PB: W których miejscowościach turystycznych buduje się obecnie najwięcej nieruchomości ultrapremium?
Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl: Luksusowe kompleksy apartamentowe i condohotelowe powstawały w kurortach od zawsze, jednak mam wrażenie, że obecnie buduje się ich trochę więcej, ponieważ zmienił się profil nabywców. O ile w ostatnich latach prestiżowe domy i mieszkania w kurortach kupowano głównie w celach inwestycyjnych, to mniej więcej od dwóch lat rośnie liczba osób, które nabywają tego typu aktywa dla siebie. Nowością na tym rynku są apartamenty przy hotelach. Różnica między nimi a klasycznymi apartamentami typu condo jest taka, że nie zawsze znajdują się w budynku hotelowym, lecz np. są z nim połączone. Poza tym takich apartamentów nie trzeba wynajmować. Nabywcy mogą oczywiście korzystać z zaplecza hotelowego, a więc np. basenu, strefy spa czy wysokiej klasy restauracji. Takie obiekty powstają zarówno w górach, jak też nad morzem czy jeziorami. Przykładowo: na Mazurach jeden z deweloperów buduje obiekty apartamentowe przy luksusowym hotelu Mikołajki. Ceny tych nieruchomości wynoszą20-30 tys. zł za m kw., ale zdarzają się także inwestycje, w których metr kosztuje 60 tys. zł. W górach apartamenty połączone z hotelami powstają m.in. w Świeradowie-Zdroju.
To nowy trend z Zachodu?
Tak, on dopiero zaczyna docierać do polskich kurortów, tymczasem na świecie takie połączone budynki apartamentowo-hotelowe powstają od dawna. Tak dzieje się np. w Nowym Jorku czy Londynie. W Paryżu w apartamencie przy hotelu przez wiele lat mieszkała Coco Chanel, a w Los Angeles Marilyn Monroe, która wybrała kameralny Beverly Carlton Hotel zaprojektowany przez legendarnego grafika Alvina Lustiga i architekta Sama Reisborda. Był on oazą spokoju w wiecznie buzującym Los Angeles. Także w światowych kurortach możliwość zakupu apartamentu do stałego zamieszkania lub prywatnego wypoczynku tuż przy hotelu jest normą. Ceny potrafią jednak zwalić z nóg. Przykładowo: aby kupić apartament z własnym lobby, prywatną windą i spektakularnym widokiem na morze w luksusowym The W Hotel położonym na Palm Jumeirah, jednej ze sztucznych wysp u wybrzeży Dubaju, trzeba było mieć 3,7 mln USD.
Stawki w polskich luksusowych apartamentach wakacyjnych wydają się przy tym skromne. Choć nie brakuje u nas komentarzy, że ceny wielu prestiżowych inwestycji są już przesadzone.
Wspomniała pani, że w polskich kurortach najbardziej luksusowe nieruchomości kupuje się głównie na własne potrzeby. To oznacza, że nabywcy mieszkają w nich na stałe czy tylko sporadycznie, a przez większą część roku ich nieruchomość stoi pusta?
Zazwyczaj inwestorzy chcą np. przyjeżdżać tu na weekend, wakacje, z okazji świąt, sylwestra i ważnych okazji. Naprawdę drogie nieruchomości są bardzo rzadko wynajmowane. Bardziej niż zarobek kupujących interesuje jakość budynku, wiarygodność dewelopera, dostęp do różnego rodzaju usług dodatkowych czy wykończenie wnętrz.
Czym różnią się luksusowe nieruchomości w kurortach od tych w mieście, np. warszawskich.
O ile w apartamentach w dużych miastach ważne są np. elementy sztuki, to do kurortów ten trend jeszcze nie dotarł. Tu znaczenie zyskuje natomiast kameralność budynku. Bogaci kupujący wolą, by nie był on zbyt duży. To ma być swego rodzaju enklawa luksusu, z dala od gwaru i turystów.
Warto też zwrócić uwagę, że o ile jeszcze kilka lat temu za luksusowe uważano pokoje czy apartamenty w budynkach z basenami czy saunami, to obecnie nie są już one produktem premium. Takie udogodnienia ma większość inwestycji realizowanych w górach, nad morzem czy nad jeziorami.
Gdyby jednak ktoś chciał kupić nieruchomość wyłącznie inwestycyjnie, co się bardziej opłaci — wybrać jeden megaluksusowy apartament czy kilka w nieco niższym standardzie?
Jeśli kupujemy z zamiarem czysto inwestycyjnym, to lepsza jest dywersyfikacja i nabycie kilku różnych nieruchomości, np. jedną w górach, drugą nad morzem. Dzięki temu różnicuje się źródło przychodów. Gdyby któraś lokalizacja gorzej pracowała, jest szansa, że inna da większy zysk. Ostatnie lata przyniosły duży wzrost cen apartamentów. Jeśli ktoś kupował nieruchomość kilka lat temu w cenie 7-8 tys. zł za m kw., dziś może sprzedać ją za nawet za 20-25 tys. zł. W efekcie na wzroście wartości lokalu można zarobić ponad 100 proc. Podobnie jest z zyskami z wynajmu. Apartamenty wakacyjne dziś — z powodu wysokich cen zakupu — przynoszą zyski porównywalne z rynkiem mieszkaniowym, czyli na poziomie 4-5 proc. Biorąc pod uwagę rosnące ceny noclegów, właściciele lokali kupionych kilka lat temu w niższych cenach potrafią zarobić rocznie nawet 10-12 proc. Wyliczyliśmy, że dwupokojowy apartament w kurorcie może zarobić 35- 40 tys. zł i — co ważne — w krótszym okresie, bo nieruchomości wakacyjne pracują głównie w szczycie sezonu: wakacje, ferie, święta i sylwester.
Kiedy zaczyna się boom na zakupy apartamentów wakacyjnych?
W maju i trwa do końca wakacji. Zainteresowanie klientów jest większe nie tylko ze względu na pogodę, ale też dlatego, że potencjalni nabywcy częściej odwiedzają turystycznie kurorty i widzą, jak wiele nowych inwestycji powstaje nad morzem czy w górach. Rynek apartamentów wakacyjnych i condohoteli w Polsce rozwija się już od ponad dziesięciu lat. Według naszych danych od 2010 r. wybudowano lub w planach na najbliższe lata jest ponad 800 takich inwestycji.
Szukaj Pulsu Biznesu do słuchania w Spotify, Apple Podcasts, Podcast Addict lub Twojej ulubionej aplikacji
w tym tygodniu: „Kogo stać na luksus z prawdziwego zdarzenia?”
goście: Tomasz Wiśniewski — KPMG, Małgorzata Wełnowska — Cenatorium, Dawid Sporysz — Noho Investment, Marlena Kosiura — InwestycjewKurortach.pl.