Ogólnopolski Operator Oświaty (OOO) od 20 lat prowadzi szkoły i przedszkola publiczne, osiągając zyski, które reinwestuje w działalność statutową. Zapotrzebowanie ze strony samorządów na placówki jest na tyle duże, że fundacja od trzech lat angażuje w swoje projekty także prywatnych inwestorów, którym oferuje zwrot z zainwestowanego kapitału w wysokości 6-7 proc. rocznie.
– Do tej układanki brakuje nam jeszcze deweloperów, którzy dostrzegliby wartość dodaną w posiadaniu np. przedszkola w ramach budowanych osiedli. Dotychczas udało nam się nawiązać współpracę z trzema takimi podmiotami – mówi Mateusz Krajewski, prezes OOO.
Jego zdaniem miasta nie są dziś w stanie same nadążyć z lokalizowaniem usług społecznych tam, gdzie powstają nowe osiedla. Nie mogą też zmusić deweloperów do uwzględnienia w ich inwestycjach np. przedszkoli, a same często nie dysponują własnymi nieruchomościami, na których mogą powstawać takie obiekty.
Przedszkole szyte na miarę
Współpraca fundacji z deweloperem jest o tyle istotna, że ideałem jest zaplanowanie przedszkola na etapie projektowania osiedla, aby powstało w formule BTS (build to suit, czyli budowane na miarę). Budynek musi być dostosowany nie tylko do zapisów w miejscowym planie czy decyzji o warunkach zabudowy, ale też do przepisów dotyczących obiektów oświatowych, np. odpowiedniego nasłonecznienia czy przepisów przeciwpożarowych. Według Mateusza Krajewskiego niewiele lokali w ramach powierzchni usługowo-handlowej, jakie są dziś projektowane w parterach budynków mieszkaniowych, dałoby się przystosować do prowadzenia przedszkola.
Jak przyznaje prezes OOO, dla deweloperów drugim dużym wyzwaniem są pieniądze. Placówka publiczna, a takie prowadzi fundacja, może zapłacić maksymalny czynsz w wysokości 30 zł netto/mies. za metr kw. gotowego obiektu (niewyposażony, ale pomalowany, z armaturą). To dla dewelopera stawki nie do przyjęcia. Ale…
– Wyjściem jest kupno takiego lokalu przez fundację i prywatnego inwestora, którego znajdziemy. Możemy taki układ zaaranżować, o ile oczywiście porozumiemy się z deweloperem na etapie projektowania osiedla – mówi Mateusz Krajewski.
Obecnie OOO buduje kilka obiektów – m.in. 10-oddziałowe przedszkole przy ulicy Starogajowej (szacowany koszt inwestycji to 4,5 mln zł) i 12-oddziałowe przedszkole przy ulicy Pięknej we Wrocławiu (za 6 mln zł) oraz Zespół Szkolno-Przedszkolny przy ul. Kolorowej w Gdańsku dla 1000 dzieci (za 25 mln zł).
Wartości dodane
Jako pierwsza taką współpracę z OOO rozpoczęła osiem lat temu spółka Eco-Classic. Deweloper potwierdza, że w przypadku lokowania przedszkola na terenie osiedla trudno mówić o bezpośrednich korzyściach.
– Chodzi raczej o pewne wartości dodane ponad solidnie wybudowany budynek i ładnie zagospodarowany teren inwestycji. W przypadku inwestycji, w których przewidywaliśmy duże zainteresowanie rodzin i gdzie istniejąca sieć placówek edukacyjnych nie jest wystarczająca, postanowiliśmy przeznaczyć część powierzchni użytkowej na potrzeby przedszkoli – mówi Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych Eco-Classic.
Firma przymierza się obecnie do trzeciego już projektu przedszkola. W gdańskiej inwestycji Wolne Miasto posiada działające od kilku lat przedszkole, które uzyskało już status placówki publicznej. W kolejnym etapie tej samej inwestycji projektuje przedszkole na ponad 500 m kw., a w II etapie inwestycji Moja Północna na warszawskim Tarchominie zaprojektowała 580 m kw. z przeznaczeniem na ten cel.
