Moja firma dostała kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości. Minęło sześć miesięcy od złożenia wniosku do sądu, a do dzisiaj nie dokonano wpisu. Czy mogę składać oświadczenia, że nie ustanowiono hipoteki?
- Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki nie powoduje jej powstania i obciążenia nieruchomości. Jak wynika z art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, konieczny jest wpis w księdze prowadzonej dla nieruchomości. Artykuł 29 ustawy wprowadza jednak zasadę, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie.
W związku z tym może pan składać oświadczenia, że nie ustanowiono jeszcze hipoteki na nieruchomości. Proszę jednak pamiętać, że księgi wieczyste są jawne i z chwilą dokonania wpisu hipoteka powstanie, i to od daty złożenia wniosku. Tym samym, złożenie kolejnego wniosku w razie jego wpisania spowoduje, że zostanie on umieszczony jako następny. Należy zatem szczególnie zwrócić uwagę na treść oświadczeń na temat obciążeń nieruchomości, gdyż mają one znaczenie dla realności zabezpieczeń kolejnych wierzycieli.
Nasza spółka ma siedzibę we własnym budynku, wchodzi się do niego przez podwórze. Właściciel sąsiedniego budynku, przez który wchodzą klienci, odmawia przedłużenia umowy dzierżawy i zamyka bramę na klucz. Jak możemy się temu sprzeciwić i czy możemy domagać się ustanowienia służebności?
- Zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Jeśli jedynym dojściem jest przejście przez nieruchomość sąsiada i nie można ustanowić innego dojścia do drogi publicznej w sposób, który nie wiązałby się z nadmiernymi kosztami, a uszczerbek nieruchomości sąsiada nie zostanie uznany za znaczny, państwa spółce przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej, które może być dochodzone przed sądem. Trzeba złożyć do sądu wniosek o ustanowienie takiej służebności. Uczestnikami postępowania będą właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości władnącej i obciążonej. Jeśli sąd ustanowi drogę konieczną, to może ona zostać wpisana do księgi wieczystej jako ograniczone prawo rzeczowe i zapewnić trwały dostęp do nieruchomości.
Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości uniemożliwia przejście i dostęp do nieruchomości spółki, to mogą państwo we wniosku domagać się zabezpieczenia swoich praw na czas postępowania poprzez nakazanie mu znoszenia państwa prawa przechodu i zakazania uniemożliwiania tego przejścia.
Michał Kraiński,
adwokat i partner z kancelarii Głuchowski Jedliński Rodziewicz Zwara & Partnerzy.