychczas założeniach sprytnym rozwiązaniem jest sama państwowa gwarancja wkładu własnego. Jeśli kredytobiorcy nie poradzą sobie ze spłatą kredytu, to państwo wypłaci bankowi określoną kwotę. Jednak dzięki temu, że nie będą otrzymywać pieniędzy „do ręki”, nie będą zawyżać cen godząc się płacić za lokum więcej niż naprawdę ich stać, co zdarzało się w programie Mieszkanie dla Młodych.
Jeśli więc nawet mieszkania trochę zdrożeją, to według zdaniem Adama Łukojcia, beneficjentów wsparcia kredytowego wciąż będzie stać na ich zakup. Wynika to z zapowiedzianych w Polskim Ładzie zmian w opodatkowaniu osób fizycznych.
- Dla jednych będą pozytywne, dla innych – negatywne. Zresztą trudno jeszcze mówić o konkretach. Ale prawdopodobnie kompleksowym efektem może być to, że wiele osób, których miesięczny dochód netto wzrośnie o paręset złotych miesięcznie, będzie dzięki temu miało wyższą zdolność kredytową np. o 50 czy 100 tys. zł. To też ma znaczenie dla rynku nieruchomości i popytu na mieszkania – mówi Adam Łukojć.
- Wydaje się, że wzrost kursów deweloperów jest uzasadniony zapowiedzią wsparcia przy zaciąganiu kredytów mieszkaniowych i generalnym kierunkiem Polskiego Ładu. Zwiększenie redystrybucji od wyżej zarabiających do mniej zarabiających powinno wspierać trendy związane z konsumpcją, a to zawsze przekładało się na wzrost popytu na mieszkania. Dlatego będziemy mieli wyższy popyt nie tylko ze względu na program dopłat, ale również wyższe płace oraz lepszą sytuację konsumenta – uważa Michał Krajczewski, kierownik zespołu doradztwa inwestycyjnego w biurze maklerskim BNP Paribas Bank Polska.