– Z usług przedszkoli prowadzonych na terenie danej inwestycji może skorzystać każdy, a zapotrzebowanie na tego typu instytucje jest bardzo duże, zwłaszcza w rejonach, w których powstaje dużo nowych osiedli. Idealnie byłoby, gdyby każde zaprojektowane i rozpoczynające działalność przedszkole mogło uzyskać status placówki publicznej, a co za tym idzie stosowne dopłaty. To przekłada się wprost na niższe koszty ponoszone przez rodziców – mówi Zuzanna Należyta.
Obido, należąca do OLX platforma pośrednicząca w prezentacji i sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w największych miastach w Polsce, ma wśród założonych na niej profili 30,6 proc. rodzin, a 30,2 proc. to pary – w sumie 60,8 proc. poszukujących mieszkania.
Ponad połowa przedstawicieli tych dwóch grup deklaruje, że ma lub planuje mieć w najbliższym czasie dzieci. Czyli dla ok. 30 proc. ogółu poszukujących obecnie mieszkania w największych polskich miastach sąsiedztwo przedszkola będzie miało duże znaczenie w wyborze – mówi Marian Bruliński, wiceprezes Obido.
Stabilny, choć nieduży dochód
Przedszkole było też od początku projektowane w osiedlu Janów realizowanym przez Widzewskie TBS w Łodzi (WTBS). Zostało wpasowane w blok mieszkalny w taki sposób, że jest jego integralną częścią, ale dostawioną trochę z boku.
– Chodzi o to, by minimalizować uciążliwość dla sąsiadów, bo wiele osób nie chce mieszkać obok przedszkola ze względu na hałas. Taki przemyślany projekt niweluje ten efekt. Nam dodatkowo udało się w tej lokalizacji wykorzystać naturalną zieleń, drzewa i zrobić z tego ogródek przy przedszkolu – mówi Radosław Stępień, prezes zarządu WTBS Łódź.
Jak przyznaje, działalność WTBS nie jest stricte komercyjna: towarzystwo nie musi uzyskiwać marży na poziomie rynkowym, wystarczy tzw. poziom zysku godziwego. Uważa jednak, że i w pełni rynkowym deweloperom przedszkole może się opłacać.
– Nie zarobią na tym jak na komercji, ale zyskają atrakcyjną usługę dla swoich mieszkańców i stały długoterminowy dochód – mówi Radosław Stępień.
To, czy ulokowanie przedszkoli i szkół na terenie osiedla jest atrakcyjne dla kupujących, zależy przede wszystkim od grupy docelowej danej inwestycji – niektórzy potencjalni nabywcy poszukują nieruchomości na spokojnych i cichych osiedlach, pozbawionych udogodnień dla najmłodszych mieszkańców. Ujęcie placówek oświatowych w projekcie inwestycji czy też bliskie sąsiedztwo budynków mieszkalnych z przedszkolami zwykle jest istotne dla rodziców z dziećmi lub par, które planują powiększenie rodziny w niedalekiej przyszłości.
W świetle obowiązującego prawa, aby szkoła lub przedszkole mogło zostać ujęte w projekcie nowo powstającego osiedla, teren inwestycji musi być przeznaczony w planach miejscowych na cele oświatowe. W Skanska Residential do tej pory nie kupowaliśmy działek, na których możliwe byłoby zaprojektowanie i wybudowanie placówek edukacyjnych. Natomiast ze względu na fakt, że wszystkie inwestycje mieszkaniowe Skanska certyfikujemy w systemie BREEAM, dbamy o to, by odległość naszych osiedli od żłobków, przedszkoli i szkół nie była duża – to ważne kryterium związane z procesem certyfikacji, które jest dla nas niezwykle istotne na etapie planowania inwestycji.